资产负债率:近70%的住宅企业在规模冲刺后负债超过80%。

随着《中国日报》的密集披露，房地产行业的财务状况浮出水面。作为一个资本密集型行业，房地产一直是买卖双方都能同时利用杠杆的少数行业之一。今天，当买方市场的杠杆率不断受到挤压时，卖方市场的杠杆率，即开发商层面的杠杆率，也在不断上升。

据风和房屋企业发布的2019年半年度报告统计，《今日北京商报》记者发现，截至发布时，前30家房屋企业中有近70%披露了资产负债率超过80%的半年度报告，有的甚至攀升至95%。能够更好地反映房地产企业杠杆率的净负债比率，已经成为这个行业的“不为人知的秘密”。越来越多的企业选择在半年度报告中回避这一数据。相比之下，开发商的现金流日益恶化。随着房地产行业进入冬季，借助杠杆进行扩张的房地产企业非常清楚降低杠杆的重要性。不占用土地、慢慢占用土地和快速集资已经成为唯一的选择。

总体可控:

截至新闻发布时，部分企业存在流动性压力

，房地产行业半年度报告尚未完全披露。因此，根据中国指数研究院早前发布的“2019年上半年品牌房地产企业销售业绩排名”，前30名企业的股本门槛为365亿元为了了解2019年上半年销售情况良好的房屋公司的债务表现，《今日北京商报》记者对榜单前30家房屋公司的债务数据进行了统计。

据风数据，截至8月26日，前30名中有19家住房企业发布了中期报告，其中13家的资产负债率超过80%，占披露的住房企业的68.42%。其中，有两个房企超过了90%的指标:中粮控股上市一个多月，该指标达到了95.25%；荣创中国位于房地产企业的第一阵营，2019年上半年的资产负债率为90.84%；在

在房地产行业中，资产负债率一直被视为衡量房地产企业负债水平的综合指标。由于前期投资较大，资产负债率较低，无法发挥更好的财务杠杆作用，这将导致企业融资成本较高。资产负债率过高，企业财务风险相对较高，导致企业偿付能力薄弱，甚至可能导致企业破产，最终破产。在业内，80%一般被视为住宅企业资产负债率的警戒线，而85%是红色警戒线。

的现实也表明，如果住房企业的资产负债率融资超过85%，很有可能因负债过多而被排除在外。此前，国家发展改革委《关于支持优质企业直接融资进一步提升企业债券服务实体经济能力的通知》提到，支持建筑业和房地产业营业收入300亿元以上的企业发行债券融资。其中，对房地产企业的要求是总资产在1500亿元以上，营业收入在300亿元以上，不超过行业资产负债率的重点监管线。原则上，如果关键监管线没有明确界定，资产负债率不得超过85%。

“一般来说，开发商85%的资产负债率数据是可以容忍的，但有些企业超过了这个指标，在一定程度上可能存在操作安全问题。”这些企业应该警惕支付压力。一旦销售增长不可持续，就会有流动性压力。“易居研究所智库中心研究主任严跃进提醒我们净负债比率为

:半数房企回避

天津松江517.67%，排名第

除资产负债率外，另一家开发商更不愿提及的债务数据也有上升趋势

所谓净负债比率，即(计息负债-货币资金)/净资产，其中计息负债为短期贷款、一年内到期的长期贷款、长期贷款、应付票据和应付债券在这个计算公式中，预售房屋价格的影响被排除在外。

根据Wind数据，截至8月26日，100多家房地产开发上市企业集体披露了半年度报告或中期业绩报告，其中近一半没有披露净负债率。根据房地产公司发布的净负债率数据，包括金融街、北京城建、法华股份和蓝光房地产在内的21家企业的净负债率超过了100%

天津松江以517.67%的净负债率位居高负债住房企业榜首。花园地产(257.55%)、天元(275.2%)和贾凯(213.91%)均超过200%。法华股份(198.44%)、珠江实业(193.76%)、格力地产(189.21%)等企业也接近200%

上述资产负债率是总负债除以总资产的概念，也是外界衡量企业负债水平的一个指标，在房地产企业《中国日报》发布时将基本披露。原则上，住房企业的总债务越高，资产负债率自然就越高。

由于我国房地产业实行预售制度，在房屋竣工交付前产生的预售住房资金形成财务负债，但这种负债不需要支付利息，最终将随着项目的竣工交付转化为结算收入。因此，在计量行业内房地产企业的实际负债时，有必要消除预售房价对总负债的影响。因此，业内人士一致认为，总负债和资产负债率不能真正反映房地产企业的负债状况。相比之下，住房企业很少披露的净负债比率(净贷款比率)可以直接反映住房企业的财务结构。净负债率越高，企业使用的财务杠杆越高。

事实上，由于房地产行业的资本密集型性质，整个房地产行业正面临高负债的局面。甚至一些快速增长的房地产公司也将“净负债比率定为100%”作为他们的目标。然而，越来越多的房地产公司不向公众披露净债务数据，一些房地产公司也选择在财务报表上“努力工作”，以粉饰其高财务杠杆的高债务事实。

家住房企业的净负债率居高不下，在一定程度上意味着企业安全风险不断增加。业内人士认为，在行业调整期，中小住宅企业过去扩张力度大、征地成本高、融资渠道窄，压力抵抗力弱。一旦项目销售不畅，现金难以收回，无论是债务偿还金额还是资金成本都会给房企带来很大压力。在当前低迷的市场环境下，包括万科、碧桂园在内的许多领先房企也频频表示，减债促还应该是企业发展的重中之重。

“住房企业的高负债规模与行业本身有关。房地产行业的高资本投资要求他们在融资方面寻求新的动力。”此外，这也与最近的资金紧缩有关。”阎跃进说

现金流量:只有万科和碧桂园

是积极领先的住宅企业。正如硬币有两面一样，高债务对企业的影响有好有坏。在市场火爆、市场低迷的时候，面临高负债扩张的房地产企业面临着两种截然相反的局面。根据

行业的分析，房地产是一个高杠杆行业。一方面，高杠杆率决定了房地产企业能否进行大规模经营。这个行业通过增加杠杆向内扩张的例子比比皆是。第一阵营中许多住宅企业近年来的快速发展也证明了这一点。闽粤两省的一些住宅企业就是“高负债、高发展”的生动案例但另一方面，当外部融资不畅、内部销售放缓、行业存在高流失率问题时，尤其需要防范债务偿还高峰给房地产企业带来的财务压力。

要判断房屋企业的负债率是否合理，业内人士认为首先要做的是明确判断的角度债权人最关心的是本金和利息能否按期收回。他们希望负债率越低越好。股东们关心的是借贷资本的成本。当所有资本的利润率高于借款利率时，负债率越大越好，反之亦然。从经营者的角度来看，如果债务太大，无法由债权人承担，企业就没有钱可借。如果企业不借款，就意味着企业不能利用债权人的经营活动。因此，企业经营者应权衡利弊，确定合理的负债率范围。

目前，能否把握规模与负债之间的利润平衡，已成为高负债住宅企业面临的一大挑战。现金流是否充足直接决定了住宅企业能否生存，能否生活得更好。据统计，目前只有万科和碧桂园是现金流为正的领先房地产公司。其中，万科2019年上半年实现正现金流88.6亿元，去年上半年为负。今年上半年，碧桂园的经营现金流也保持正值。

“抓钱”也开始越来越频繁地出现在住宅企业的公开声明中。或者增加融资，或者加速利润，或者减少支出等“战术”，都被房屋公司推断为降低负债率然而，在资金链紧张的情况下，房地产公司不得不减少甚至暂停土地收购，以减少现金支出。如果富力在8月初宣布“下半年暂停征地”，融创董事局主席兼执行董事孙宏斌也在近期的中期业绩发布会上表示，“下半年基本没有征地指标”

“目前，整个行业都在呼吁‘减少债务，稳定现金’。对于单个企业来说，债务的减少以及规模冲刺目标的降低不足以影响企业在行业中的规模排名相反，正因为整个行业采取了同样的发展战略，我们可以看到，当前的政策环境和市场环境对从事该行业的企业有着类似的激励。和硕首席分析师郭毅表示，企业只有在市场低迷时期合理减少负债，保持稳定的现金流，才能在市场波动时期实现平稳过渡。京华商报记者孟荣磊