夏磊:房产税的最佳时机和预期影响

2019年政府工作报告提出要“完善地方税收制度，稳步推进房地产税收立法”。从“稳”到“稳”，房产税改革正在加速。为什么要征收房地产税？最佳时机是什么时候？征税前将建设什么基础设施？什么是最好的房地产税收计划？它出来后会有什么影响？我们试图在这份报告中回答这些问题。

1，为什么要征收房产税？

满足三个前提条件，房地产税有望成为地方政府的重要税源首先，城市人口和人均居住空间逐渐增加，推动总税基增加。第二，人均可支配收入增长率高于房价增长率，导致房价收入比降低，居民购买力提高，实际税率提高。第三，住房存量时代正在逐步到来，土地出让收入规模正在缩小，地方政府征税的动机正在增强。

2年，什么时候是开征房产税的最佳时机？开征

在经济稳定发展、房地产市场健康运行期间引入房地产税，边际影响最小，更容易被市场接受。当房地产市场上涨时，房地产税的预期成本远低于房价和租金上涨的预期收入。尽管税收不会对市场产生重大影响，但市场持续上涨带来的风险正在增加。当市场下跌时，一方面，持有房地产的预期损失扩大；另一方面，政府的调控和房价下跌的预期得到加强，这使得持有人更急于出售，加速了房价的下跌。

目前经济下行压力越来越大，未能为开征房产税提供最佳环境。目前，中国经济和金融形势严峻，第三季度国内生产总值增速创下1992年以来的新低。其中，出口连续两个月出现负增长，消费疲软，固定资产投资继续放缓。财政收入下降，税收连续5个月负增长，11个省市财政出现负增长。

3、开征房产税需要哪些基础设施建设？

开展全国住房普查，掌握全国住房基本情况自1984年以来，中国没有进行过全国性的住房普查，住房的基本信息也很薄弱。2020年，中国将进行第七次全国人口普查，主要调查人口和家庭的基本情况，并有望找到住房基础。

统一定义的房产由于历史原因，不同类型的住房，如房改房、福利房、中央产房、军队产房、小产权房、经济适用房、集资房和两种限售房，都有不同的产权和不同的税基。

解决了税收的“技术前提”,建立了全国统一的房地产登记系统，准确及时地收集房屋登记和交易数据，实现了全国联网和实时查询《房地产登记暂行条例》于2014年底颁布，将于2015年3月1日起施行。2018年6月，全国统一的房地产登记信息管理基础平台在全国联网，房地产登记工作也全面展开。2018年，全国335个城市和2853个县区共设立房地产登记处3001个，窗口38000个，一线登记人员8万人，平均每天为30多万企业和群众提供房地产登记服务。

完成房产税改革目前，房地产税环节约有10种税种，建筑、交易和保留环节的税种应重新设置，以避免双重征税。

建立科学合理的评价机制主要包括房地产价值评估和评估基准期、税率调整机制等，保证居民税负能够承受

2年1月5日，国务院颁布了《税收征收管理法》(2015年修订征求意见稿)。与原税收征管法相比,《征求意见稿》完成了对《税收征管法》的修改，为依法治税提供了依据。权利和义务已被大大修改。国务院办公厅印发的《关于2016年国务院立法工作计划的通知》提出了做好2016年国务院立法工作的相关意见，并对2016年立法工作计划作出了具体部署，包括抓紧修订税收征管法等税收立法项目。

4年，什么是最好的房地产税收计划？

税收设计由地方政府主导，因地制宜，避免“一刀切”房地产税是高度地方化的，与当地居民的利益密切相关虽然中央政府有必要统一立法，但住房需求和住房发展阶段等具体条件因地而异。全面统一税收制度是不合适的。只有给地方政府留有足够的独立空间，并考虑到地方特点，房地产税才能满足地方多元化的需求并稳步实施。

地区，从经济发达地区的试点，逐步过渡到全国与经济欠发达地区相比，发达地区居民的收入水平、支付能力和纳税意识更强。从经济发达地区开始开展房产税试点，总结经验，逐步向全国过渡，阻力较小。

税收目标，从空置住房、高档住房逐步过渡到全部住房，有利于改革房地产税是直接税。居民对税收负担很敏感。房地产税应从小规模、低税负向综合征转变。在国际上，房地产税是一种财产税。税制主要建立在“宽税基、低税率”的基础上。对现有住房征收房产税可以保证税源的规模。在征收之初，考虑到居民的负担水平和接受水平，空置住房和高档住房可以逐步转移到所有住房。即使

是一种普遍的征税，差别化的税制方案也有利于准确的监管。对于空置房、高档房和所有住房，当税率、税基和税收优惠相同时，不能反映税制的公平性；在税基和减税措施相同的情况下，对空置房、高档房征收高税率，对普通房征收低税率，有助于打击投机性需求，减少空置房，抑制高端需求，提高房地产税收的可接受性。当税率和税基相同时，只对普通住房实施税收减免政策，这不仅保护了居民合法的自住需求，也有助于提高住房利用率，减少不必要的住房资源浪费。

规定了合理的价值评估基准期和税率调整机制，以确保居民能够负担得起。虽然美国房地产的评估值接近市场价值，但实际税率可以通过评估值进行调整。2018年，各州房地产税的实际税率将在0.27%至2.4%之间德国土地价值评估的基本时期较早，1965年在西德，1935年在东德。基本税率由联邦政府统一制定。与此同时，征收率被设定为调整实际税率，这是由当地政府自己决定的。由于评估标准较早，居民实际税负水平不高。2017年，土地税为140亿欧元，占财政收入的0.98%。在房地产评估中，英国采用1991年的市场价值(威尔士采用2003年)。税率分为8个等级。地方政府调整基准税率以调整实际税率。2017年的平均税率仅为1.8%左右。如果将房价上涨考虑在内，实际税收负担会减轻。借鉴国际经验，设定合理的房地产估价基准期和税率调整机制，使居民能够负担得起，是房地产税顺利落地的前提。

居民免交房产税，或设定人均免交面积，以满足居住在自有住房的居民的需求新加坡采用累进税率，不同于非自有住房税率，自有住房税率较低。德国对第一套自有住房不征收房产税，仅在使用第二套及以上住房时缴纳两套房产税。上海新买的房子人均免交60平方米。重庆的独栋住宅免税180平方米，新购独栋住宅和高档住宅免税100平方米。

5年房产税的出台有什么影响？

(1)短期内，房产税通过影响供求格局来影响市场。

房产税通过影响市场预期和收入来影响供求，抑制房价上涨国际经验表明，房产税出台前后，税收征管力度和市场反应都没有明确界定。市场预期受到影响，进入市场的需求步伐被推迟，一些投资者出售了自己的房产，影响了短期市场供求和房价调整。

购房者关注税收和市场反应，有强烈的观望情绪。中国开征房产税的时机、力度和市场反应尚不明朗。一些购房者会持观望态度，推迟进入市场的要求。短期内购房需求将会下降。

住房持有人可以出租或出售一些已征税的住房，以应对住房持有成本的上升由于税收强度不明确，房主或大多数房主持观望态度，采取出租或出售部分已征税房屋的方式来应对不断上涨的住房成本。对于一些人口净流出且缺乏需求支持的城市，业主可能会选择出售自己的房产；对于人口持续流入、住房需求旺盛的城市，房主会在短时间内将自己的房产出租，以应对不断上涨的拥有成本，并将部分房地产税负担转移给租户，导致租金上涨

(2)从长期来看，房产税的市场调节作用不明显。房价

的长期走势由供求决定，房产税的市场调节作用有限。从国际经验来看，房价的决定因素是供求关系，房产税只是一个调节因素，它既不是稳定市场运行的关键，也不是防止房地产泡沫产生和破裂的关键。德国只征收土地税，税收负担低，但房价长期稳定，主要依靠供求平衡和稳定的货币金融体系。日本、美国和英国长期以来一直征收房地产税，但日本经历了两次房地产危机，美国经历了60年的牛市和次贷危机，而英国房价长期以来一直刚性上涨，主要原因是土地供应不足或房地产过度金融化。