酒店投资者必须阅读二:租赁物业定位注意事项

引言:目前大多数酒店仍以租赁物业为主要形式，因此在租赁物业时，除了要注意上一期《酒店投资者必读》中提到的14个注意事项外，还应强调以下要点

关于租赁物业位置的说明

第1部分/租金

租金是许多酒店的最大成本。建议在投资酒店时，收入应基于客房数量乘以预期实施的ADR乘以70%的入住率，然后是收入减去运营成本。对利润和回收期进行初步计算，综合评价租金的高低。目前，不同城市的房租差别很大，不同城市消费者接受的价格也大不相同。

租赁物业选址注意事项

运营成本:租金、员工工资、能耗成本、耗材成本、税金、物业管理成本、网络成本、洗涤成本、停车成本、产品捐赠成本等。

PART 2/物业成本

一般将物业出租给酒店，有的有物业管理费，有的没有，而且物业管理费通常不会增加！在计算成本时，不建议将成本与租金一起计算，因为租金会逐渐增加。

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第3部分/增加关系

增加的方式有很多，包括3年增加5%左右、5年增加、2年增加等。需要注意两个问题，一个是免租期，另一个是开始增加的时间免租期一般用于酒店设计和装修。核心问题仍然是计算财务模型，以避免利润仅够支付租金甚至租金。

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第4部分/租赁期限

租赁期限建议至少为10年，最好为12年以上与房东签订合同时，需要看有效证件的原件，如房产证和签字人的身份证，注意避免与转租人签订合同。如果需要与转租人签订合同，另一方必须出示相关的原始协议，并在当地公证处进行公证。

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第5部分/水电价格

水电价格直接影响运营成本。租赁物业时应明确相关价格，该价格应作为能耗计算的依据。当然，设备的选择、酒店的设计和建造方法也决定了酒店未来的能耗。一般能源消耗成本占酒店第三大成本。

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PART 6/房屋产出率

在相同面积、不同的物业尺寸和不同的梁柱关系下，房屋布置有很大差异。因此，房地产的经济性质和住房率是一个重要的关键点。如果房屋收益小，建议放弃该物业。

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第7部分/

无窗房间是否存在对实际销售过程有很大影响，因此在OTA上有窗或没有窗。大多数酒店的无窗房间只能用作特价房或低价房！当然，这也取决于酒店设计公司的水平和能力以及新鲜空气设备的合理选择。

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第8部分/大厅面积

在许多连锁酒店中，大厅面积有不少于多少平方米的明确规定而消费者也普遍把大厅的面积和品位作为酒店档次的体现点，所以大厅的面积非常重要。

然而，近年来，一线和二线城市的游说倾向较弱，而三线和四线城市的游说倾向较强，而偏远地区的城市规模较小，有更多的熟人，消费者的面子感较强。

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第9部分/专用电梯数量

普通客用电梯和物流电梯应尽量分开，在一定条件下不要交叉，这样不仅可以提高效率，还可以增强用户体验如果没有条件，峰值可以被错误地使用，以确保用户体验。

从用户的特殊性、私密性和安全性的角度来看，最好有一部酒店专用电梯，一般由房间门锁提供商安装和调试。

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PART 10/房间数量

房间数量也很有学问，一般酒店房间数量不应少于80间，房间数量越低，每间房间的基本单位成本越高。为什么许多小型住宅没有利润？这也是原因。大多数住宅采用雇佣老板和提供有限服务的原则来生存。大约80-150个房间是最好的。拥有超过150间客房的酒店通常需要其他配套设施，如会议。

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第11部分/排水

租赁物业时应特别考虑两个因素，一个是排水的位置，另一个是化粪池的容量和位置有些楼层无法将排水从一层转移到另一层，需要从同一层排水。然而，同一楼层的排水会影响楼层高度，并要求分区管网的集中位置。

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PART 12/注销程序

如果是租赁物业，该物业以前的消防必须通过并取得相关证明！如果没有报告主要火灾，有两种可能性:一是建筑物不符合消防条件，可能无法直接通过；另一个原因是一次和二次灭火是一起进行的，这要花费很多钱。

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PART 13/设备平台

设备平台指热水锅炉、空调外机等场所。被放置在这些位置应注意应力、噪音和共振，并应注意位置大小和是否有水或电。

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PART 14/商铺标牌位置

商铺标牌一般分为两部分:一部分是门头部分，另一部分是展示部分酒店的前门是每个人经常谈论的天篷。显示部分是指酒店建筑外部或顶部显示酒店名称的位置扮演从远处看到酒店名称的角色。

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第15部分/租赁物业时是否有质押

应注意该物业是质押还是转租！质押财产可以在途中被查封拍卖。转租财产将取决于原始合同和相关证明。同时，为了判断转租的合理性和真实性，建议在当地公证处进行三方公证。

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PART 16/停车位

酒店物业的停车位应考虑以下三个因素:一是公交车的停车位置，二是道路或地下机动车的停车位置，以及物流卸货平台

选择租赁物业位置的注意事项

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