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来源:聊城房地产
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五证两书一表是开发商出售商品房的必备文件。当他们从事房地产开发时，只有了解了“五证”的内容，才能提前准备好相关材料，避免因证件办理延误而造成损失。那么，作为一个购房者，仔细理解"五证"也可以帮助你降低购买烂尾楼的风险。
房地产“五张牌”是哪五张牌？如何处理
？处理每个证书的具体程序是什么？
作为房地产开发企业，开发任何项目，都必须按照五证政策办理即“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”和“商品房买卖(预售)许可证”统称为“房地产五证”、“两册一表”，事后提交给房屋。在办理
的“五证两书”过程中，最重要的是“国有土地使用证”和“商品房销售(预售)许可证”，两者都表明房屋买卖是一个合法的交易类别。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目的商品房。买家必须查看所购楼层是否在预售范围内。
目前，开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》不能取得《国有土地使用证》，未取得上述两个《规划许可证》和《建设工程规划许可证》不能取得《预售许可证》取得《预售许可证》的开发商可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面已经通过政府审批，有资格进入商品房开发市场。
《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地并受法律保护的法律文件它主要用于各种规划区域内的房改和经济适用住房、商品房等城市用地，发放对象是拥有土地使用权的个人或企业。
房地产如何取得《国有土地使用证》？
国家提供给房地产业的大部分土地由政府设立的土地投资公司购买，并转让给城市投资公司或一些开发企业。另一部分土地由政府公共资源局提供给公众。开发商通常以有竞争力的价格直接从公共资源局获得高价土地。因此，开发企业办理《国有土地使用证》的材料由国土局职能部门专业办理。只要开发企业有支付能力，就可以直接获得“国有土地使用证”
《国有土地使用证》是本市各级人民政府根据土地使用者的申请颁发的国有土地使用权的合法凭证。该证书主要说明土地使用者的姓名、位置、用途、土地使用面积、使用年限以及“四个方向”的范围房地产业
《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》是建设单位合法使用土地的证明，是划拨土地前需要办理的手续。确定拟建项目的位置、范围、性质等相关规划指标。
与建设规划许可证有什么区别？
建设用地规划许可证是指在取得土地使用权后，经当地土地行政主管部门批准的项目建设用地建设项目规划许可证反映了许多规划指标。它确定红线、规划总用地边界、规划可用用地边界、开放位置和坐标、建筑面积比、绿化率、地上和地下停车位数量、地上和地下建筑面积、单个单元数量、楼层高度、建筑的脚点、从红线开始的建筑位置、建筑密度等，并由当地规划当局批准。
申请《建设用地规划许可证》的前提条件为:
1、以出让方式供应土地:
1、国有土地使用权出让合同收购
2、建设项目收购审批或备案文件(项目批准文件)
3、规划条件收购通知
2、以出让方式供应土地:
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《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建设工程施工许可证》规划、验收、商品房买卖(预售)和房屋产权登记的法律要求本证书用于确认相关施工活动的法律地位，保障相关施工单位和个人的合法权益。
房地产开发商未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施，并对有关责任人员进行处罚。单位或上级主管机关可对处理条件和所需材料处以
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1991的行政处罚。办理建设工程规划许可证，需提交:(1)书面申请
(2)建设工程申请审批表
(3)建设工程批准、核准及备案文件
(4)企业营业执照
(5)房地产开发资质
(6)建设用地规划许可证
(7)相关土地使用权属证明文件256由取得勘察设计证书的单位制造。法律、法规、规章规定的其他材料
(11)节能审查等相关主管部门出具的审查意见。注:总平面设计图纸和施工图应提交电子文件
《建筑施工许可证》
《建筑施工许可证》是建设单位进行施工的合法凭证，也是房屋所有权登记的主要依据之一，没有施工许可证就是违法施工，不受法律保护
施工许可处理流程
1，申请人向有关单位提出申请；
2。需要提供的文件:
(1)建筑施工许可申请表一式两份(原件)；
(2)项目审批及投资许可；
(3)土地使用权证和建设用地许可证；
(4)拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件(原件)；
(5)建设工程规划许可证；
(6)中标通知书或谈判确认书；
(7)建设工程合同复印件(原件)；
(8)资金证明(原件)；
(9)质量监督委托书；
(10)建设项目施工安全生产条件备案表；
(11)监理合同及监理企业资质证书、营业执照、工程监理人员名单、证书复印件、建设单位工程技术人员联系电话或信息；
(12)建筑施工企业的安全生产许可证、营业执照、资质证书、企业主要负责人、现场负责人、现场安全生产专职管理人员的原“三类人员”证书；
(13)施工组织设计(附项目现场经理名单)；
(14)项目经理证书、项目经理手册和联系电话；
(15)图纸审查批准文件及经审查合格的全套施工图纸和技术资料(原件)；
(16)建设项目竣工档案承诺书；
(17)安全防护和文明施工措施总费用、预付款及支付计划证明(原件)；
(18)外资建设(监理)企业提供金登记表；
(19)提交固定计量费征收复印件；
(20)法律法规要求的其他材料
《商品房销售(预售)许可证》
《商品房销售(预售)许可证》由市、县人民政府房产管理部门出具批准文件，允许房地产开发企业出售商品房。
商品房预售许可证处理流程
1商品房预售许可证申请表；
2年法人申请商品房预售许可证的委托书；
3年商品房预售许可证申请报告，附商品房预售计划；
(1)商品房预售计划应当载明商品房的位置、面积、结构、用途、等级、装修标准、施工进度报表、竣工交付日期、价格、预售商品房分层计划、交付后的物业管理、预售或代理销售等内容。
(2)代理销售的，应提供代理工商营业执照和代理资格登记证(复印件)。
4年工商营业执照(复印件)；
5年房地产开发资质证书(复印件)；
6、开发项目立项材料(复印件)；
7年国有土地使用权证(原件)；
8年建设工程规划许可证(原件)；
9年建筑施工许可证(原件)；
10、工程施工合同(复印件)；
11、施工总平面图及审查(复印件)；
12、房地产测绘成果报告(原件)；
13、商品房预售资金监管协议；
14、申请材料复印件应加盖申请人公章，并携带原件申请材料不能提供原件的，应当提交经有关部门确认与原件一致的复印件。
两册
“房地产五证两册”中的“两册”是指“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”“两册”可以作为商品房买卖合同的补充协议，是房地产开发企业在商品房交付使用时向购买者提供的法律文件和担保文件。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品住宅质量承担责任的法律文件。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的规定承担保修责任商品房销售后，受委托的物业管理公司和其他单位应当在《住宅质量保证书》中明示受委托单位《住宅质量保证书》应包括以下内容:工程质量监督部门核定的质量等级；基础和主体结构应保证在合理的使用寿命内。正常使用时零部件的保修内容和保修期限:屋面防水3年；墙壁、厨房和卫生间地板、地下室和管道泄漏1年；地面被挖空并裂开，大面积的沙子开始上升达一年之久。门窗翘裂，五金损坏1年；管道堵塞2个月；1 .采暖期或制冷期的供热和制冷系统及设备；卫生洁具1年；灯具、电气开关6个月；其他零部件的保修期由房地产开发企业和用户约定。
《住宅使用说明》:说明住宅建筑的结构和性能、各部分(构件)的类型、性能和标准，并提出使用中的注意事项。《住宅使用手册》是指住宅销售单位在交付住宅时向用户提供的文本，告知住宅安全、合理、方便的使用及相关事项。住宅使用说明书应当载明房屋布局、结构、附属设备、配套设施、详细结构图(注明承重结构的位置)以及不能占用、损坏、移动的住宅共用部位、共用设备和住宅使用的规定和禁止事项根据规定，《住宅使用手册》应作为住宅(每套)转让合同的附件如果房屋使用中有问题，该手册将成为解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。
表
"五证两书一表"同"一表"作为"竣工验收备案表"
《竣工验收记录表》是建筑物收集过程中最应注意的文件。根据相关规定，表格上的每一项都必须报相关主管部门备案。在没有任何项目的情况下，该建筑是“黑房子”，不能被占用。
“五证两册一表”是开发商按照商品房销售管理规定进行销售的重要文件。“房地产五证”中最重要的是“国有土地使用证”和“商品房买卖(预售)许可证”，两者都表明所购房屋属于合法交易的范畴。“两本书”是房地产开发企业在开发商向购房者交付房屋时必须向购房者提交的产品质量保证文件，表明购房者在接受房屋交付时必须向开发商索要。
