如何提前解除房屋租赁合同，在什么情况下不承担违约责任？

经常遇到承租人或出租人希望提前终止合同，但由于客观原因不愿承担违约责任的情况。从法律上讲，如果双方同意终止合同而不承担违约责任，他们当然不能承担责任。那么，如何提前终止租赁合同，在什么情况下提前终止而不承担违约责任呢？

网友咨询:租赁合同可以提前解除吗，没有责任怎么能提前解除？

重庆俊荣律师事务所周勇律师答:

如果你想提前解除合同，需要满足一定的条件。

根据我国法律，解除合同有两种方式。一种是协议解除合同，即双方已经达成提前解除租赁合同的协议。二是法定解除，即符合法律规定的条件。即使合同没有到期，一方也可以要求提前解除合同。

提前解除不承担违约责任:

1。双方可以在租赁合同中明确约定，一旦发生任何情况，合同自动解除。双方无需承担违约责任。

，如约定的房屋需要拆迁且承租人的工作场所发生了重大变化等。当然，如果出现这些情况，给对方必要的准备时间是合理的。

2。从租赁双方的角度来看，承租人使用特定的房屋，出租人从租赁中获利。因此，也可以从合同的目的开始，以避免双方的违约责任。

可达成如下协议:

承租人如需提前解除租赁合同，应承担3个月的租金作为违约金。但是，如果承租人至少在原租赁合同的条件下能够为出租人找到新的承租人，承租人将不承担上述违约责任；

出租人如欲提前解除租赁合同，应承担3个月的租金作为违约金。但是，如果出租人能够在租赁房屋所在地的住宅区为承租人找到另一套房屋供承租人使用，除必要的搬迁费用外，出租人不承担违约责任。周勇

律师分析:房屋租赁合同中的

通常是房东在签订合同后提前几个月收取租金作为定金。如果双方发生纠纷，特别是承租人提前解除合同，出租人往往会扣压定金作为违约金。

事实上，定金不能直接确认为提前终止的违约金如果双方在合同中没有约定违约金的标准，则按照法律规定的标准追究对方的违约责任。

租赁合同是出租人和承租人就租金、期限、违约责任等条款达成一致后订立的。房屋租赁合同成立后具有法律效力，主要从以下四个方面进行审查

合同的主体是否符合规定，即出租人和承租人是否具备有效民事行为的构成要件例如，是无民事行为能力人还是限制民事行为能力人，或者出租人是房屋的所有人还是合法使用者，等等。

法律法规禁止出租房屋只要法律法规不禁止出租房屋，就可以依法出租根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租:

未依法取得房屋所有权证书；

司法机关和行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

房屋未经业主同意的；

权属争议；

是违章建筑；

不符合安全标准；

未经抵押权人同意已抵押；

不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定；

相关法律法规禁止的其他情形

房屋租赁合同内容合法在实践中，一些房屋租赁合同规定，滞纳金为租金、水电费等。按每天2%计算。从法律角度来看，这种协议是不公平的，因为滞纳金过高，这是一个可撤销的条款。另一个常见的情况是，一些人利用出租房屋从事非法和犯罪活动。如果是真的，这种租赁合同是无效的，不受国家法律的保护，租金是依法没收的，出租人知道或应该知道。

是否已登记备案《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和本市的租赁条例都规定租赁双方应向房地产管理部门办理登记手续在实践中，对于未登记的租赁合同是否有效有两种观点。一种观点认为合同无效，另一种观点认为租赁合同仍然有效，但对第三方没有效力。