北京的商业和住宅项目交易量下降了90%，价格下降了40%左右

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房地产经纪人罗俊回忆起调控前的北京商品房市场，感慨万千:“楼市高峰期，我们的店铺一天能关十几个单元，顾客也很担心。”“罗俊店所在的洪钟像素社区被认为是北京最大的商业和住宅项目。据他介绍，在高峰期，每月可以卖出200至300套二手房，但目前的成交量只维持在十几套。

中原地产研究中心提供的数据显示，从2017年4月限购政策出台后的第一个月到2019年9月的30个月内，北京已完成新建商业项目9000多个，比调控前下降约90%在价格方面，中原地产首席分析师张大伟表示，二手房价格已经从最高点下跌了40%，而一些经纪商表示，一些项目已经下跌了近一半。

01，与调控前相比，商业和住宅项目交易量下降90%。

商业和住宅项目是用于将商业和办公规划用地转化为住宅形式的产品类型，不能与住宅设施(如学区)一起安置或使用。“商改居”只是改变了建筑形式和使用功能。土地的性质不会改变，产权将会再延续40或50年。

一线、二线城市实施严格限购政策后，无限量购买、低总价的商住项目一度成为外国人和投资者的首选。结果，北京的商业和住宅项目变得更大，房价迅速上涨。罗俊告诉中信经纬，洪钟像素被认为是北京最大的商业和住宅项目，19栋楼里有9700多栋房子。这个项目一直被公众称为“神盘”。

二手房上市出售中信经纬编辑薛拍摄了

的照片。回顾2017年3月商业项目限购政策出台前的交易，罗俊表示:“当房地产市场处于高峰期时，北京像素说‘买房靠拆房’一点也不夸张。”我们商店一天可以关闭十几台。有时商店里挤满了顾客和店主，没有地方签合同。我们必须安排他们在其他商店签订合同。罗俊说，在价格最高的时候，一些小公寓的单价达到了每平方米近7万元。

2年3月26日，北京市住房和建设委员会等部门发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》公告规定，出售的商业项目在重新上市销售时，可以出售给企业、事业单位、社会团体和个人。个人购房应符合北京市无住房和商品房记录，并连续5年缴纳社会保障税或个人所得税。商业银行暂停购买商业项目个人贷款

上述公告发布后不久，一些大型房地产交易平台立即上马商品房项目。中国新经纬最近发现，在北京有几个知名的商业项目还没有在安居客的网站平台上找到和查询。罗俊表示，商业项目的上市和交易要求与住宅项目相同。业主必须签署房屋买卖委托协议，并出具房产证和身份证，否则不能上网。新经纬

最近在罗俊店看到，店内只有几个经纪人，没有顾客上门。罗俊表示，很难将目前的交易状况与监管前的状况进行比较。北京像素目前有200多套二手房上市销售，月成交额保持在10套左右，月成交20多套，月成交不到10套。

根据2017年3月发布的上述规定，开发企业新建商业项目的最小划分单元不得低于500平方米。开发企业在建设经营项目时，销售对象应是依法注册的企事业单位、社会团体政策出台后，北京新建商业项目的交易形势急转直下。根据中原地产研究中心提供的数据，从2017年4月限购实施后的第一个月到2019年9月，北京共完成商业项目9914个，而调控前30个月共完成商业项目99631个，同比下降约90%。

02价格下降40%，业主心态改变

林肯公园项目位置

199交易量下降，北京商业项目价格也一路下跌。以北京像素为例，该区复式公寓的售价已从最高的近7万元/平方米降至约4.1万元/平方米。公寓的价格约为27000元至28000元/平方米，降幅约为40%

199中学的新经纬在北京北区看到了一套46平方米的复式公寓。价格是40，737元/平方米。由于无法获得贷款，买方不得不一次性支付188万元人民币，外加一些税费。然而，罗俊说，业主正在做生意，现在是真诚的销售。价格可以再谈。减少几万元没问题。罗俊给我们展示的其他三套公寓的价格为

199，也可以讨论。他说:“现在业主的心态已经改变了。他们不像以前那样强硬，可以接受降价。"有一套50平方米的公寓，因为价格太高，已经很久没有卖出去了。店主不想降价。然而，这种公寓的价格正在下降，房主无法承受。目前的上市价格为145万元，比最高点下降了近100万元。“

是一套56平方米的顶层复式公寓，总价225万元，单价不到4万元/平方米。罗俊说，这套公寓是北京价格最低的顶层公寓。然而，当天下午，罗俊告诉中信经纬，该公寓最终以220万元出售，价格约为3.88万元/平方米。林肯公园

199是北京亦庄区著名的商业和住宅项目。根据房地产中介郑明提供的数据，过去6个月，林肯公园平台上18套60多平方米的两居室公寓已经售出，平均价格约为38500元/平方米。一套67平方米的商品房的挂牌价格是245万元，但郑明透露，业主的心理价位比挂牌价格低10万元。亦庄

"林肯公寓小区环境及配套设施良好。限购前，商业和住宅项目曾以6万元/平方米的价格出售。现在，一些定向差的公寓价格已经降了一半。”郑明告诉中信经纬

03泡沫已经逐渐被挤出。专家说它“没有缺点”或“没有缺点”。

、业内一些人士认为，随着价格的下调，一些区位条件较好、配套设施成熟的商品房项目的价值开始回升，对那些面临巨大资金压力、寻求长期投资价值的贫困人群和投资者有一定的吸引力。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，严格的监管加速了市场泡沫。一些商品房项目在区位、配套设施和住宅功能上仍有优势。这类项目可能已经进入了“不降不降”的阶段

张大伟告诉中信经纬:“对于一些收入和储蓄都不是特别高的人来说，在北京成熟的配套区买房确实压力很大。”虽然商品房存在着人员流动大、安全系数低、居住条件不舒适、儿童不能上学等问题，但有需要的人也不是没有考虑。

从投资角度来看，罗俊认为北京的像素接近北京地铁6号线，周边配套设施基本成熟。此外，住宅区配有水、电和天然气。该住宅区的入住率和出租率相对较高。“目前，一套50平方米以上的复式公寓的总价超过200万元。如果没有，它可以出租给一些长期公寓。月薪8000元不成问题，租金回报率比住宅区高得多。”

张大伟指出，一些商品房现在的租金回报率为3%~5%。从这个角度来看，投资者住房具有一定的价值然而，商品房不能贷款，这已经成为一个更加困难的投资门槛。

“这里的生活环境无法与住宅区相比。最大的优势是它更便宜。”谈到商品房价格的走势，罗俊表示:“很难说价格是否会再次下跌，我也无法判断。”“