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物业管理招标是指物业管理企业按照物业管理招标文件的要求组织编制招标文件，向招标单位提交招标文件和投标文件，参与物业管理招标，通过市场竞争获得物业管理项目的过程。
1，条件
1。法律法规规定的要求
根据相关法律法规的要求参与物业管理招标的应当是具有相应物业管理企业资质和承接招标项目能力的法人企业在中国参与招投标业务的物业管理公司必须取得《企业法人营业执照》和政府管理部门颁发的《物业管理公司资质证书》。详见建设部2004年3月发布的《物业管理企业资质管理办法》的有关规定，中华人民共和国建设部令第125号
2。招标人要求
在物业管理招标中，招标人要求投标人在投标条件中具备相应的物业管理企业资质，一般要求投标人具备与投标物业管理类似项目的经验和业绩，并对投标人的资金、管理和技术实力、投标人的商业信誉、项目负责人、管理团队的条件、物业管理服务内容和服务标准、招标文件的编制、技术规范和合同条款等做出明确和具体的要求。
2、原则
物业管理招标应当遵守真实性和公平竞争的原则
所谓真实性，即标书的内容应该是真实的，而不是虚假的所谓公平竞争，一是参与招投标的物业管理企业要反对其他物业管理企业参与招投标的不正当竞争行为，倡导物业管理招投标企业遵守商业道德；第二，参与投标的物业管理公司应抑制不正当竞争。
3，程序
1。获取招标信息
根据招标方式的特点，投标人通常通过两种渠道获取招标信息:一是从公共媒体上收集公开招标信息，二是邀请投标人
2。项目评估与风险防范
投标人在获得投标信息后，应首先组织管理、专业技术、财务等方面的人员对投标财产进行项目评估，预测中标的可能性和风险，策划投标活动，制定相应的投标策略和风险控制措施，确保投标成功或避免给企业造成损失
项目评估
项目评估一般分为两个阶段，即初级阶段、准备阶段和实施阶段初级阶段的评标主要是在调查研究数据的基础上对项目进行分析、预测和评价，以确定是否参与投标。准备和实施阶段的评估主要是对投标性质进行深入调查和技术经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案。
项目的评估主要包括以下几个方面:
投标物业
投标人的基本信息，在分析投标物业项目的基本信息时，主要从物业的性质和类型入手，重点了解物业的具体信息，如建筑面积、投资规模、服务周期、建筑设计规划、配套设施设备等。对于新建物业，要了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件的优缺点，实施物业管理服务。例如，在前期介入和前期物业管理项目中，应注意现有的规划设计和施工是否不符合物业管理的要求，以便在规划中提出相应的解决方案或建议。对于已经投入使用的物业，应收集物业使用过程中的具体数据，如历年大中型修缮计划的实施情况，配套设施的功能性改造计划等。；
属于商业地产，你应该知道商业地产的使用功能和规模；对于公用事业物业，除了解物业的基本情况外，还应注意现有规划或配置的设施是否具备防范和应对突发事件的条件等。
物业管理公司可以通过招标文件、现场踏勘、标底会议等渠道获取招标物业项目的基本信息，为项目的组织结构设计、人员及岗位设置、成本计算等提供准确的依据。
招标物业项目的定位分析招标物业项目的定位应从招标物业项目的内外部条件入手，了解物业的功能定位、形象定位和市场定位，调查物业所在区域的人文环境、经济环境、政治法律环境，包括物业所在区域的法律政策、政府管理、 社会和文化传统和习俗、居民的收入和消费水平、物业所在区域的位置、交通条件、商业条件、人口流动性、类似物业的服务成本标准等。
业主需求
物业项目业主对物业管理服务的需求包括业主需求的内容、物业管理消费的承受能力等目前，设计得更加规范的物业管理招标文件对物业管理服务需求有明确具体的规定。物业管理企业应当认真分析招标文件的相关内容对于非单一业主性质的投标项目，物业管理企业还应通过市场调研了解投标业主的文化水平、生活需求、对物业管理服务的期望和要求，为物业管理规划中服务重点和管理措施的制定提供决策依据。
建设单位、业主、物业用户基本情况
建设单位、业主、物业用户基本情况包括其背景情况、是否真诚合作、是否有实力履行合同对于新建物业，应详细调查建设单位的财务实力、技术实力和商业信誉，并通过对建设单位已建物业质量的调查和相关物业管理公司的合作，分析判断投标物业建设单位的可靠性。属于物业管理企业选聘的招标项目，应调查解聘原管理人的原因以及业主与原建设单位或管理人是否存在法律纠纷。对已投入使用一定时间的投标物业，需要详细了解物业的用途、业主背景、财务实力和信誉，以及物业是否存在重大隐患；对于要求投标人参与物业合作管理的招标项目，具体可行性分析和投资论证应分开进行。
投标条件和投标过程
要求对招标人预测中标可能性所需的条件进行深入分析对招标文件和招标过程中出现的异常要求和情况进行分析判断，调整投标策略，避免因投标方或竞争对手非法操纵投标活动给企业造成不必要的损失。例如，由于投标人的利益，一些投标文件会显示一些明显的偏差。物业管理公司在阅读招标文件时，应特别注意招标公告中的特殊要求，以便做出正确的判断，同时还应判断投标人增加的合同专用条款是否符合《物业管理条例》的规定，以评估企业承担专用条款可能存在的风险。
竞争对手
对竞争对手的分析和评估包括了解竞争对手的规模、数量和综合实力；竞争者接管财产的社会影响程度；竞标者与招标人之间是否有背景联系，在物业招标前双方是否有关联交易；竞争对手对投标项目是否有绝对优势；竞争对手可能采用的投标策略等。
企业自身条件分析
企业自身条件分析包括:招标项目的性质、区域和规模是否符合企业发展规划；项目类型是否满足企业确定的目标客户；利润的定期预测；智能风险控制是否在企业能够承受的范围内；投标人现有的人力、财力和物力满足项目的需要
物业管理企业只有通过对项目的合理分析和正确评价，结合自身优势，才能确定招标项目的选择和招标活动的具体实施。
招标风险的防范与控制
物业管理招标的主要风险来自三个方面:招标人与投标物业、投标人与竞争对手
来自招标人和招标财产的风险包括:招标人提出明显不公平的特殊条件，招标人未能告知可能直接影响招标结果的信息，建设单位可能在资金等方面遇到困难，导致项目无法正常进行，因财产交付延误导致前期介入期延长，招标人与其他投标人有关联交易等。投标人
的风险主要包括:未能对项目进行必要的可行性分析、评估和论证，导致投标决策和投标策略失误；盲目做出服务承诺；价格计算错误导致未中标或中标后经营亏损；项目负责人在现场辩护中犯了一个错误。接受资格审查时，存在不可预见或可预见的错误，且没有相应的预防和补救措施；投标数据的披露；投标人采取不正当手段参加竞争，被招标人或者评标委员会取消投标资格的；未能按要求提交投标文件或交付投标文件导致投标文件被拒绝等。来自竞争对手的
风险主要包括:采用低于成本竞争、欺诈、贿赂等不正当竞争手段。在综合竞争中具有相关背景或绝对优势；窃取他人的投标文件和商业秘密等。
防范和控制上述风险的具体措施包括:严格按照相关法律法规的要求参与投标活动；科学合理地分析和评价项目，精心策划、组织和实施招标活动；完善企业自身的管理；选择信誉良好、手续完备、利润优势明显的投标人和物业；充分考虑企业的承受能力，制定切实可行的物业管理方案，选择有经验的项目负责人；认真对待合同的附加条款和招标人的特殊要求等。
4，策略和技能
1。
物业管理公司在获得招标信息后，应组织相关人员组成招标小组，对招标活动进行策划和实施。其主要任务是项目分析与评估、投标准备、投标策略的制定、参与现场踏勘、开标、评标、现场答辩、合同谈判等。
根据招标物业项目的情况选择企业骨干组建招标团队。投标团队成员的选择和分配，特别是项目经理的选择，是保证投标活动质量和效率的基础。
对招标人、投标财产和竞争对手的基本情况进行深入细致的调查，正确评价、预测和降低投标风险
正确编制招标文件招标文件的编制应按照招标文件的要求进行。在充分理解招标文件内容的基础上，通过深入细致的市场调查，确定管理项目的总体思路，制定物业管理方案。
在科学分析和准确计算的前提下，计量管理服务成本，并做出合理报价。
灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性
选择最能体现企业优势的物业作为招标人调查的对象
加强与招标人的沟通，了解招标人的需求，及时掌握招标过程中的变化并采取相应措施
在评标过程中精心安排招标人的资格预审和现场答辩活动
2。
项目现场勘察期间，招标人还将对招标公司代表提出的问题进行口头答复。然而，这种口头答复没有法律效力。只有投标人以书面形式提出问题，招标人给予书面答复，这些问题才具有法律约束力。投标人应对现场财产进行详细勘察，并在现场财产调查和投标报价中检查是否存在外部风险情况。具体包括以下几个方面:
物业的施工安装进度，该物业目前的使用情况及老化程度；物业配套设施设备及其分布；周围道路的交通和停车条件；景观和环境标签；内部公共使用区域和渠道的分布；物业管理用房等。
的主要业主，包括客户导向、主要服务要求和特殊服务要求、物业服务费的可负担性等。这些情况可由投标人自己的人员和时间进行调查。
气候条件、经济环境、文化环境、消费者需求和市场变化，以及与物业管理相关的政策法规等。
3。编制招标文件
物业管理招标文件除了按照规定的格式要求响应招标文件外，最重要的内容是介绍物业管理的要点和物业管理服务的内容、形式和费用
投标文件编写基本要求
作为评标的基本依据，投标文件必须有统一的编写依据，以利于评标工作的顺利进行
使用国家统一的行业标准计量单位，以避免校准和性能上的混淆
使用统一货币国内物业管理招标文件使用的货币应为“人民币”，国际招标使用的货币应符合招标文件的规定
采用国家统一颁布的行业标准和规范如果一些业主因特殊需要需要特殊服务，他们也应遵循国家正式批准的统一服务行业标准和规范。如果招标文件要求使用国外服务标准和规范，所使用的标准和规范应翻译成中文并在招标文件中说明
使用精确表达式投标书的文本和图纸是投标人表达其意图的语言，必须能够准确表达投标公司的投标计划。投标文件应使用简洁、清晰、流畅的语法，清晰的组织结构，简洁、全面的表达方式，尽量减少投标单位的误解和可能的纠纷图纸和表格的编制应一致，风格统一，符合招标文件的要求。最好通过索引引用的方式将图纸和表格装订成册，并与招标文件中的文字表述保持一致。
确保数据的真实性招标文件的内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，不得有重大偏离或保留。投标人应按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供的所有信息的真实性。
招标文件编写中应注意的问题
确保没有遗漏和空缺应填写招标文件中的每一个空格，如有空缺，视为放弃意见；重要数据未填写，可能被视为无效标签。
不能随意修改填充物的内容。投标人提交的所有文件应由投标人的法定代表人或委托代理人签字；如果填写有误，需要修改，投标人负责人应在修改上签字。
填充方法规范除投标人对错误进行必要的修改外，招标文件中不允许有添加、涂抹或改写的标记。
不得改变招标格式如果投标人认为原投标文件中规定的格式不能表达投标意图，可以附加说明，但不得随意修改原投标文件中规定的格式
计算数必须准确投标公司必须仔细核对单价、总价、分步总价、总价及其资本数字
报价合理投标人应对投标项目进行合理报价
包装整洁美观投标文件应字迹清晰、文字工整、纸张统一、装订美观。
做好投标文件的保密工作
4。投标策略和技巧
投标是一项技术性很强的工作。在投标过程中，有必要不断调整策略，使投标更接近基础价格投标策略主要包括:
准确估算项目运营的运营和管理成本，确定项目运营的盈亏平衡点和利润率，并在此基础上预测竞争对手的底价和报价范围
关注并正确分析竞争对手的报价
增加了一些投标人能够负担的优惠条款，作为报价的补充。
在投标过程中，投标人采用的投标技巧主要有:
个以上的投标书在招标或议标的方式中，由于招标文件不明确或项目本身有多种方案，投标人对项目原方案提出一个更经济、技术上合理、可行的方案，即准备两个或两个以上的报价，最后与招标人谈判。
保证投标即按成本报价适用于长期效益好的大型项目或业主大会委托业主委员会的招标项目。
5。现场辩护技巧
应选择一位经验丰富、冷静且熟悉项目情况的被调查者开标前，答辩人应进行模拟演练，正确掌握招标文件的要点、招标文件的关键内容、对项目的熟悉程度等。，并针对重点问题、难点问题和普遍问题逐一准备重点答复。
开标前，被申请人应保持良好的精神状态。
正式开标时，一般要求在规定时间内对投标文件的主要内容和特点进行全面介绍。答辩人应关注招标人和评委共同关心的问题，重点突出，难点解释清楚，特点鲜明，体现投标企业的信心和实力，感染和感动招标人和评委。当场比赛时，要果断清晰，避免仓促回答或含糊其辞。
6。合同谈判技巧
在合同谈判中，应准确把握对方的真实意图，准确判断对方履行合同的诚意和能力，明确规定进入物业和实施常规物业管理的必要条件。
在物业管理目标、前期投资成本、奖惩条件等方面认真考虑任何承诺。如对辖区内刑事案件的承诺、业主的人身和财产安全损失等。
预测了接管财产后可能发生的各种风险，并将其纳入相应的合同条款以避免这些风险。
