北京二手房净值下降1/4，议价空间增加

北京房地产市场的调整仍在继续，“金九”的失败已成事实。中国新经纬最近参观了北京的二手房市场，发现一些购房者增加了观望情绪，并有推迟购房或换房的强烈愿望。二手房市场的议价空间正在扩大。一位房地产经纪人说:“挂牌价格就是挂牌价格。实际交易价格可以讨论。一栋房子的价格在2万到30万元之间是很正常的。”“

199贝壳找房子的数据显示，在北京上市销售的二手房数量大幅增加，达到9.7万套。然而，二手房的数量和价格都下降了。9月，网上签约的二手房数量同比下降近四分之一，市场处于低温状态。专家认为，房地产市场的“银十”难以重现，市场的低温局面可能会持续到春节。

01买方市场

为了吸引购房者看房，一些大型房地产交易平台上出现标有“急售”、“业主诚意出售”、“双节特价”、“低于市场价30万元”等字样的二手房并不少见在业主降价的同时，房地产经纪公司也很担心。一个房地产交易平台推出了“全国房屋选择节”，一些房屋的代理费也有一定的优惠措施。

在一个平台上，朝阳区北三环伊利住宅区的一套三居室公寓的挂牌价格跌至约64000元/平方米，明显低于住宅区的平均价格约75000元/平方米该房屋的经纪人郭栋(化名)告诉中信经纬(微信:jwview)，该房屋位于顶层，距离上次交易不到两年，税费较高，业主希望早点出售，因此报价较低。

，而在一个70平方米的三居室小区里，挂牌价格达到了81000元/平方米。然而，郭栋说，业主也急于出售，价格可以再次讨论。“这个住宅区最近以460万元的挂牌价格出售了一套两居室的公寓。后来，客户与业主进行了多次谈判，最终以420多万元成交。如果我们确定我们想要它，我们都可以帮助我们的客户和所有者谈论它。一栋房子要花20000到300000元是很正常的。“

即使价格是自愿降低的，购房者的积极性也不高。郭栋说，正在看房的顾客现在不太担心。他们会看很多房子，然后慢慢比较。他们都希望价格能再降一点。根据壳牌研究院27日提供的数据，9月份北京连锁店客户的周转周期延长了5天，达到89天，为2017年以来的最高水平。房屋周转周期保持在100天的高水平，业主继续选择降价以方便交付，降价率上升至90.5%

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐指出，在市场持续低迷之后，买卖双方的预期都有所下降，进入市场的新业主和客户数量开始减少。9月，北京二手房连锁店新增房屋和游客量分别同比下降3.4%和6.3%，而游客量同比下降2.2%

02年成交量和价格下跌

郭栋不愿意用“低迷”这样的词来形容周边二手房市场的表现“从一年多来看，整个市场相对稳定，没有起伏”但郭栋也坦言，目前周边地区的二手房价格已从高位每平方米约1万元的水平回升。

的数量和价格都下降了，这是不争的事实。壳牌研究院表示，9月份，北京二手房网络签订了1.14万套合同，同比下降5.6%，同比下降25.6%。北京二手房交易环比下降6.9%。在住房置换需求难以释放、新需求住房比例增加的情况下(400万元以下房产交易比例逐月上升3.1个百分点)，平均房价跌幅更大。9月份的平均交易价格为59686元/套，环比下降2.5%，同比下降3.5%。在过去的四个月里，跌幅持续扩大，市场处于低温状态。

根据我家研究所的统计，截至9月23日，北京二手房数量为8275套，比上个月下降7.01%，比上年下降33.14%。同时，我家实时交易量环比下降2.90%，同比下降23.53%，平均交易价格为55890元/㎡，环比下降1.17%与8月份相比，9月份北京二手房市场的成交量和价格仍略有下降。

中原地产首席分析师张大伟告诉中信经纬，北京房地产市场每月有12000套基本线路，不足12000套。市场肯定不景气，如果少于1万台，价格会更低。

除了严格的调控使市场降温外，住房供应的激增也增加了购房者的观望情绪。最近，“北京的二手房存量在两年内飙升了246%”的说法引起了关注。据媒体报道，2019年9月，北京市二手房上市总量为91076套，2018年9月为49296套，2017年11月为25941套

至于待售房屋数量的大幅增加，张大伟分析称，主要是因为之前不允许出售的房屋重新上市出售，包括高价房和商住房。与此同时，二手房交易周期的延长也增加了上市房屋的数量。

另一方面，新房尤其是限售房供应量的持续增加也影响了二手房的交易。张大伟说:“2018年同期，北京新建住宅的数量从5万套增加到1.7万套。此外，非竞争性房屋的总价格与二手房的总价格相对接近，因此不降价就很难出售二手房。”“

03专家:楼市难创新高

在即将到来的9月，北京新屋市场的表现相对平均。我爱我家研究所的数据显示，截至9月23日，北京已售出2382套新商品房(不含经济适用房、商品房和普通产权房)，同比下降0.92%，同比下降2.02%，市场基本与上月持平。共售出产权房861套，同比增长168.22%，同比下降31.61%

事实上，我爱我家研究院认为，从2016年至2019年北京新建和二手房的月度网上签名数据来看，只有2016年才能被称为“金九”2016年9月，北京二手房网标30516个，新建商品房网标5364个(不含经济适用房、商品房和普通产权房)，明显高于其他月份。2017年和2018年，新房和二手房的交易量并不比当年7月、8月或11月和12月高多少。至于2019年，截至23日，9月份新二手房交易量低于8月份同期，“金九”是不可能的。

张大伟表示，自2009年以来，房地产市场的表现在很大程度上受到了监管政策的干扰,“九金十银”的特征不再明显。与此同时，今年热点城市的房地产市场开始逐渐下滑，使得购买力难以支撑房地产市场继续飙升。

许小乐告诉中信经纬，根据往年的交易数据，国庆期间二手房交易并不高。因此，10月份北京二手房市场的高成交概率将保持在1万至1.1万套，价格持平或略有下降。房地产市场的“银十”很难出现，市场低迷可能会持续到春节。