行业观察/蛋壳公寓长租行业标准化突破

《财经》记者石然/文

板材、油漆、胶粘剂、腻子粉，这些装修材料中哪种甲醛浓度高，哪个品牌符合国际标准，高静都知道。作为蛋壳公寓的创始人，他自2018年以来投入了大量精力，带领团队参与了住房和建设部《机构租赁住房绩效评估标准》的编制。在19届全国代表大会

房地产部门、中介部门和互联网部门相继进入市场，分散和集中租赁模式相继出现。政策支持、资本增加、企业掠夺和长期出租公寓已经成为继交通之后又一个关系民生的万亿元蓝海。

，但是，在追求规模经济的过程中，长期租赁公寓市场容易出现混乱，而租赁贷款杠杆过高。雷电和甲醛超标。这些负面消息曾经给市场带来了质疑的声音。

2019年，长期租赁公寓市场的野蛮增长迎来了行业的重大洗牌，而环保标准化和运营标准化决定了谁能生存和发展，谁被淘汰。

环保标准化需要资金和劳动力，但这是长期公寓租赁企业的底线要求。运营的标准化需要技术支持和通过规模效应降低成本，这是长期公寓租赁企业需要打开的行业上限。

“我们收到信息，今年下半年，住房和建设部、环境保护部、消费者协会和地方监管机构将发布各种标准。如果我们要打持久战，我们都必须达到这些标准，特别是环境保护标准。上海一家公寓租赁公司的副总裁告诉《财经》记者

甲醛超标高压线路

王芳是华东政法大学2019届应届毕业生。她今年三月来北京实习。她比大多数北票人都幸运。她只花了三天就签完了租约，然后就住了下来。她没有哥哥姐姐们找房子和更早摔断腿的痛苦经历。现在，他们基本上是通过手机选择长期公寓，很少找到中介公司。王芳和他的同学将在小组中讨论哪一个是可靠的，哪一个是深坑。她说他们更相信口碑，而不是大量的广告。

她手机里有三个租赁应用程序，58岁，免费和蛋壳。最后，她选择了蛋壳当她看着公寓时，她被公寓门后的一张纸条所感动，纸条上写着:“这个房间的室内空气质量合格”，除甲醛检测机构外，还有一名专业人士出具的检测合格的声明。

王芳还记得，2018年来北京实习时，她正在准备一套短期出租的公寓，但当她赶到现场时，发现隔壁的房子仍在装修，周围充满了刺鼻的气味。尽管她想租的公寓有一个宽阔的阳台和完整的新电器，她还是放弃了。

越新，她就越不安全。当她要离开时，中介也拉了她一把，并强调这房子需求量很大。如果她现在不租，它明天就会不见了。

目前，长期租赁公寓发展的主要问题是成本高、战线长、利润难。因此，公寓运营商大多通过高营业额来提高出租率和节约成本。

分布式长期租赁公寓运营商从房东那里获得住房，赚取房东和房客之间的租金差额。收到房屋后，无论房屋是否出租，他们都要按时向房东支付租金。在这种模式下，运营商的房子空置一天，这意味着额外的一天费用。

集中公寓的经营者大部分是房地产开发商，财务实力相对较强。然而，在过去两年金融去杠杆化的背景下，房地产行业的银行信贷收紧，开发商的现金流压力不小。

2年9月和018年，一篇名为“阿里P7的一名员工死于白血病，死前免费租了一间甲醛房”的自媒体文章在网上闪现。这篇文章指责长期租用的公寓超过了甲醛标准。2018年底，长期租赁公寓的装修质量和环境污染问题终于爆发，行业负责人多次接受采访。在2019年的全国“两会”上，如何规范和规范长期租赁公寓市场成为代表们的热门话题。

王芳表示，除了价格和位置，甲醛是否超标已经成为他们找房子的一个重要考虑因素。《财经》

的记者了解到，现在很多租户搬进来后都会自带测试工具。只要甲醛超标，他们就会立即投诉并向经营者索赔。

“近一年来，如何使空气质量达标一直是长期公寓经营者的主要话题。对行业来说，甲醛超标是高压线，超标就是死亡。”高静认为，空气质量已经成为租赁服务的头号问题为了长期健康发展，蛋壳公寓应该承担解决空气质量问题的社会责任。

投资者对这一监管趋势也相当敏感。

快乐资本创始人刘二海创仓蛋壳公寓在接受和投资蛋壳甲+轮和乙轮融资后，进行了两轮追加投资。他向《财经》记者透露，2019年后，当投资银行对长期租赁公寓进行尽职调查时，他们开始关注该公司能否引领行业标准，而不是被动适应。

，不容易达到环保标准，人力和资金成本不能少。目前，蛋壳公寓的空气质量管理投资已达1亿元

甲醛的特点是连续挥发，还受温度和通风条件等因素的影响。通风是消除甲醛最有效的方法今年7月，蛋壳宣布推出自己的新开发的新鲜空气系统和安装设备的合格租赁住房一个接一个。这一举措在该行业引起了巨大冲击，被认为是长期租赁公寓行业的首例，也是解决该行业顽疾的一大举措。其工作原理是简单地在不开窗的情况下连续完成室内通风。

目前，该系统已在杭州、北京、上海、南京等城市推广。然而，该过程遇到了阻力，因为它必须适应各种安装条件。

事实上，要从根本上解决长期租住公寓的室内空气质量问题，新风是技术，甲醛的产生是从源头上控制的。

自建供应链有多难？

"污染源在于装饰板、地板、床和橱柜。如果它是国内一流的标准，只看它就合格了。总的来说，甲醛可能会超标房东过去租房子，如果装修，很多都会超标”高静说道

，事实上，包括甲醛超标在内的装修问题已经困扰了整个国内家居行业。然而，长期以来，这一问题一直没有得到有效解决。近年来，事业单位经营的长期租赁公寓企业发展迅速。随着他们影响力的提高，他们的空气质量问题更有可能被社会和公众舆论所关注和放大。然而，出租房屋的总量，如房东、主要房东和小中介，出租公寓的时间太长，装修污染问题更为严重。然而，由于过度分散，很难对其进行调节和纠正。

江强是负责蛋壳公寓供应链系统的副总裁。他告诉《财经》说，事实上，首席部长租用的公寓都是用超过国家E1标准的木板装饰的。为了防止空气污染，这个行业也在展示它的魔力。

如蛋壳，每个房子将根据初始状态进行不同程度的装饰和组装。由于胶水造成的甲醛污染，新装修的房子都钉上了钉子。一些过去由铁制成的木制家具现在被取代了。

，但这远远不够。要完全达到环保标准，甚至超过行业标准，我们必须控制甲醛等有毒气体的来源。

江强认为，如果长期公寓想从源头上控制环境保护和装修标准，就必须建立自己的供应链。

，但并非所有的长期公寓都能到达产业链的上游，只有拥有10万套以上住房的长期公寓才需要运营才有这样的实力。目前，这种规模的分散长期公寓不超过五套。

据《财经》记者报道，《蛋壳》和《自由》都超过了50万，有近10万年轻游客。长江三角洲最大的房屋租赁机构喜欢出租，拥有10万多套公寓，但今年早些时候蛋壳买下了它们。

自2018年以来，蛋壳布局一直不断向上游延伸

现在，在一些装饰耗材中，公司已经能够允许制造商根据自己的环保标准直接供应材料。在其品牌库中，蛋壳也可以直接从吉林森工、立邦等公司的工厂订购

未来，蛋壳公寓将不得不对供应链系统进行更多投资。除了主要材料，公司还想承包装修过程中的配件，如墙漆、胶水等。

当一家公司拥有百万美元的公寓运营规模时，产业链深度带来的优势将使其更容易控制环保标准，而在规模经济下，采购成本将进一步降低。

是理想状态。现在的问题是，即使环保监管标准很高，大多数长期公寓也难以扩大环保投资。

自2018年下半年以来，监管部门一直在严格检查和规范租赁贷款的使用，以利用长期公寓。目前，他们也没有放松。

2年8月20日，018，杭州丁家龙出租公寓宣布破产。主要原因是利用租赁贷款的非标准高杠杆进行扩张，后续经营能力跟不上，导致资金链断裂。该事件涉及总计400万元的资金缺口、6个网上贷款平台和4000个租户，这是监管升级的导火索。自从丁一家

爆发以来，这套长期租住的公寓的内部已经被清理干净了。合并、收购、整合和逃离的消息一直流传到今天。

据《财经》记者统计，从2018年9月至今，共有13户父母因资金链断裂而出逃或被收购，如麦嘉公司收购上海遇见、蜜蜂村收购苏州乐展、安信集团收购逗号公寓等。最大的收购发生在2019年1月，当时蛋壳以2亿美元的价格被收购，并爱上了租金。

长期租赁公寓最重要的能力正面临资金和监管的双重考验，那么企业家生存和前进的王牌是什么？

刘二海认为，数据驱动操作的准确性和标准化将是长期公寓最重要的功能。

传统的定价、装修和租赁方案都是根据经验手工完成的，既费时又费力。面对复杂的环境，尤其是远离北方、上海、广州、深圳一线城市后，市场更难快速发展。

蛋壳成立于2015年。它是该行业的后来者。现在它已经经营了500，000套公寓，在业内排名第一。除了资本优势，最重要的是其大数据分析和定价能力。

公司自成立以来建立了一个商业运营中心，商业运营部负责住房资产的定价和控制，商业银行部负责评估业务和城市发展的健康状况以制定业务战略。

就像一个蛋壳公寓的房屋收藏家。进屋后，他必须先用电子尺子测量房子的大小、长度和宽度，然后拍照并上传大量的信息，如装修、家具、地板和墙壁等信息到商务智能部门。核算后，系统会给出一个具体的计划，购房人员会根据这个价格进行协商。

依靠蛋壳公司的大数据管理系统，所以房屋收集者即使没有任何经验也能快速获得合理的报价数据，从而避免了房屋收集的风险。

据《财经》记者了解，蛋壳的住房计划可以包括房价、免租期、合同签订期限、涨幅等因素，涉及近80个参数来评估价格。

事实上，该系统是为了模拟人工判断的经验，但为了确保准确性和精确性，商务智能部门必须随时广泛收集和监控市场数据，并不断修改自己的算法和模型。该系统的优点是随着时间的推移和数据的积累，其运行效率会越来越高，报价数据也会更加准确。

刘二海认为，大多数想做好长期租房工作的投资者都抱着长期抗战的心态。虽然蛋壳目前已经实现了单间利润，但总体上仍处于亏损状态。不过，他表示，单间利润已经证明了该系统的价值。未来，行业需要更多的数据积累和更大的规模效应来实现利润。

行业期望长期租赁公寓运营商通过提供增值服务来挖掘附加价值，但一些业内人士认为，这种附加价值不能过于乐观。

上述上海长期租赁公寓企业副总裁表示，与垂直领域的竞争对手相比，长期租赁公寓只有获得客户的优势。为了从增值服务中获利，长期租赁公寓必须首先了解可以建造什么类型的公寓。在运营过程中，他发现目前的清洁和维护两种增值服务确实比垂直服务提供商有更多的利润优势。

根据《中国流动人口发展报告》，预计到2030年全国出租屋人口将达到2.7亿，相应的出租屋总营业额为4.2万亿元。业内公认的数据是，目前，长期公寓在中国整个租赁市场中的比例仅为3%左右

与美国80年和日本60年的长期公寓发展历史相比，中国才刚刚起步未来，长期租赁公寓将成为友好城市的基础设施，当然还有更大的发展空间。

高晶估计，未来三年，将有两到三家拥有100多万套客房的企业出现在公寓租赁市场。当务之急是跨过标准化的门槛，一是环保标准化，二是操作标准化。

长期租赁公寓企业应努力协助主管部门规范市场主体行为，提高房屋租赁服务质量。蛋壳公寓在其中的作用可能是创造一个“蛋壳样本”，并通过自主创新行动将其转化为行业共识。