土地增值税比房地产税来得早。买房一个接一个受到冲击。你还敢买吗？

从7月16日起，《土地增值税法》开始征求公众意见

是指1994年1月1日国务院发布实施了25年的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》即将退出历史舞台。一方面，土地增值税的清算将越来越严格，另一方面，这也是我国法制建设进程中的一个新的步骤。

根据意见，土地增值税以房地产转让增值为基础计算，实行

30%、40%、50%和60%四级累进税率

这意味着只要房地产转让时土地价格上涨，就必须缴纳土地增值税，而且这个税率是累进的。增加得越多，缴纳的税就越多。

什么是土地增值税？

土地增值税不是新税种，已存在20多年。

土地增值税首次诞生于1 993年。当时，海南、北海、惠州等地的房地产泡沫非常严重，引起了中央

3年12月，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》颁布实施，1994年1月1日起施行鉴于当时的背景，条例规定的税率非常严格:

土地增值税实行四级超额累进税率:

增值税不超过抵扣额的50%，税率为

30%

增值额超过50%的抵扣，不超过100%的抵扣，税率为40%

增值额超过扣除额的100%且不超过扣除额的200%，税率为50%

增加值超过扣除额的200%，税率为60%

，但它们都以规定的形式存在。这一次，立法只是从法规升级为法律，以完成2020年《税法》的立法任务，而不是增加新的税种。

土地增值税的关键点在于，它主要是对房地产企业征收的，最终会反映在房价上。在土地增值税中，涉及到两个关键词——“增加值”和“扣除项目金额”而这两个字主要是针对房地产企业和投机者的！以

为例:如果开发商拿走一块土地，地价为1亿元，建成后将出售5亿元。在开发过程中，他为开发、建设、配套设施、税收、利息等支付了1亿元。因此，他的总成本是2亿元。扣除项目金额后，增加值为3亿元。

根据国家颁布的《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，快速扣除计算为:房产企业增值税超过扣除额的100%且不超过200%，因此土地增值税为:3×50%-2×15% = 1.2亿元

表示房地产企业开发地块的收入为3亿元，将缴纳1.2亿元土地增值税，剩余1.8亿元。

当然，房地产公司也必须缴纳企业所得税，而且如果支付股息，它还必须缴纳一些税，如个人所得税。设计这种税种的目的是为了调节房地产企业的超额利润。

虽然土地增值税一直被征收，但许多开发商有办法巧妙地避开这一税种，因为没有立法。如果立法后没有这样的问题，立法后征管的规范性和力度将会加强，这将对非上市房企和中小房企产生一定的影响。

土地增值税PK财产税

本次土地增值税最重要的变化是将集体房地产纳入税收征收范围，同时计划取消土地增值税收入调节基金，以稳定立法前后集体房地产的负担。《征求意见稿》明确指出，土地增值税仍实行四级累进税率，计税依据是转让房地产所获得的增值额。

征税范围，《条例》规定，转让国有土地和地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税在此基础上，《征求意见稿》将集体土地使用权、地上建筑物及其附着物的出让和转让纳入税收范围。同时，建议取消目前对集体房地产征收的土地增值收益调节基金。

土地增值税等政策完善后，农村土地入市将有助于土地供应，有望形成城乡统一的土地市场。对于房地产市场来说，它可以带来更多的土地和住房供应，这将对稳定房价和预期起到积极的作用。与

相比，房地产税的价值不可低估房产税的出台已经是板上钉钉的事情，唯一的悬念就是登陆时间。

房地产税是一种典型的保留税。只要你拥有房地产，你就必须每年按时缴纳房地产税。这是一个更加稳定的税源，不仅不受房地产市场周期的影响，还可以为当地

政府开辟新的税源。

同时，土地增值税是间接税，侧重于交易环节房地产税是基于保留环节的直接税，更符合税制改革的大方向。

“两税”影响几何？Xi的购房者应该如何购买？

根据财政部、国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知

，“土地增值税暂免个人住房销售”“只有当个人购买的公寓、办公楼和商店被转让时，才会有土地增值税然而，财政部新公布的《土地增值税法》草案中并没有明确的减免措施。那么，如果个人按照上述规定买卖房屋和缴纳土地增值税，会对个人产生什么影响呢？例如，如果王先生买了一栋价值500万英镑的房子，几年后他就卖了1000万英镑在此期间，他的装修和购房贷款利息等“合理费用”为100万元。这样，他的“扣除额”是600万，增量是1000-500-100 = 400万。“增量”是“扣除额”的66%，因此他的纳税额:400×40%-600×5% = 1

表示李先生的房子名义上赚了400万元，但国家将拿1

3万元。请注意，这只是从土地增值税，契税和个人所得税没有扣除。

不难看出，如果个人不能减免房屋买卖的“土地增值税”，那么

加上“个人所得税”和“契税”将对购房者产生非常大的影响。

今后个人购房或售房时，国务院需要再次明确是否缴纳土地增值税。如果不清楚，必须支付

，因此，一旦开始征收土地增值税，个人的变现期限将延长。在目前的体制下，一些人还会选择承担

的关税来快速出售他们的房产以换取现金，但土地增值税的引入几乎会让所有人等到减免的时候才考虑出售。

当然，税法、房产税也不例外这就决定了房地产税不会突然受到冲击，这一制度肯定会征求公众意见，并留出足够的时间进行消化。

今年上半年，房地产市场调控251次，创历史新高。如此多次的监管表明，“监管”仍然是2019年中国房地产市场的关键词。严格监管已成为今年房地产市场的主要基调。

在稳定房价的背景下，出于正当需要，土地增值税立法的出台影响不大，或者说判决需要具备启动条件

这一系列调控是为了稳定房价在这样的环境下，投资者可以拭目以待，毕竟紧缩政策仍会在一定程度上产生影响。但是不要选择等着瞧，尽快买房子是生意。

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