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背景
存在非法转租、租赁期缩短、乱收费等市场混乱。
“降低成本、扩大空间、优化环境和促进发展”。对于从事实体经济的企业，深圳近年来出台了一系列措施，有效保证了实体经济的高质量发展。然而，自2018年以来，部分工业建筑租金快速上涨，租赁行为不规范，直接增加了企业尤其是实体企业的运营成本，对确保工业发展空间和创造良好的商业环境产生了负面影响。
深圳市住房和建设局在随征求意见稿发布的一份官方解释文件中表示，深圳工业建筑租金上涨有许多原因。除了产业结构转型升级、工业建筑质量供给增加、产业空间结构变化等客观合理因素外，还存在一些不合理因素，包括:部分工业区的“产业改革”预期会改变租赁意愿，工业空间供需信息不对称，部分工业建筑存在非法转租、租赁期缩短、乱收费等市场混乱。
但除工业用地外，深圳工业房地产业还存在一些亟待解决的问题，如租金高、资产价格泡沫、空置率高、空间利用不足等，原因是土地供应不足、开发载体缺乏。为了扩大工业发展空间，深圳最近出台了一系列政策，促进节约和集约利用工业用地，稳定工业建筑租金价格。这就是目的。
针对上述情况，深圳市住房和建设局组织起草了《若干办法》。总体思路是:坚持市场机制导向，通过增加有效供给、优化供给结构稳定租金；通过规范租赁行为、有效降低交易成本稳定租金；通过加强行业监管、促进工业用房合理使用稳定租金；通过建立信息平台、提高市场信息透明度稳定租金；通过引导租金、稳定市场预期稳定租金，从而建立稳定健康的工业用房租赁市场，更好地服务于实体经济发展为此，《若干办法》从总体规划、行业标准化、行业监管、价格指导、平台建设、专项整治和整体协调等方面提出了“七个加强”和23项具体措施。
据了解，本轮公众咨询将持续到6月6日，在此期间，有关单位和各界人士可通过邮件和信函向深圳市住房和建设局提交意见。
措施
|在供给方面，《若干办法》提出了三大方面，包括“加强工业空间资源的规划和总体规划”、“大力推进老工业区综合整治”和“增加创新型工业住宅的供给”经过政策梳理，杜南记者发现，一组数字“30万平方米，500万平方米，800万平方米”吸引了更多的关注。这组数字背后的信号甚至更重要。2020年，深圳累计新增工业用房至少1300万平方米。预计这一数字将在未来三年上升到1800万平方米。原则上，工业用房禁止出租给未登记的“主要房东”。
还提出了一系列严格监管工业用房租赁的措施。根据《若干办法》的要求，深圳将制定全市统一的工业用房租赁合同示范文本。工业用房租赁双方应签订租赁合同，并按规定备案。实施工业用房租赁合同网上备案，逐步推行工业用房租赁合同网上签约制度
与此同时,《若干办法》还提出了工业用房租赁公示制度，即向外出租的工业区应在工业区的显著位置竖立租赁公示牌，明确工业区允许进入的行业类型、最低租赁期限、租赁指导价等统一收费项目，未列入公示牌的收费项目，出租人不得以公共共享等名义向承租人收费。
在租赁期限方面,《若干办法》要求单一工业用房租赁合同期限原则上不得少于一年，鼓励签订工业用房长期租赁合同的政策指导明显
对于从事工业建筑专业租赁业务的“主要业主”,《若干办法》还专门制定了政策，要求他们按有关规定向市房屋租赁主管部门办理备案手续，并强调工业建筑原则上不得出租给个人、房地产经纪机构和专业经营机构
在改造方面，《若干办法》要求租赁工业建筑时，要明确建筑面积、内部建筑面积和公共分摊面积，禁止任意增加公共分摊面积的比例。单独租用一栋工业建筑时，每个出租单位的总租赁建筑面积不得超过该工业建筑的总建筑面积。
分众
规范工业配套宿舍的出租和出售，打击以工业名义出售住宅
事实上，业内人士指出，虽然深圳近年来出台了许多与工业房地产相关的政策，并大力支持工业用地的供应，但由于政策不完善，住宅企业在深圳难以获得住宅用地，一些工业和工业用地在出售后已发展成为住宅公寓和宿舍等产品。记者在
杜南了解到，为了给产业升级提供足够的空间，深圳出台了“工业转工业”政策，将传统工业项目改造为创新型工业项目，增加土地容积率，增加配套面积，给予相关政策优惠等。然而，许多开发商增加了研发住房、配套人才住房和保障性住房的比例，并以类似住宅单元的名义设计出售类似住宅单元。
为此，深圳在2017年底出台了有针对性的措施，要求工业用地和工业用地不得建设成“住宅式”建筑，厂房不得改造成公寓。随着政策越来越严格，以行业名义卖房的现象逐渐减少。新发布的《若干办法》再次制定了配套政策，将打击将工业区配套宿舍“建”成能满足基本居住出租和销售需求的“类住宅”产品的行为。
根据《若干办法》的要求，除土地供应合同(包括国有建设用地使用权出让合同和建设用地租赁合同，下同)或工业发展监管协议外，工业区配套宿舍原则上只能出租或出售给工业区合法经营和纳税的企业，或由区政府确定的周边地区的企业。
除土地供应合同、工业发展监理协议和工业房地产租赁合同外,《若干办法》要求工业房地产原则上不得转租、转租；同意或者经批准转租的，按照有关规定出租工业用房，转租后不得再转租。
《若干办法》强调，对出租人以“出租待售”形式非法转让或变相转让的，从重处罚，对承租人非法将工业产权挪作他用的，从重处罚。
租金指导价超过15%接受采访
值得注意的是，《若干办法》建议根据市场租金水平、产业布局规划、工业用房位置及配套条件等因素编制全市工业用房租金指导价，并每年更新向社会公布。国有企业和社区股份合作公司拥有或经营的工业建筑，在财政投资和工业区综合整治中享受财政奖励和补贴的工业建筑，以及在依法安全管理、处置、确认或没收的农村城镇化历史遗留工业建筑的违法建筑，不得高于最近一年发布的租金指导价。对于租金比最近一年发布的指导价高出15%的，在《若干办法》中提出，经核实后，可以与出租人面谈，也可以采取其他措施。
行业观察
第一太平戴维斯深圳工业地产部龚永高总监在接受媒体采访时曾指出，深圳工业基础好，工业地产发展前景好，工业租赁用户的租金承受能力较强。因此，租金回报率是好的，特别是在行业集中的地区，商业工业房地产项目可以实现更高的租金回报率。基于这样的市场，2016年和2017年，许多投资机构相继介入深圳工业地产领域，导致工业地产整体价格明显上涨，资产价格过度投机。
在这方面，美国在相关报告中也提到了类似的观点，即在过去两年中，深圳一些工业建筑的租金增长过快，一些行业需要稳定工业建筑的租金价格，以进一步改善经营环境。
杜南记者从第一太平戴维斯了解到，目前深圳R&D写字楼的整体租金水平约为每月每平方米120元。南山等地区创新产业的R&D写字楼物业月租金可达200元/平方米，而龙岗、宝安等其他地区的写字楼物业月租金相对较低。除了一些高知名度的项目，其他项目一般每月60-80元/平方米256岁+199岁的龚永高毫不掩饰这样一个事实:深圳工业房地产行业的房地产租金已经存在一定的泡沫。目前，许多外国投资者一直在密切关注市场，寻找进入市场的机会。不过，还有一点需要指出的是，龚永高表示，该行业的发展是一个渐进而缓慢的过程，未来5-10年，深圳将出现工业用房供应高峰，导致在一定时期内，深圳的工业用房需求将跟不上供应，一些工业项目的空置率将会上升。
杜南深圳大事记记者孙亚倩见习记者黄东燕
