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本报记者梅敬姬薛娇
楼市又开始震荡了！这一次，目标是小合伙人最关心的抵押贷款利率。
8年25日，中国央行发布重大公告，表示在贷款市场定价机制改革和完善后，个人住房贷款的定价基准也需要从贷款基准利率转换到LPR，并将于2019年10月8日生效
乍看起来很复杂，想买房的小伙伴们很困惑:按揭利率是高还是低？房奴的月抵押贷款会增加吗？这个决定对个人购买者有益吗？10月8日之前还是之后买房更好？
利率影响
众所周知，目前抵押贷款的基准利率为1至5年4.75%，5年以上4.90%由于大多数抵押贷款的期限超过五年，4.90%已经成为人们熟悉的购房贷款基准利率。
然而，随着贷款市场利率形成机制的变化，个人住房贷款终于发生了相应的变化
1，什么是LPR？
对于购房者来说，按揭利率直接与购房成本挂钩因此，在新的抵押贷款政策实施后，抵押贷款利率是下降还是上升也成为人们最关心的问题。
LPR第一科普，是贷款优惠利率的缩写，指的是“贷款市场报价利率”，是商业银行对其最佳客户实施的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上产生正负点
据了解，目前贷款市场报价小组由18家商业银行组成市场利率定价自律机制根据相关文件确定和调整报价银行成员，监督和管理贷款市场报价的运行，规范报价银行和指定出版商的行为。
变为口语化，即抵押贷款利率为浮动的、未来可变的，并根据LPR利率的变化而变化，而不是根据基准利率的波动确定后在合同期内不再变化。但是，具体的调整公式取决于各银行的细则。
2年，新政策实施后，将如何影响第一套和第二套住房的贷款？
8年20日，国家银行间同业拆借中心首次推出新LPR，一年期LPR利率为4.25%，比原基准利率低10个基点，比上一次低6个基点；五年来，LPR的失业率为4.85%
中国人民银行相关负责人表示，定价基准转换后，全国首批新发放个人住房贷款利率不低于同期LPR利率；。两套个人住房贷款的利率不得低于相应期限LPR加60个基点根据
，第一笔抵押贷款利率不低于4.85%，第二笔抵押贷款利率不低于5.45%如果
按原按揭利率计算，300万贷款30年还清，一个月1592万元。
如果严格按照LPR最新数据的4.85%计算，30年内将偿还300万笔贷款，每月1583万元。
也就是说，严格按照目前LPR的定价给你贷款，每月的按揭可以轻松100元如果
套房2按现行基准利率20%的增幅计算，则为5.88%但是，在新机制下，如果采用目前的LPR，二手房贷款的利率不应低于5.45%，低于基准利率。理论上讲，像
3、70%折扣和80%折扣这样的低息贷款不会有
。在过去四年中，中国的抵押贷款政策利率一直保持在4.9%，但这一次调整后的抵押贷款利率首次从4.9%变为4.85%。这是否意味着房地产市场已经正式降息？房地产市场会有什么影响？
首先，数字似乎有所下降，但这只是名义上的“小幅降息”，对实际抵押贷款利率影响不大。
因为对大多数城市来说，目前的抵押贷款利率明显高于新的要求以成都为例。目前，首套住房的主流贷款利率仍遵循15%的基准增幅，而第二套住房的贷款利率侧重于20%-25%的基准增幅，符合要求。
根据中央银行的新规定，各地区的具体抵押贷款利率由商业银行根据LPR基准利率形成。这里的增长是过去的增长，这意味着实际抵押贷款利率应该如何上升或应该如何上升。
，但需要注意的是，央行明确规定首次抵押贷款利率不得低于LPR市场利率，这意味着未来只能小幅上调，最多只能维持基准利率，不能贴现。
这意味着一些地区的商业银行有9.5%或8%的折扣。然而，在新机制下，原来的“贴现抵押贷款利率”可能永远不会恢复，LPR将是未来的最低限额。
总体而言，新政策不会对房地产市场产生太大影响另一方面，根据16号文件，中国人民银行省级分行应按照“逐市政策”的原则，指导省级市场利率定价的自律机制。根据国家统一的信贷政策和当地房地产市场情况的变化，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率下限。
同时，银行业金融机构应根据省级市场利率定价自律机制确定的分值下限，结合机构经营状况、客户风险状况、信用状况等，明确个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体价值。据东吴证券分析师董祺介绍，
更便于城市政策的调整和政策意图的传递。此前，虽然央行也可以在不同地区直接设定抵押贷款利率，但主要方法是控制贷款金额和上下浮动比例，而且大多数都是在窗口的引导下进行，反馈相对滞后。这一特别规定规定，各省可以确定其管辖范围内的积分下限，以便居民能够更快地形成预期，并在未来更方便地管理抵押贷款。
与此同时，分析师认为，未来抵押贷款的计算将因人而异，因配额而异，因市场而异，“不同地区、不同客户和不同时期的抵押贷款利率差异将更大。”“在这种情况下，对于购房者来说，为了获得更低的贷款利率，个人信用的积累将更加重要
此外，虽然新发放的商业个人住房贷款的利率在合同期限内是固定的，但借款人可以与银行业金融机构协商商定利率重新定价期，重新定价期最短为1年。
董祺指出，这一特殊规定规定“申请人”可以谈判并商定利率的重新定价期限，最短期限为1年，而前一期限为1年，也就是说，如果基准利率调整，将统一调整到下一年。“从申请人的层面来看，我们实际上已经获得了一些自主权如果预测未来利率将上调，则重新定价期将延长，利率将被锁定。如果前一句话是在降息周期中，情况正好相反。“
5，现有抵押贷款客户不受影响
对于购买了房屋的抵押贷款奴隶，暂时不必担心抵押贷款利率的变化。
因此，央行在此次调整中采取了新旧分开的方法。
央行指出，2019年10月8日前，已发放的商业个人住房贷款和已签署但未发放的商业个人住房贷款仍按原合同协议执行。
意味着抵押贷款合同将至少在10月8日之前以基准利率定价，而新规定将只对10月之后的新住房贷款有效。
但是，8月17日，央行指出，除了原有的一年期一期品种外，增加了五年期以上的品种，为银行发放的住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也有利于未来长期浮动利率贷款的定价基准向LPR平稳过渡
最后，应该注意的是，虽然银行的贷款是按照LPR的基准利率定价的然而，大多数业内人士认为，在不炒房政策的控制下，住房贷款利率很可能保持稳定，不会有起伏。
房地产市场影响
除了利率，新政对房地产市场的影响也是小合伙人关注的焦点由于新规定将于10月8日实施，许多打算买房的孩子开始怀疑:在此之前或之后买房是否合适？
1年10月8日之后，你买房是赚钱还是赔钱？
具体问题具体分析，不同城市有不同的影响
以上海为例。以前，对于质量最好的客户，第一套房的抵押贷款利率可以打10%的折扣，而对于质量最好的客户，通常打9.5%的折扣。不过，在此次调整之后，如果LPR 8月20日的报价显示，上海首套住房的抵押贷款利率将升至4.85%的最低水平，那么对上海购房者来说，这可能会降低成本效益。
但如果在北京，北京首套住房贷款利率一般比基准利率高10%，新政策实施后，中国人民银行北京分行将根据北京房地产市场情况的变化，确定辖区内商业个人首套住房贷款和第二套住房贷款的利率下限。如果北京市场营销部确定北京市场的下限低于54个基点，那么新政策将对北京购房者更加有利。
此外，LPR每月都有波动。目前，市场普遍认为，LPR第四季度利率下调的可能性相对较大，相应的住房贷款利率也将相应下调。
2，它如何影响房价走势？
首先，央行宣布，为了落实“房子是为了生活，不是为了投机”的定位和房地产市场的长期管理机制，确保价格基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率基本稳定。
，也就是说，即使新LPR机制引导贷款利率下调，房地产市场也不会受到触动。
事实上，在过去的两年里，从房地产信托到住房企业的外债，从“地方王”融资到高杠杆住房企业的融资限制，到中国银行保险监督管理委员会三五次严查非法资金进入房地产，房地产市场逐渐转冷。中原地产首席分析师张大伟认为该政策是中性的。此前，同类政策要求抵押贷款利率不得低于基准利率的70%。该政策的出台是为了稳定房地产预期，避免在LPR下调的背景下刺激房地产，避免资金回流房地产。
诸葛房屋搜索副总裁袁建健认为，对于热点城市，新的利率定价机制明确要求各地根据当前房地产市场的实际情况设定利率点。预计热点城市的实际利率将从央行宣布的60个基点大幅上调，至少不会低于目前的实际利率。
未来一段时间内，全国抵押贷款利率不会下降，但总体上会呈现上升趋势，尤其是二套房利率，这将对房地产市场销售产生一定的抑制作用。
苏宁金融学院的特别研究员蒋寒认为，LPR是由18家银行的月度报价决定的。这一政策决定了辖区内第一笔和第二笔商业个人住房贷款的利率高低。同时，这也取决于LPR在实施新政期间的表现。在房屋用于居住而非投机的背景下，从长远来看，这对房地产市场是不利的。
3年股市会受益吗？
的小合伙人都知道货币政策已经放松，资金要么流向房地产市场，要么流向股市。过去，热钱总是流向房地产市场，而不是流向心脏。a股只能寄望于钱。
，然而，一些分析师表示，在房地产市场显然不可能的时候，这可能有利于股市。
毕竟，最新的一年期贷款市场报价利率为4.25%，略低于此前的4.31%分析人士认为，LPR降息的效果与降息的效果相似，因此LPR的宣布意味着国内“实际降息”将最终落地。
降息将提振股市，因为“降息”不仅为市场提供了更多资金。但也加强了投资者的看涨情绪，更多的基金愿意进入股市，以支持股市的上涨。
此外，“降息”改善了企业的经营业绩，有利于企业的经营业绩，从而改善了整体宏观经济环境。然而，宏观经济环境反过来会影响二级市场的基本面并刺激市场。
但是，从8月26日a股的表现来看，他们似乎并没有买得太多~
总之，从新出台的房贷政策可以看出，中国人民银行强调一定不能突破利率下调的关口，明确加息的幅度，强调政策的实施要以城市为基础。
中国人民银行副行长刘国强早些时候也表示，他将坚决贯彻7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来居住的，不是用来投机的”，并明确表示“有一点是肯定的，住房贷款利率不会下降。”“
小友，这是心理谱~
编辑/梅婧审核/刘珂
