单身公寓的交易税有多高？帮你计算

< p >近日，宁波单身公寓市场相当活跃，因为有消息称宁波将于9月15日实施新的结算政策。拥有40年产权的单身公寓可以注册为集体账户。这已被各种卖家视为一大好处。在许多人眼里，单身公寓因为面积小、总价低而具有很高的投资价值。你知道交易税有多高吗？它比普通房子的交易税高得多。边肖专门为你计算过...

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主要需要缴纳四种税

。首先，需要指出的是，拥有“40年产权”的房屋——包括公寓、商店、办公楼、停车位等。，不像普通房屋那样享受交易税费优惠政策。

具体来说，单身公寓的-

契税将按总价的3%缴纳，无论面积大小。

增值税及附加，或总价款或5.6%的差额(差额将在下文详细讨论)，不能享受普通住宅购房两年后可免交的政策。

税金，或总价的2%,或差价的20%,不能享受“足五绝”政策(购买足五年，唯一家庭住房)的可免交。还有

的税，目前不对普通住宅交易征税，但必须为单个公寓交易支付，即土地增值税。

套单身公寓的土地增值税按总价的5%或30%-60%的累进税率征收(详见下文)

我们将单身公寓的交易税列出如下(印花税很小，所以我们将忽略它下面也一样):

在这种情况下，所谓的批准征税一般指无法提供原始采购发票；根据实际收款情况，一般指原始购货发票

目前，在宁波二手房市场上，绝大多数的单套公寓销售都是通过核定征收的方式征收交易税费。

根据规定，契税由买方支付，增值税、个人所得税和土地增值税由卖方支付。

当然，在宁波买卖二手房的所谓惯例是，房东“介入”，只计算净房价，交易税通常转嫁给买家。计算

交易税主要有两种情况:无采购发票和有采购发票

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无采购发票如何计算？

在无法提供原始购买发票和批准的收款方式的情况下，首先计算为单套公寓的交易税。

假设一套50平方米的单间公寓，单价为15000元/平方米，即总价为75万元。根据上表，此类单身公寓需缴纳:

契税= 75万元x 3% = 22.5万元

增值税及附加= 75万元x 5.6% = 4.2万元

税费= 75万元x 2% = 15000元

土地增值税= 755万元

如果所有税费均由买方承担，买方将以17，340元/平方米的单价购买该套公寓。实际单价比合同单价高出近2400元/平方米。

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有采购发票怎么算？

回来按照实际的收款方式计算可以提供原始购买发票和单套公寓的交易税费-这就更复杂了。边肖脑细胞已经死亡至少一半，主要是在计算土地增值税...

必须首先澄清两个概念:

首先，如何计算差异？这与增值税、附加费和个人所得税的计算有关。

第二，累进税率，如何计算？这与土地增值税的计算有关。

按实际征收的所谓“差价”，在计算增值税和附加时间时，是指该房屋的成交价格与原购买价格之间的差额

是一种税，其差额是指房屋交易价格减去原购买价格、以前缴纳的契税、房屋转让中缴纳的税费(包括增值税和附加税、土地增值税)和相关合理费用(主要是装修费用)的余额

以上单套公寓，假设原价为12000元/平方米，即50平方米的总价为60万元，需要提供原价购买发票证明，如果售价为75万元，需要增值税和附加费= (75万元-60万元)X5.6%=8400元。

由于计算个人所得税涉及土地增值税，我们先计算土地增值税。

土地增值税的计算公式为:

土地增值税=增值税金额×税率-扣除项目金额×扣除系数

根据实际征收方式，土地增值税的税率称为四级超额累进税率，分为30%、40%、50%和60%四个档次。具体计算公式为:

1。如果增值额不超过扣除项目金额的50%，则土地增值税税额=增值额×30%；

2。增值额超过扣除额50%但不超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除额×5%；

3。增值额超过扣除额100%但不超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除额×15%；

4。如果增值额超过扣除额的200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除额×35%在公式

中，还有一个计算项目金额扣除的公式:

项目金额扣除=原始采购发票金额x (1 %2B5% ×固定年数)%2B转让过程中支付的相关税费(包括转让过程中支付的增值税和附加税、初始购买过程中支付的契税等)。)

，其中“固定年数”表示从原始采购发票开具之日到销售发票开具之日的年数但是，在四级累进税率的具体公式中，5%、15%和35%是“扣除因素”

增量的计算公式为:

增量=当期转让总价-扣除

或以上单套公寓为例，假设房东两年前购买，当时缴纳的契税= 60万元×3% = 18000元，精装修，所以不存在装修费用。然后:

扣除额= 600，000元X(1%2B5%X2) %原购房时缴纳的2B契税18，000元%2B增值税加8400元= 6864，000元

增值= 750，000元-6864，000元= 66，600元

增值扣除额比率=6.36因此，土地增值税按增值税的30%计算:

土地增值税= 63，600元×30% = 19，080元

现在，让我们回到头上，计算一下这套公寓的所得税:

所得税= (750，000元-600，000元-18，000元原契税-8，400单身公寓将以实际征收的形式缴纳交易税，包括:

契税:22500元

增值税；附加:8400元

税金:20904元

土地增值税:19080元

交易税合计:70884元，相当于750总价的9.45%

显然，虽然计算很复杂，但按实际征收比核定征收，可以少缴纳近5万元的交易税费

，当然，这是在这一套公寓的价格没有上涨那么多的情况下计算的交易税。

如果两年前以60万元购买的单身公寓现在翻了一番，达到120万元，那么按照实际征收法，土地增值税将按40%的税率缴纳，实际征收额接近19.5万元。交易税总额高达33.5万元，相当于总转让价格的28%。

因此，必须特别注意以下事实:在四级累进税率下，单身公寓的土地增值税将随着您收入的增加而增加！

我们还做了一个对比表:

比如:一套“40年产权”的单间公寓，面积50平方米，精装修，两年前买的60万元，现在卖75万元/120万元

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税收远高于普通住宅

。无论是批准还是按时征收，单套公寓的交易税都明显高于普通住宅——

也是一套2年50平方米的房子。按批准的税种简单计算，单套公寓的契税、增值税、附加税和土地增值税相加。应支付转让总价的15.6%；

及普通住宅增值税及附加免征，契税1%，个人所得税1%，不征收土地增值税，只要总转让价格的2%就够了

根据宁波二手房交易的惯例，如果房东想让买方承担所有的交易税，可以想见市场对单套公寓的接受程度是高还是低。

当然，目前宁波二手房市场上有一些单间公寓，实际上是亏本出售的。

就像银州万达的48克拉，最初的价格是每平方米15000元。开业至今已有10多年了，现在有相当多的每平方米售价仅为1万元。

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