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卡通/高月
近年来，二手房交易活动不断改善。在实际买卖过程中，买卖双方经常委托房地产经纪公司为其提供中介服务并代其办理交易手续。因此，涉及二手房中介销售的诉讼案件也逐年增加。在中介服务中，有的中介承诺办理贷款但未能在期限内办理，有的因房屋被查封、无法过户而产生纠纷，有的涉及签订中介合同后擅自交易是否承担中介费用的问题。《法制日报》记者选取江苏省连云港市两级法院审理的相关案件，通过法律解释，提醒在二手房市场，买卖双方和中介公司都要严格遵守法律法规，促进中介服务市场的健康发展，维护市场交易的诚信。
承诺贷款未实现
中介负责损失
王某欲购买刘谋房产，向中介公司查询购房事宜出于对个人信用调查的担忧，王某多次向中介公司咨询是否可以办理购房贷款，并将个人信用调查相关材料交给中介公司。经核实，
中介公司明确告知王可以顺利办理相关购房贷款。王某、刘谋与中介公司签订房屋买卖合同和中介服务合同后，同意由中介公司代为办理贷款事宜。协议签订后，王某向中介公司支付中介费1.5万元，向卖方支付定金5万元。在王准备向刘首付并申请银行贷款后，中介公司告诉银行由于其信用问题不要贷款。
贷款不能使用，购房合同不能履行，王某已付定金不能退还。三方之间发生了争执，谈判失败了。因此，王某向连云港市东海县人民法院起诉该中介公司，要求退还中介费及定金共计6.5万元。
199法院审理后认为，中介公司依法对王某的损失承担责任，王某也有一定的义务对其能否办理银行购房贷款进行审查和关注。决定由中介公司承担全部损失的80%,其余部分由王某承担。该中介公司不服判决，向连云港市中级人民法院提起上诉。经调解，中介公司赔偿王某50500元法官在庭审后表示，本案银行购房贷款能否顺利办理，是王某同意订立本合同的一个重要考虑因素。中介公司没有提供足够的证据证明其履行了主动调查的义务，也没有明确表示其可能无法办理购房贷款的风险。相反，它告诉王，他可以处理购房贷款核实。这一疏忽导致委托人王作出了错误的意图。因此，中介公司应当对王支付的保证金和佣金的损失承担责任。由于王某也有一定的义务检查他是否能办理银行购房贷款，根据公平和诚信的原则，一审法院裁定中介公司应承担80%的责任，王某应承担20%的责任。
房屋被查封且难以转让
出卖人违约金
2017李某购买了张某拥有的房屋，中介公司a为中介方，三方签订了房屋中介买卖合同。合同规定，如果合同订立后，由于任何一方的责任导致合同无法履行，违约方应向中介公司支付合同约定的中介费用。在签订合同之日，买卖双方分别与中介公司签署佣金确认书。本合同履行期间，
因涉案房屋被法院查封而无法办理房屋过户手续。结果，a机构向连云港市海州区人民法院起诉李、张，要求其支付佣金
法院审理后认为，张某、李某分别与中介公司签订了委托确认函，同意在房屋过户当月向中介公司支付委托款。目前，由于法院查封了张的房屋，合同无法履行。根据三方签订的房屋中介买卖合同的有关规定，违约方应向中介公司支付合同中约定的双方的中介费用，因此张应承担支付全部佣金的民事责任。因此，张被依法判处向中介公司支付佣金。
法官提醒，该案还涉及司法或行政机关签署的转让依法查封的房屋的合同的效力。根据《城市房地产管理法》第38条:司法机关和行政机关决定查封或者以其他方式限制房地产权利的，不得转让房地产权利。该规定不是强制性规范，不影响房屋转让合同的效力，房屋转让合同仍然有效。因此，房屋买卖双方和中介公司都应注意检查房屋所有权是否明确，交易中是否存在查封，以避免合同有效但实际上无法办理产权变更手续的不良后果。
中介服务存在缺陷。支持
中介费退款。
高某与中介公司签订独家协议出售房屋。之后，中介公司促成高某与程某签订买卖房屋协议。在协议执行过程中，由于该房屋已经以高的名义签署，无法按原计划进行更名，导致各方发生纠纷。程向连云港市海州区人民法院提起诉讼。高也提出了反诉。经审理，决定解除房屋买卖合同，高退还定金3万元。
199后，高某向法院提起诉讼，要求中介公司返还其在与程某的诉讼及本案中承担的案件受理费、律师费等中介费，并赔偿损失。经审理，本院决定，自本判决生效之日起10日内，将11300元返还高。驳回高的其他诉讼请求法官经法院审理后表示，在房屋买卖的中介活动中，中介公司作为专业中介机构，应承担注意义务，满足专业主体对委托事项和中介服务的要求，并注意与房屋产权相关的重要信息的审核和房屋是否具备买卖条件等。在这种情况下，中介公司应及时核实涉案房屋是否具备更名等条件。即使中介公司在与高签订《房屋独家买卖委托协议》前，已核实该房屋未在网上签署，且有条件更名，也应在协助买卖双方签订该房屋买卖合同前再次核实情况。由于没有明确认定，涉案房屋买卖合同虽已订立，但仍不能客观履行。中介公司提供的中介服务存在重大缺陷，已经收取的中介费用应当返还。但是，中介公司并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假信息，也不应对高的其他损失承担赔偿责任。
199中介的买受人在退房后将承担199的违约金。经常与中介公司签署“房屋检查确认书”,同意如果购买成功，中介公司将接受房屋检查并支付房屋交易价格的1%作为佣金。此外，双方还同意，如果委托方在第一次家访后接受了委托方的服务，并跳过委托方直接或通过委托方以外的第三方私下达成交易，则按房地产评估总价的3%支付违约金。
协议签订后，中介公司的工作人员向他出示了涉案房屋，但常通过其他中介机构与涉案房屋的所有人达成了交易。中介公司随后向连云港市海州区人民法院起诉常，要求其支付违约金
199法院审理后认为，常某与中介公司达成协议，跳过对方的私下交易，应向受托人支付违约金。考虑到各种因素，法院裁定常某应向中介公司赔偿1万元的违约金。199后，双方不服一审判决，向连云港市中级人民法院提起上诉。二审法院在审理该案后裁定，事实清楚，适用的法律正确。法院驳回上诉，维持原判。法官表示，本案中，双方签署的《房屋检查确认函》中关于禁止跳楼的规定是为了禁止买方使用中介公司提供的房屋信息，该协议对双方均有约束力。常查看该房屋后，通过其他中介机构私下与房东签订了买卖协议，但未能提供证据证明房屋来源信息并非来自中介机构，因此构成违约。法院在考虑了中介公司提供的实际服务、房屋价格和委托协议等因素后，作出了上述决定，因为双方关于委托的协议没有明确区分中介介绍费和办理贷款、过户等房屋交易后续事宜的费用。
因此，衡量买方是否跳楼的关键是买方是否利用了中介公司提供的房屋信息和机会达成交易。如果同一房源信息由多家中介公司发布，买方通过适当的渠道获得房源信息，买方有权从多家中介公司中选择报价低、服务好的中介公司，这种行为不属于单跳违约。
条例公平
合同法第九十七条合同解除后，未履行的，应当终止履行。已经履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权根据合同的履行和性质要求赔偿损失。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者为订立合同提供居间服务，委托人支付报酬的合同。
第425条经纪人应当向委托人如实报告与订立合同有关的事项。
经纪人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息，损害客户利益的，不得要求支付报酬，并承担损害赔偿责任。
城市房地产管理法第三十八条下列房地产不得转让:以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件；司法机关或者行政机关依法决定或者决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权；未经其他共有人书面同意的共有房地产；所有权有争议；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规禁止的其他情形近年来，中国的二手房市场日益活跃，成交量在房地产市场中的比重不断上升。然而，在二手房买卖过程中，各方之间的矛盾和冲突也越来越多，成为影响社会和谐稳定的潜在因素。有些是因为房屋有质量缺陷，或者出售的房屋被有关部门查封扣押，不能转让。其中一些是由于买方的信用调查问题，无法获得购房贷款，也无力购买房子。一些买家和卖家正在耍花招，利用其他人，试图摆脱中介和“跳单”；另一个原因是中介公司在中介服务过程中粗心大意，未能履行谨慎控制的义务，最终导致买卖双方无法达成交易，给客户造成经济损失。
所有这些都反映出二手房市场仍需进一步规范。一方面，二手房买卖双方应强化诚信观念和法治思维，在买卖过程中如实说明房屋质量，不得夸大、隐瞒，更不得串通和违反协议。另一方面，二手房中介机构应牢固树立信誉重于泰山的理念，进一步提高自身的职业道德和能力，掌握二手房销售相关的法律、政策和知识，对客户委托的事项做到勤勉、负责、审慎，切实维护客户的合法权益同时，有关行政执法部门要按照“谁执法，谁普及”的原则，加强对房屋中介人员的法律知识和法律精神培训，重视向社会宣传二手房买卖的法律法规，使各方都能自觉运用法律思维和法律手段处理问题，化解纠纷，促进二手房市场健康有序发展。
