互联网金融、直播与退潮:一线城市写字楼空置率上升

< p > 《21世纪经济报道》文|宋兴国

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“我好久没见风水先生了“

1997年初，在北京国际贸易中心中央商务区的一栋办公楼里，一家房地产经纪公司的租赁和销售人员黄明(化名)告诉《21世纪经济报道》记者。黄明在办公室租赁方面有三年多的经验。他的主要业务范围是国际贸易中心的中央商务区商业圈。他的客户主要是办公需求低于300平方米的中小型企业和初创公司。

黄明告诉记者，在2017年的高峰期，他会一天放映一两次。那时，几乎每个月，他都可以见到带风水大师来参观大楼的企业主。“当时我讨厌这些绅士，他们的模式、取向和装饰。他们似乎不好意思不挑毛病就收钱，还打破了我的许多单子。”“

自2018年下半年以来，

的情况逐渐发生了变化。北京和一些一线城市的工业地产开始表现不佳，一些商业区的写字楼入住率、租金和入住率继续下降。

黄明对此深有感触。"要看的东西少得多，最多一天一次，偶尔两次。"租金几乎从接近7元/平方米/天降到了6元的报价，而投标价格往往不到6元“就入住率而言，黄明告诉记者，他经常展示的几栋建筑的入住率在2017年和2018年可以达到80%，现在已经接近70%

事实上，在一些一线城市，写字楼的空置率有所上升。它会成为以结构调整为主要因素并结合反城市化趋势的办公楼“去集中化”吗，还是会让高成本继续“挤出”中小企业？两个不同的方向测试市场经理的决策能力和勇气。

一线城市写字楼空置率上升

国际商贸中心商务圈是北京媒体、文化和综合服务业的聚集地由于浓厚的商业氛围，发达的交通和附近相对年轻的居民，大量符合“风口”的创业企业在过去几年聚集在这里。其中，互联网金融企业是这里的主要参与者，租户周转率一度超过30%。

199年的大潮退去，裸泳者逐渐出现

在接受黄明采访时，记者

看到很多企业已经把楼空了，办公室里有很多以前的风口行业，比如培训和健身，门上贴着“招租”的纸条。

在其中一栋办公楼的20层，有三个艺术、留学和学前教育的教育和培训小组，但现在只有一个留学机构仍在运作。楼上，一家私人健身工作室也贴出了“租房邀请”的通知。

不仅在北京，也在深圳，那里的创业氛围更浓。类似的情况也存在。

”(这层)除了我们和一家食品公司，其余的公司都变了，”深圳一家直播公司的高级成员肖宇(化名)告诉记者。小雨的公司有1000多名主播，主要生活在Momo Live等平台上

1992年11月017日，小宇的公司在福田区租了一个商业写字楼，面积约600平方米，租金包括物业费约为每月13万元。小宇说当时他们所在的楼层有7个单元，除了他们之外，还有4家公司入驻，即一家私募机构、一家小额贷款公司、一家食品生产商和一家创业公司，其主要业务是排队争取平等席位和预留席位。

小余对小额贷款公司印象最深，该公司在2019年春节前仍正常运营，并在春节前发布了一个假期通知，但在春节后就销声匿迹了。

对此，一位长期观察北京写字楼市场的分析师认为，在金融去杠杆化、互联网泡沫等因素的影响下，从2018年下半年至今，一线城市写字楼市场受到的最大冲击是规范娱乐业税收秩序、整顿互联网金融、缩小联合写字楼。

其中，联合办公企业的发展虽然不如前两家那么受关注，但对办公市场的影响更大。

以前，被称为“主要业主”的联合办公企业曾被视为空置办公楼和工业园区的救星，大量的乙级办公楼、创意园区和装修后的工厂进驻北京。然而，它很快就陷入了互联网公司攫取规模的“烧钱诅咒”。经过短暂的高速扩张后，从2018年开始，行业内关门、退租、裁员和融资受阻的消息不断传来。

以北京为例。根据写字楼市场监管机构《楼宇及仓库管理办法》的数据，受取消联合写字楼租金的影响，李泽商圈空置面积从去年第四季度的24%大幅增加至今年第一季度的33.1%。

。从整体数据来看，高力国际最近公布的数据显示，深圳甲级写字楼的空置率已达到23%，而去年同期的空置率为13.6%今年上半年末，北京甲级写字楼空置率达到11.5%，为八年来最高。

根据

CBRE的数据，今年上半年，上海高品质写字楼市场的空置率同比上升至18.0%，创下近十年来的新高。

工业地产的困境

6年26日，在中华全国房地产商会办公楼分会主办的第11届中国工业园区商业区发展论坛上，开发商的发言人高喊“北京工业地产已死”的口号

一般认为工业地产是一种具有单体办公楼、高层办公楼、标准化厂房、研发基地等的产业形式。作为开发对象从办公属性来看，可以分为以办公楼为代表的标准化办公产品和以工业园区为代表的非标准化办公产品。

是什么让实践者喊出如此悲观的口号？分析人士向《21世纪经济报道》描述了北京工业房地产行业目前的困境，称其为“紧缩政策和供需失衡”

的政策继续收紧。上述人士指出，它涵盖工业房地产的所有分支，包括商业、办公、研发、工业等。首先，北京在2017年3月推出的“限购”政策限制了商业和办公项目的购买和销售。据统计，在该政策出台后的21个月内，北京市商务厅共发布了6002套网络广告，同比大幅下降94%。其次，2019年5月，北京在研发和工业项目领域发布了另一份文件，要求建设单位不得分割研发和工业项目的销售，从而开启了工业房地产的全面“控股时代”。

但是，由于与经济发展形势密切相关，办公市场在供求层面上的变化引起了更多的关注。

其中，供应量的持续增加被认为是某些地区空置率上升的重要原因。根据机构数据，2008年中国甲级写字楼存量达到1000万平方米，2018年达到6100万平方米。根据预测，未来五年平均新存量将达到670万平方米/年。

。在需求方面，一些观点认为，由于各种原因造成的高地价、高租金、高成本所造成的“挤出”效应，严重影响了北京等一线城市小微企业和创业企业的发展。短期经济因素的结合导致需求疲软。

北京高端写字楼招商负责人告诉《21世纪经济报道》，这种现象既是“挤出”又是“挤出泡沫”。她的项目已经停止邀请联合办公和P2P企业出租。

该官员表示，受北京新《禁止类目录》和东、西、北五、南四环内禁止新建写字楼项目的影响，未来北京核心商务区写字楼供应不太可能增加，目前高房价的局面难以改变，写字楼需求向非核心商务区和乙级写字楼蔓延的趋势可能会继续。

小企业的“溢出”

但是不是每个人都这么悲观

还认为“挤出”并不意味着死亡，而是一线城市工业地产的机会，甚至是城市的“去集中化”

的观点是一线城市仍然是创业环境最好、氛围最浓的地区。以北京为例，官方数据显示，2018年，北京全国高新技术企业达到2.5万家，增长25%，平均每天新增创新企业199家。

21世纪经济记者观察到，随着中国城市发展模式的进一步转变，工业发展正在一线城市寻找各种新的空间载体。

工厂改造是主要途径小宇告诉记者，他的一个竞争对手在2018年搬到了一个从工厂大楼改造而来的办公空间，不仅空间充裕，价格低廉，而且还有多余的空间在二楼安排大量直播室，这样主持人就可以在家直播。

北京闲置农场共享平台的创始人钟克飞在《21世纪经济报道》上告诉记者，在北京允许出租闲置的农村宅基地后，她的平台已经解决了许多艺术工作室和教育培训机构的工作室和夏令营基地的租赁需求。

“城市的消费需求正被空前细分。定制化和小型化的空间需求开始持续上升。”传统的航天运载工具要么难以满足，要么过于昂贵，这是我们的机会，”钟克飞说。不过，她也告诉记者，由于土地使用的性质，类似的合作在合规方面存在问题。她希望未来的政策能更好地解决农村土地进入市场的问题。

在接受《21世纪经济报道》记者采访时，一家商业地产公司的五家主要机构的高级主管表示，北京和上海的写字楼市场非常成熟。完全是供求关系决定了销售价格和租金。“租赁成本仍然是选择企业办公地点的首要考虑因素”。随着一线城市的小企业开始溢出，由于市中心建设用地指数持续压缩，一些核心区域的竞争可能会更加激烈。