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< p >大雨过后，你家的外墙还好吗？
目前，沈城有近2万个住宅小区，正在逐步进入大修期。梅雨、台风和秋雨接连来袭...如果外墙漏水，紧急维修必须得到三分之二以上业主大会的批准，“三分之二尴尬”因此成为危及公共安全和生活质量的系统瓶颈。
到目前为止，社区应急维护中的“2/3尴尬”已经成为过去。根据去年3月以来新实施的《上海市住宅小区物业管理条例》，小区内的“五大事项”纳入应急维护。促进社区善治的最迫切需要是广泛宣传普及法律。
图显示:由于台风的影响，前几天金山红云小区的公共楼道玻璃被刮掉。当财产被发现时，房屋维修应急中心的工作人员被通知使用木板进行临时加固。新华社记者陶雷摄
“2/3尴尬”系统瓶颈突破
今年创纪录的超长黄梅天气和强台风笼罩暴雨，使申城许多住宅区外墙未能通过“不渗漏”屏障，特别是部分住宅区的东南外墙，成为受灾最严重的地区。台风“莱基马”在八月经过。那天晚上，雨水通过住宅区外墙的空心裂缝渗入卧室的墙壁。主人度过了台风之夜，耳边还滴答着雨声。事实并非如此。此外，卧室的天花板被雨水浸泡后大面积脱落。台风过后，社区也应该处理紧急情况和救灾。如果在2018年3月1日之前对住宅区进行紧急救援、救灾和紧急维修，肯定会遭遇“三分之二尴尬”
为什么有“2/3尴尬”？原来，维修资金必须用于修复外墙的雨水渗漏。在《上海市住宅物业管理条例》修订前，任何维修资金必须经业主大会表决，并经三分之二的资金批准后方可使用。在实际操作中，从征求意见到投票，再到三分之二以上的业主同意，没有两三个月不到半年的时间，什么也做不了。这种效率无法维护社区的公共安全，也无法确保业主生活安宁。
于是有人提出，这种反映“多数人意愿”的制度设计，实际上造成了“维修困难”，立法应设立“强制维修”——当住宅物业受到损坏，对住宅区的公共安全构成直接或潜在威胁，需要使用维修资金进行紧急维修时，没有必要坚持“2/3”因此，为了应对“2/3”的尴尬局面，上海的两部地方立法相继提出了解决问题的办法，都是通过“强制维修”来维护公共安全其中，2010年修订后的《上海市消防条例》第17条增加了新的内容:“遇有危及房屋安全等紧急情况，需要立即使用专项维修资金对共用消防设施进行维修、更新和改造的，按照国家有关房屋专项维修资金管理的规定执行。”这意味着，为了维护公共安全和防止火灾，一旦需要特别维护资金，社区内的共用消防设施可以随时启动，而不受“2/3”多数票的限制。
和《上海市住宅物业管理条例》也在2010年和2017年进行了两次修订，两次修订都是为解决“三分之二”尴尬和对症下药而进行的紧急修缮
图:受台风“莱基马”影响，住在陕西北路30弄的李莉最近家中遭遇严重进水。新民晚报记者张龙摄
5紧急维护中包含的主要问题
1992 017年，市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议通过《关于修改〈上海市住宅物业管理条例〉的决定》，自2018年3月1日起施行。“紧急维护”包括五个主要问题——水泵和水箱(池)故障，影响正常使用；电梯出现故障，电梯专业检测机构发出整改通知关闭；火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统和消火栓系统损坏的，消防部门应当发出整改通知书；有从建筑物外墙墙面及附属构件上脱落的危险，并由有资质的鉴定机构出具证明；屋面或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用的，由有资质的鉴定机构出具证明值得一提的是，在立法研究过程中，一些基层单位提出，建筑附属构件的脱落风险情况也应纳入应急维修。在这方面，经修订的《住宅物业管理条例》明确规定，附属建筑构件的脱落对公民的人身和财产安全构成重大威胁，因此被列入紧急财产维修类别。这显然有助于防止“从天而降的物体”和避免悲剧。
房屋如遇紧急维修，需使用专项维修资金接下来，一系列流程是如何工作的？立法规定了两种情况-
第一类:业主大会成立前，由物业公司报房屋委员会审批后组织实施。维修和更新费用由具有相应资质的中介机构评估后，在专项维修基金中直接向区房管部门收取。
第2类:业主大会成立后，物业公司向物业所在地的行业委员会和房屋委员会报告，并向行业委员会提出专项维修资金拨付申请，经行业委员会审批后组织实施；维修和更新费用经具有相应资质的中介机构评估后，计入专项维修基金。
简而言之，紧急维修费用的多少，业主大会是否成立，都不是关键问题；因为所谓“紧急维修”是指强制性维修，无须业主大会投票，无论谁反对，都必须进行。因为这关系到社会的公共安全和有关业主的人身和财产安全。毕竟，社区的良好治理比安全更重要。
政府组织维修有条件
可以发现，当紧急维修完成时，物业公司是承包商，而决策方涉及行业委员会和房地产管理部门。在住宅区内，如遇紧急维修，物业公司应按照法定程序制定方案，并提交行业委员会审查和维修。因此，行业委员会的决策能力在很大程度上决定了安全隐患能否尽快消除。同时，不能按照规定程序进行维修或者改造的，区级住房行政主管部门可以依法代为组织维修，维修费用从维修基金中列支。在过去的实践中，“维护代表”也面临着困难——如果没有行业委员会的主任和副主任的敲印，维护资金就不能从银行提取；一旦行业委员会瘫痪或未能履行其义务，将导致紧急维修的失败，影响业主的生活和社区的公共安全。
为此，2017年修法的一个环节是设计专项维修资金的使用流程，提高应急维修的审核效率，缩短上报时间，确保应急维修的紧急开展。因此，从目前的《上海市住宅物业管理条例》可以看出，行业委员会已经对维修更新方案做出了审批决定，期限为7天。
如果行业委员会未能在7天内审批维修更新计划，出现影响房屋正常使用或居民人身财产安全的情况怎么办？办法是区住房行政主管部门可以代表他们组织维修。在维修费用来源方面，价格经具有相应资质的中介机构评估后，根据评估报告和区房管部门出具的退出通知，计入专项维修基金。即使社区遇到“不作为”和“行为不检”的行业委员会，通过政府代表社区组织紧急维修的制度设计，社区的公共安全和业主的人身财产安全也将得到最大程度的保障。
在的实践中，还有一种情况，即社区行业委员会正处于过渡过程中。在紧急维护的情况下我应该做什么？还有一些方法。物业公司应当承担社会责任，主动垫付资金，并按照法定程序实施应急维修新的行业委员会成立后，维修基金将退还给预付基金。别担心，要退还的钱不会少。这是信用，也是社区治理的法律规范。
姚丽萍
新民晚报首席记者5年列入“紧急维修”的事项
■水泵和水箱(池)故障，影响正常使用
■如果电梯发生故障，电梯专业检验机构会发出整改通知，要求关闭
■火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统损坏，消防部门发出整改通知
■外墙表面和建筑附件有脱落的危险。由有资质的评估机构出具的证书为
s屋面或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用的，由有资质的鉴定机构出具
记者笔记> >
物业经理，不打扰
今年的降雨量比以前的汛期多。我认为许多社区的物业经理必须更加努力工作。毕竟，处理紧急维护需要效率、质量和安全，而且任务并不轻松。
硬没什么，物业经理最怕不安为什么这么麻烦？在进行紧急维修时，物业公司显然只是承包商，而且有关于如何维修和花费多少的法律规定。然而，一些业主不明白为什么当5号楼外墙渗漏时，每栋1-5号楼的维修资金被扣除。
事实上，原因很简单1-5号是一座天然建筑。1号守卫西部外墙，5号守卫东部外墙，还有1号。1-5共用东西外墙。当台风来临时，东墙漏水，紧急维修开始了。当结算完成后，维修资金没有了。1-5人依法分享。如果1号外墙也遇到紧急维修，启动法律程序，就像5号外墙一样。
维修基金关系到每个业主的权益。自然，每个人都非常关心它。为什么要花掉它？在你感到轻松之前，它应该总是清晰的例如，许多业主以前不知道“自然建筑”，但在经历过之后才知道。当人们知道“紧急维修”的法定程序和“自然建筑物”维修基金的支出规则时，他们不会因为不了解而被误解。
所以，物业经理，不要费心了居住区的善治需要普法住宅区紧急维修处置过程是促进住宅区善治的法律过程。人们从来不知道法律规范。他们行使合法权利，履行合法义务。当大多数人了解法律、遵守法律并使用法律时，居住区的良好治理是有保障的。
姚丽萍
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维修资金继续筹集，无公共收入
为确保社区安全，维修资金如“水库”自来水不会腐烂，水库的资金流动符合法律法规。只有当收支平衡时，它才是安全的。专项维修资金余额低于初始筹集金额的30%时，业主应当按照有关规定、管理规定和业主大会的决定及时继续筹集专项维修资金为了继续筹集维修资金，除了法律和日常更新，申城还将探索各种方式。公共收入补充也是一种重要的长期补充机制。
