另一家房地产公司分割财产，前往香港。宝龙的商业资产负债率高达89%

8年10月20日，宝龙地产宣布计划分拆旗下的宝龙业务管理公司，并在香港证券交易所主板独立上市。同一天，宝龙商业向香港交易所披露了第一版招股说明书

宝龙业务于2019年3月25日在开曼群岛注册成立。其业务范围包括经营服务和物业管理服务，约占宝龙地产总收入的6%。目前，宝龙地产间接持有宝龙业务90%的权益。在拟分拆上市完成后，宝龙地产仍将持有宝龙业务不少于50%的权益。

但目前在香港的14家企业中，只有绿城服务的市场价值超过了相关房地产公司的市场价值同样大小的凯撒很漂亮，新城悦的服务市场价值只有其母公司的15%左右。在香港股市走弱的背景下，宝龙在此时上市能获得多少收益？

仓促分拆宝龙业务仍“年轻”

宝龙地产分拆消息意料之外

招股说明书有如下描述:“在跟踪记录期内，我们通过银行贷款向关联方提供垫款，我们也不时向关联方提供垫款。”这一安排的商业理由是，当我们获得银行贷款时，我们是宝龙集团的一部分，没有任何拆分计划。“

但截至2018年底，宝龙业务仍有大量贷款，该数字直到2019年4月才大幅下降这可能表明宝龙地产的财产分割并不是一个长期的计划。

招股说明书披露前一个月，即今年7月，宝龙地产出售了福州宝龙商业、杭州富阳、杭州龙浩等7家子公司，完成了对子公司宝龙商业的资产重组

根据招股说明书，宝龙商业成立于2019年3月25日。宝龙地产从分拆到上市仅用了五个月时间。可以说，新独立的宝龙业务仍“年轻”，各项指标仍深受宝龙地产的影响。

宝龙房地产是成立于1999年的宝龙集团旗下的“福建地产企业”宝龙地产于2003年开始专注于综合性商业地产项目的开发和运营。该公司于2009年在香港主板上市，是首家在香港上市的国内商业房地产企业。目前，宝龙房地产是一家中型房地产开发商。除了一些住宅物业，其他项目都是商业性质的，有39个购物中心在运营。

受宝龙房地产量影响。宝龙的营业收入在10亿元左右，与的美丽、永胜的生活服务、新城的岳服务并列为实体企业的第二梯队。其收入结构也不同于上市公司。宝龙

是一家商业地产开发商，有自己的定位。这一次，它把业务分成了两部分，一部分是商业运营和管理服务；其次，物业管理服务和商业运营管理服务占总收入的80%以上

根据管理区域，宝龙商业拥有长江三角洲50%的合同建筑面积，是长江三角洲地区第四大商业运营服务公司，占市场份额的1.4%。宝龙主要经营四个品牌，即宝龙城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，但这不能与宝龙地产分开。

报告期内，公司从保留组保留的服务供应商业务收入约为5.1亿元、5.6亿元和6.6亿元，分别占总收入的68.3%、57.3%和55.0%预计2019年、2020年和2021年将分别为8.2亿元、9.7亿元和11.7亿元，相关收入将继续增加。

是母公司的输血资产负债率，接近住房公司的

。由于仓促分拆，宝龙业务各项财务指标未能恢复正常。宝龙地产与宝龙业务的联系尚未完全明确。

2016-2018年，宝龙商业的资产负债率分别为99%、94%、89%和87%，接近房地产企业的高杠杆模式，是目前14家上市房地产企业中最高的。目前的比率一直不到1倍，2019年4月高达1.21倍。

或许比保利地产更明显，保利地产早些时候披露了其招股说明书。自2016年至2019年4月，保利地产的股本回报率分别为53.8%、63.2%、61.5%、84.5%，资产回报率分别为10.4%、12.2%、14.4%、25.2%同期，宝龙的股本回报率分别为708%、137.7%、81.7%、64%，资产回报率分别为2.9%、4.2%、6.8%、7.2%

ROA与ROE之间的巨大差距表明杠杆率过高。宝龙商业的资产构成中负债比例较高，因此股本回报率极高。2016年至2018年的数据远远超过领先的保利地产，远低于行业平均水平。

，大部分负债为流动负债。对流动负债构成的仔细分析表明，宝龙业务实际上是在继续给集团或其母公司输血。

2016-2018年，宝龙商业流动负债总额分别为15亿元、12亿元和16亿元。以2018年为例，大部分是贸易及其他应付款和贷款，分别为6.5亿元和5.3亿元。首先，

查看了6.5亿笔贸易和其他应付款，其中4.8亿是其他应付款，包括3.7亿代租户和家庭的收款和存款除去这笔债务，2018年的资产负债率仅为72.11%，高于大多数上市公司，仅次于澳远的74.89%让我们看看5.3亿笔贷款，其中大部分是一年内到期的。

对该招股说明书解释如下:当我们获得银行贷款时，我们是宝龙集团的一部分，不打算拆分。根据宝龙集团当时的整体资本管理，考虑到我们的财力，我们更适合获得这些银行贷款。

根据还款安排，宝龙商业报告期流动负债部分的贷款余额逐渐减少。2019年4月，银行贷款余额总额降至2.3亿元，主要原因是公司因重组将部分银行贷款重新分类为与出售本集团相关的负债。4月份，资产负债率仍达到87%

家企业拥有丰富的现金流。与房地产企业相比，他们更容易获得贷款。宝龙业务似乎在宝龙集团扮演输血的角色。根据招股说明书，前期贷款年利率分别为5.22%~7.50%、5.22%~7.50%、4.80%~6.53%、4.80%~6.53%和4.80%~6.53%

公开信息显示，2018年宝龙地产开始走“高成交量”之路，期末净负债率飙升至101.6%今年以来，中国加大了融资力度，先后发行了2亿美元的优先票据、10亿美元的中期票据和3亿元人民币的企业债券，以补充正常生产经营的营运资金需求，偿还金融机构贷款。据业内人士分析，宝龙集团此次分拆上市反映了目前融资的紧迫性。

对于宝龙业务来说，上市一方面可以拓宽融资渠道，获得更多的低成本资金另一方面，如果公司在上市后继续保持与集团或母公司的大量资本交换，将影响公司的财务健康。

此外，表内负债是可见的，更多的隐性担忧来自表外或有负债。报告期内，宝龙商业向关联方提供担保，担保金额分别为17.6亿元、16.8亿元和23.7亿元2019年4月，这个数字仍然没有下降，达到23.3亿元。

和从宝龙业务与关联方之间的资金平衡来看，宝龙业务一直处于弱势地位。2016年至2018年，公司应收关联方款项分别为9.1亿元、7.2亿元和2.8亿元，应付关联方款项分别为1.4亿元、1亿元和1.5亿元，大部分为非贸易背景交易。至于关联方的名称，招股说明书中没有具体披露，包括关联公司、关联公司和关联公司的合资企业。众所周知，宝龙房地产是一家家族企业。目前，掌舵人是许的儿子，徐健康。在目前融资紧张的环境下，许芳华是否选择扩大规模也是宝龙业务未来发展的关键。宝龙地产2019年的合同销售目标是500亿元。

物业管理费、毛利率和收款率都很低。

最后，从具体业务来看，宝龙商住物业运营面临三个低问题

家住房企业中，大部分都是因为依赖母公司的强大话语权而拆分房产，物业费的收缴率一般都在80%以上由于未能收取物业管理费用，宝龙业务可能是首个遭受部分损失的公司。

2 016至2019年4月，宝龙商业分别发生10、9、12和12处房产损失，分别为240万元、700万元和930万元造成损失的主要原因是管理费征收率低和业主不愿意支付服务费。然而，上述物业的收入仅占物业管理服务部总收入的9.7%、23.3%、18.9%和35.6%。总体而言，公司物业管理费的收缴率分别为83.0%、85.4%、81.0%和58.7%

年同期，宝龙商住楼平均物业管理费率分别为1.7元/月/平方、1.7元/月/平方、1.8元/月/平方和1.8元/月/平方该公司表示，根据Jost Sullivan提供的信息，2018年前100家物业管理公司的住宅物业平均物业管理率达到1.31元/月/平方，宝龙业务高于前100名的平均水平。

但根据该中学发布的100强物业报告，2018年100强企业管理项目的平均住宅物业服务费为2.25元/月/平方米同时，从公司物业管理服务毛利率较低来看，宝龙商业的住宅物业管理费低于目前上市的物业企业。

报告期内，宝龙商业物业管理服务毛利率分别为14.1%、13.4%、14.3%和11.4%，低于保利地产(主要为住宅物业)。相比之下，商业运营服务的毛利率分别为23.4%、28.9%、30.1%和28.1%正是由于商业运营服务的高毛利率，宝龙业务的综合毛利率与上市企业相差不大。

住宅物业的问题可能与以商业运营服务为主的宝龙业务无关。然而，商业运营服务业务不可能完全“无忧无虑”

报告期内，业务运营服务部零售业务物业管理也出现了一些亏损。亏损物业的数目分别为7项、14项、14项及12项。幸运的是，上述零售商业地产也只占收入的一小部分，分别占27.3%、25.8%、25.0%和16.7%。亏损的主要原因是消费者流量低。

而从构成来看，商业运营主要依赖于商业物业管理服务商业物业管理服务包括保安、园艺、清洁、维修和保养服务。换句话说，无论是商业运营服务还是物业管理服务，宝龙的主要收入来源都是收取商业中心或住宅的基本物业管理费，其他增值服务只占很小的比例。

此外，值得注意的是，2017年，宝隆商业在常州的子公司的前员工共挪用资金约1340万元。因此，2017年确认了1，340万元的挪用资产损失。公司的内部控制系统值得关注。