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作者/饼干编辑/谢维平
“这是一个非常奇怪的现象电影票不便宜，尤其是和工资相比。但是电影不赚钱，电影拿走了所有的钱。电影院也不赚钱。所有的钱都付了房租。为了吸引游客和从其他商店赚取租金，出租给电影院的商业地产也不赚钱。然而，整体租金也不赚钱。这主要是由于商业圈的形成，地段升值，并从周围的住宅房地产赚钱。是不是很棒？“——几天前，一些分析师在社交平台上表示
分析师表达了一个有趣的观点。电影城和商业地产不仅是排水关系。在电影和实体经济都处于寒冬的今天，电影城的发展壮大也离不开房地产业。
是一个有趣而矛盾的现象。尽管如万达电影所报道的那样，单个屏幕的产量已经下降，但万达电影工作室向张之路的扩张仍在继续。此外，万达电影今年5月还申请发行40亿元人民币的可转换债券，其中31.9亿元用于建设电影制片厂，计划在2019年至2021年间新建159个电影制片厂。根据托普的统计，仅今年上半年，万达影院就开设了31家影院
实际上比万达电影院多。今年上半年，全国新开了697家影院，远远超过了关闭的影院数量。尽管《漫游地球》填补了春节档案中40亿的票房空缺，《哪吒》在7月份突然亮相，但今年前7个月看电影的人数下降、票房同比下降已成为不争的事实。电影市场正处于寒冬，但它仍未阻止所有人建造电影院。为什么？
电影产业的扩张是什么？
以北京一线城市为例。根据托普电影智库提供的数据，截至今年7月31日，已有13家工作室开业，包括中国电影部、万达部、土地部等。八个或超过一半的工作室有特殊效果工作室，如激光厅或大屏幕厅。然而，毫无例外，所有13家影院都位于商业中心，其中一半以上位于过去三年中翻新或新开的购物中心。一方面，电影院在积极扩张，另一方面，商业中心也在积极引进电影院来打造商业娱乐综合体，这使得电影城和商业中心密不可分。
电影院或电影院的扩张当然是由于赛马。例如，万达电影院已经是第一名。2017年和2018年，其全国票房分别占13.1%和13.7%，而今年迄今为止，其全国票房占14.7%，比去年上升1个百分点。行业增长放缓后，特别是星美的倒闭加速了影院的兼并与整合，也加速了行业对龙头企业的聚集效应。万达影院的扩张也旨在扩大其市场覆盖面和份额，并增加其年度运营收入。
去年12月，国家电影管理局发布了电影市场指导意见，为了让更多的民间资本进入该行业，电影控制许可证被发放。这使得博纳电影公司和中国电影信达电影管理公司获得了一批新的影院牌照，而苏宁和红星威震天等有房地产背景的公司也在加快新影院的建设，以便在合适的时间获得影院牌照。面对瓜分蛋糕的竞争对手，万达电影选择继续扩张，以巩固其在行业中的地位。
但与万达电影和金艺电影2018年年报相比，有一个共同点:两部电影的票房收入毛利率仅略高于10%，而销售收入和广告收入毛利率高达50%-60%，其中金艺电影的广告收入毛利率更是高达99.48%。 而万达电影的广告和销售收入的毛利率甚至超过了票房毛利率，这说明虽然票房收入的毛利率很高，占了很大的比重，但利润却相对较低
毛利润只考虑了电影院的运营成本。如果将运营成本考虑在内来计算净利润，我们从另一家已离职的房地产影院的员工那里了解到，预计该公司的影院今年都将出现利润损失，估计影院需要8-10年左右才能扭亏为盈。行业中的一个普遍现象是，一个新的工作室不能在早期盈利，这是由于工作室的重资产项目周期长。
工作室的运营费用可大致分为三类:人工成本、工作室折旧和摊销、租金和物业成本。万达电影在其18年年报中提到，电影城租金占净票房收入的11%，一些电影城和商业地产租赁合同采用“固定租金+净票房份额”的模式考虑到万达电影在行业中的话语权，以及在万达广场开设多数万达工作室的便利性，一些分析师认为，万达的租金成本优势是其他工作室无法比拟的，将远远低于其他工作室。
租赁成本和运营差异将导致工作室的利润周期略有不同。例如，苏宁工作室，都是房地产部门，目前在苏宁广场运营。根据苏宁工作室的相关消息来源，苏宁新开设的工作室将在5年内基本实现盈利。尽管南京新街口的苏宁影城只有300多个座位，但由于其优越的地理位置、隐私和特色服务(如点播影院)以及依靠苏宁集团的广告销售系统，它们仅用了3年时间就实现了盈利。
万达和苏宁的情况表明，管理能力差、没有资源优势、语言权利弱的工作室的生存空间只会越来越小。上述房地产影院已经开始削弱影院在集团中的地位，降低影院员工和劳动力成本。裁员可以降低人工成本，但折旧和摊销是必要的会计科目。由于租金和财产的负担，新开设的工作室相当于在早期盈利期为商业房地产工作。
购物中心电影院的居住条件如何？
根据Evonik.com的统计，上海115个购物中心的电影院已达124家。一些购物中心甚至同时推出两种或更多不同类型的电影院。可以看出，购物中心+电影院是常态。将商业地产引入电影院无疑是基于这样一个事实，即电影院可以聚集人气，同时增加顾客在购物中心的停留时间，希望给其他商店带来更多的随机消费和冲动消费。商店的收入不错，商场也可以收取更多的租金。据一家私人股本基金的研究助理称，商业地产已经在一家商店的入口处安装了监控设备，以测量客流量，从而分析引入一家商店能给他们带来多少客流量。
但是从上一篇文章中的一个房地产电影院的工作人员得知，电影院对购物中心的排水效果在日常情况下并不显著。如果购物中心的其他商店开门较少或者投资促进率较低，那么每天在电影院看电影的平均人数为10-20人。然而，如果有一个明星对明星的会议，或者当超级大片如《复仇者联盟4》上映时，这显然会增加电影城和购物中心的客流量。
这也解释了一些现象。例如，新开放的电影城将举行更多的电影观看活动，明星会议或电影，以提高其意识。在繁忙的购物中心开设的电影院票房相对较好，而一些票房较高的电影城的购物中心相对不为人知。
基于RET Ruiyide的研究报告给出的北京购物中心排名。将十大购物中心与它们辐射的电影城市相比较，超过一半的购物中心辐射的电影城市票房排名在前十位，电影城市票房排名与购物中心排名大致相同。由于港资住宅企业与内地住宅企业的管理理念不同，由港资住宅企业开发的购物中心，如北京SKP、太古城李和北京APM，与购物中心的排名略有不同。尤其是，电影院直到现在才被引入北京SKP购物中心。例如，耀来成龙电影城至今已连续14年蝉联全国票房冠军，但对其购物中心卓展购物中心的分流效应并不显著。最后，由于管理不善，卓展购物中心被蓝港接管了16年。
电影城占地面积大，租金比其他商家低。对购物中心的分流效果大多不如购物中心给电影城带来的流量好，导致购物中心对电影城收取的单位租金的性价比低。然而，大多数新开的购物中心或整改后的购物中心都引入了电影院，以建立一个购物、休闲和娱乐的综合中心，并防止需要看电影的顾客流向其他购物中心。
与此同时，为了配合市场自身的定位，商场也将有报名电影城的要求。例如，高端购物中心将要求电影城拥有高端电影院，如IMAX大厅或杜比电影院。然而，地理位置普通或城市发展不佳的购物中心会放松对引进电影城的要求，就像四线城市的小百货公司很有可能不会引进IMAX和其他特效厅一样。另一方面，由于考虑到投资回报率，电影城不会在小型商业场所建造特效厅来增加成本。购物中心和电影城是双向选择的适应结果。为什么
房地产开发商仍然如此积极地进入电影院？
房地产开发商进入影院行业的便利在于，他们在建设有土地的购物中心时，可以优先租用自己的影院或选择租用其他品牌的影院。过去，苏宁广场通过投资推广引入其他品牌影院。2016年苏宁影城成立后，苏宁将逐步收回租赁空间，供苏宁影城使用。
苏宁认为，虽然进入电影行业的时间有点晚，但随着行业发展的放缓和整合的加速，现在是苏宁电影城在弯道上超越的最佳时机。苏宁电影城还将利用苏宁集团开发的东风加快影院建设。在最近苏宁主导的电子商务818推广活动中，苏宁电影城也加入了苏宁的联合营销阵容，通过渠道分享数据共享的互补优势，拓展了苏宁电影城与苏宁乐购等其他业态的关系。
苏宁正在接管土地开发项目。此前，万达的老大哥已经接管土地一年多了，今年已经签署了数千亿个投资项目。未来几年，万达将在辽宁、四川、甘肃、陕西等省建设大型文化旅游项目、五星级酒店和数十个万达广场。肯定会有万达影院与万达广场相匹配。
新电影院不赚钱，新购物中心在最初几年也不赚钱，这取决于租金和财产。然而，房地产开发商仍在拿土地进行开发。房地产业内人士分析，虽然商业地产的开发成本越来越高，投资回收期越来越长，但从长远来看，土地仍呈现升值趋势。此外，国内经济发展需要刺激国内需求，人民对食品、饮料和娱乐有很大的需求。地方政府应该更喜欢能够提高地方国内生产总值的投资项目。
由于房地产的投资性质，万达、苏宁等具有相对品牌优势和开发经验的公司，可以在经济环境和电影产业不好的时候，囤积土地开发建设电影院，等待电影产业的改善和未来地价的升值。然而，并不是每个房地产开发商都有时间，这比万达过去两年的时间要好。这也是因为政策收紧和持续出售资产以减少负债。
上一篇文章中提到的房地产是电影院。该公司决定参与电影院的建设，并试图在五年内赶上万达，仅仅是因为房地产行业16年来环境一直不好，而电影业仍处于上升阶段。然而，在去年传媒业的“黑天鹅”和国家去杠杆化政策的影响下，高负债和缺乏现金流导致公司不断出售项目和提取资金，主要的房地产业务无法向其他分支机构供血。现实导致该公司放弃赢得影院许可证。
对于万达电影公司来说，已经开业多年的制片厂已经盈利了。即使新开工作室的亏损会降低利润，他们仍然可以弥补。对苏宁来说，电影城是集团布局中不可或缺的一部分。这很重要，但不是最重要的。在早期，资源被倾斜用于电影城的发展，并且在将来它也反馈其他格式。然而，仅仅因为你认为电影市场有一个相对光明的未来，就盲目投资是非常危险的。无论哪个房地产开发商，都不是在与时间赛跑，而是谁熬过了时间，是在等待电影行业的复苏，还是等待土地价格升值的经济复苏。
