社区里的这些停车位不能买卖。

停车是人们买房时常见的事情，其中存在许多法律问题。

在购买停车位时通常会遇到两种情况:一是可以办理产权证，这样停车位可以自由交易，购买者可以获得停车位的所有权；另一方面，买家只获得停车位的使用权，而不是所有权。此类停车位大多位于人防工程改造的地下停车位和居住区公共场所的停车位。二手房买家可以在办理物业交付时租用或转让停车位。因此，人们在购买停车位时必须睁大眼睛。

《停车位权属应由产权人同意》案评析

小刘购买了某大厦的房屋及停车位，依法取得房屋及停车位权属，并办理了产权证小刘与小张签订《房屋买卖合同》后，同意将小张名下的房产转让给小张，但合同中未涉及车位所有权小张，一个年轻的刘发现人，在转让了房子的所有权后，占用了他的停车位，把它租了出去。小刘一再要求小张回来，都被拒绝了。无奈之下，小张被送上法庭，要求归还停车位并非法收取租金。经审理，法院认定小刘与小张未就停车位权属达成一致意见，小张无法证明购买价款包含停车位金额，因此小张被判返还停车位及租金。

法官表示，

在《中华人民共和国物权法》中规定，“在建筑面积内，规划用于停放车辆的停车位和车库的所有权，应当由当事人通过出售、赠与或者租赁的方式约定。”该法律规定了建筑区域内停车位和车库所有权的商定优先原则。拥有独立产权证的停车位在结构和用途上是独立的，是独立的客体，主从客体与房屋没有关系。因此，这种停车位的所有权应根据双方的协议确定，而不是随着房屋所有权的改变而改变。

个停车位没有产权的风险应该是已知的。小杨和他的女朋友打算买一套婚房。由于开发商声称小区里所有的房子都有配套的停车位，小杨毫不犹豫地选择了这栋楼，因为停车难的问题越来越严重。小杨与开发商签订了《房屋买卖合同》和《车位买卖合同》，并支付了购买房屋和车位的费用成功取得房产证后，他多次要求开发商协助办理车位过户手续，但均被对方以各种理由拒绝。此时，小杨发现自己购买的车位属于人防车位，根本无法办理房产证。为此，肖扬向法院起诉，要求确认与开发商签订的《停车位销售合同》无效，并返还购房款25万元。法院审理此案后认为，人民防空是国防的组成部分，国防资产属于国家。禁止任何组织或个人破坏或侵占人民防空设施，支持肖扬的诉讼请求。

法官表示，所谓的人防停车位

是人防工程改造而来的停车位，业主只能获得停车位使用权。根据《中华人民共和国国防法》，“国家直接投入的用于武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设的资金，划拨的土地和其他资源，以及由此产生的武器装备、装备设施、材料装备和国防科技成果，都是国防资产。”“因此，人防工程应归国家所有，产权不属于社区所有人，也不属于开发商，开发商无权出售人防停车位。同时，《人民防空法》第5条规定:“国家按照有关规定对人民防空设施建设给予优惠国家鼓励和支持企业、事业单位、社会团体和个人通过多种渠道投资人防工程建设。人民防空工程通常由投资者管理，利润归投资者所有。“因此，开发商在依法取得人防管理部门的批准和备案后，可以出租车位牟利。

法官建议，

那么，除了上述人防工程停车位外，小区内哪些停车位不能买卖？

1。社区中的公共开放空间或绿地由于住宅区公共区域的土地使用权属于所有业主，开发商无权出售地上的露天停车位。此类停车位可由业主大会授权的行业委员会出租给业主，并在扣除必要费用后纳入小区维修基金。

2。没有约定的地下停车位如果地下停车位的建筑面积不分摊，且开发商单独取得停车位的产权，开发商可以将产权出售给买方，但该地下停车位在预售时应首先满足住宅区业主的需求。同时，在《房屋买卖合同》中，开发商还需要声明，地下停车位的产权是单独转让的，不与房屋一起出售。

3。共享的地下停车位如果地下停车位已经被住宅区的业主作为一个共享区域共享，那么开发商就无权出售它。这种地下停车位不能颁发产权证。它属于住宅区的所有人，严格属于住宅区的配套设施。

(作者薛培明，北京市石景山区人民法院)

(来源:北京日报)

文章来源:北京日报