在这种情况下，维修基金可以不经三分之二的业主同意就使用？让我们听听律师说了什么。

< p >上个月，周舟君报道了用维修基金对子兰花园屋顶的维修:太“南”了！经过多年静安小区屋顶漏水，该建筑终于得以修复，引起了社会各界的热烈讨论。今天，周军邀请上海拓斐律师事务所律师蒋来谈维护基金的问题。蒋律师曾是一名社区工作者。现在他是一名转型中的律师。他将从专业的角度并结合以前的社区工作经验回答一些大家感兴趣的话题。

名词解释

维修基金，即“住宅专项维修基金”，是业主在办理房屋入住手续前必须支付的一笔款项维修基金相当于房屋的“医疗和养老保险基金”。房屋通过质量保修期后，业主可以决定用这笔资金解决住宅区的公共维修问题，以提高和保持房屋的完好率，延长房屋的使用寿命，达到保值增值的目的。

周军:维修基金需要什么条件？

蒋律师:关于维修资金的管理和使用，业主大会成立前后，法律规定了两种不同的管理主体和方式。业主大会成立前，由物业所在地的房屋管理部门负责管理。成立后，由业主大会或授权的行业委员会负责日常管理。

周军:至于维修基金的使用条件，有一点很重要。它必须用于公共部件、设施和设备。如何定义“分享”？这在法律中有明确规定:

公共部位，一般包括住宅基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶和室外墙体、门厅、楼梯间、走廊等。

共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、水井、非经营性停车库、公共体育设施和共用设施设备使用的房屋等。

周军:很多人认为物业管理委员会或物业管理委员会甚至居委会持有数百万美元的维修基金。结果，居民没有信心。真相是什么？谁控制维修基金？

蒋律师:这种不信任是没有必要的无论谁负责维修基金，维修基金的使用都应受到政府的监督。无论在业主大会成立之前还是之后，维修基金都由银行负责，并指定用于特殊目的。

周军:所以个人不能申请维修基金？

蒋律师:是的根据现行法律法规，维修基金归所有业主所有，个人业主不得申请。必须经业主大会批准，并取得房管部门同意，方可办理维修基金支出审查手续。

的具体实施程序一般如下:首先由物业提出使用计划，然后在住宅区召开业主大会，征求业主意见。物业管理区域内专有部分占建筑总面积三分之二以上且占业主总数三分之二以上的业主同意通过使用方案后，相关材料报政府主管部门审批或备案后，物业专项维修资金方可用于维修。

周军:从实际执行层面来看，很难得到2/3业主的同意。姜律师对此有何看法？

蒋律师:是的，由于小区议事规则和投票机制的限制，以及个别业主之间的分歧等原因，即使决议通过，业主的顾虑也可能不会完全消除。业主可能担心，如果维修基金容易被动使用，基金很快便会空置，造成一个困难的局面，就是当法例规定的结余少于30%时，便要再次筹集特别维修基金，甚至有些业主可能担心会因为签了票而要承担有关的法律责任，或维修基金会被挪作他用。

业主有各种各样的担忧是正常的。毕竟，没有人希望看到他们的“养老金”过早透支或被滥用。对此，我认为，一方面要加强维修基金的管理，充分利用社区公共收入对维修基金的补充作用，在保证维修基金正常使用的前提下，可以考虑按照国家有关规定使用维修基金购买国债或银行存款，以提高维修基金的增值收益。另一方面，要规范维修资金的使用，严格遵守法律程序，充分征求业主意见，做好沟通和解释工作，确保维修资金的使用合法合规。同时，可以适当引入第三方审计，可以适当评估工程价格，可以合理确定维修费用，可以定期对维修资金的使用进行财务审计，可以公开相关账户明细和审计结果，可以保障业主的知情权和监督权，保证维修资金的使用。

周军:有什么特殊情况可以紧急动用维修基金？

蒋律师:如遇紧急情况危及房屋安全时，可立即进行维修。它可以由行业委员会和物业公司直接领导，不经过业主表决程序，报政府房屋管理部门审批后组织实施。

相关法律法规

1年。《住宅专项维修资金管理办法》第二条:“本办法所称住宅专项维修资金，是指保修期满后，用于住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的专项资金“

2年。《物权法》第79条:“建筑物及其附属设施的维修资金属于业主经业主共同决定，可用于电梯、水箱等公共部件的维护。维修资金的筹集和使用情况应当公布“

3年。《上海市住宅物业管理条例》第十八条:“业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、改建建筑物及其附属设施，应当征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上、业主总数三分之二以上的业主的同意。"“

4年。《上海市住宅物业管理条例》第六十五条:“未设立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足后期筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市有关规定、专项维修资金管理规定以及业主大会的决定，及时补充或者再次筹集专项维修资金。"“

来源:深思上海作者:吴佳怡

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