招商局蛇口减压，65亿商业资产入市

已经酝酿了近三个月。9月3日发布的公告最终证实了招商局蛇口将把资产分割成房地产信托基金(REITs)在香港上市的消息。

最新公告披露，招商局蛇口拟在香港设立一只房地产投资信托基金——招商局商业房地产投资信托基金(以下简称“招商局住房信托基金”)，并通过其海外控股子公司在深圳市南山区蛇口区间接持有的五项资产作为底部资产在香港证券交易所上市。

房地产投资信托是重振商业地产的重要途径。招商局蛇口表示，房地产投资信托基金的设立和上市是公司探索融资渠道的有益尝试。招商局住房信托基金上市将有助于提高公司商业地产的资本运营和管理能力。199招商住房信托基金投资组合中的2560亿+65亿资产最初将包括位于深圳市南山区蛇口区的五处房产，其中包括四处办公楼，即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期和数码大厦，以及一个购物中心物业花园城市。

但是，数字建筑、技术建筑和第二期技术建筑都存在不符合指定用途的问题。这些地产被指定为工业用地，允许开发工厂和研发设施等建筑。然而，目前大部分的建筑面积都被出租用于办公或其他商业用途。

招商局住房信托基金也为投资者提供了预先防范措施。“不能保证目标公司将来不会面临任何行政强制措施，这些措施可能会导致中国相关土地部门的罚款、整改令和/或征地。”“

在目前正常运营的五处房产中，205，700平方米的建筑面积用作办公用房，56，700平方米的建筑面积用于商业用途，总出租面积约为249，900平方米，估计价值为651，700万元，平均租赁率约为81%5.该物业共有271名租户。在2016-2018年的三年中，截至2019年6月30日，该物业的续租率分别为71.7%、80.8%、86.2%和59.5%。

从收入来看，这些房产的表现并不突出。2016-2018年租金收入分别为3.19亿元、3.03亿元和3.25亿元，2019年上半年为1.6亿元。相应的房产净收入分别为2.46亿元、2.74亿元、2.99亿元和1.48亿元。这五处房产

只是招商局住房信托基金的初始资产组合。未来，母公司招商局蛇口旗下的许多商业地产将成为招商局住房信托基金的重要增长来源，就像2005年在香港上市的越秀房托基金一样。

截至2018年12月31日，招商局蛇口在深圳投资398亿元，投资28个综合开发项目和9个商业开发项目。同时，招商局蛇口在深圳海洋世界、太子湾、前海马湾、深圳宝安国际机场、深圳国际会展中心拥有近1000万平方米的优质土地，并拥有6个综合开发和商业开发项目95%以上的股权。

招商局蛇口表示，招商局蛇口持有相关辖区内95%以上股权的项目优先考虑招商局住房信托基金

根据规定，在初期发展阶段，招商住房信托基金和另一个香港股票上市平台——招商蛇口将在地域上错开。招商局住房信托基金最初将集中在广东、香港、澳门和海湾地区(不包括投资地佛山和广州)，以及北京和上海。招商局住房信托基金

目前，上述五项资产由招商局蛇口通过边境蛇口商业控股有限公司(以下简称“边境”)及边境的海外子公司间接持有。根据上市流程，招商局蛇口将向招商局住房信托基金(China Merchants Housing Trust Fund)转让100%的前沿股权，招商局住房信托基金随后将向公众发行房地产投资信托基金(REITs)，并最终在市场上上市。

长期以来一直是商业地产中的一个常见问题，原因是其资本存款量大且回报期长。Frontier的财务数据显示，该公司2016年的流动负债仅为2.5亿元，但在2017年开始大幅上升，分别在2017年、2018年和2019年上半年达到39.11亿元、39.03亿元和38.47亿元

与此同时，边疆的流动性也在恶化，2016-2018年银行余额和现金分别为2.36亿元、2.20亿元和2012.3万元，2019年上半年为2581.2万元。

而房地产投资信托基金被公认为是重振商业资产和帮助住宅企业实现轻资产战略的“法宝”例如，2005年，香港首个房地产投资信托基金——领先展览房地产基金——在香港推出，一次推出150个购物中心、180个停车位和93个市场，因为香港房屋委员会无法维持其财务平衡，从而通过资产证券化缓解了金融危机。

Frontier目前的处境可能没有香港房屋委员会那么困难，但从财务数据来看，却有些相似，这无疑成为了招商局蛇口最终在香港将Frontier列为“招商局住房信托基金”的一个重要原因招商局蛇口表示，房地产投资信托基金的设立和上市，是该公司探索融资渠道的有益尝试。

另一方面，在剥离持有五处商业地产的Frontier后，母公司的招商蛇口金融也将同时优化。奥卢资本(aolu capital)首席投资官蔡金强早些时候对媒体表示，近年来，招商蛇口积累了越来越多的长期投资资产，这将影响资产负债表。分割成熟资产是优化财务业绩的一种常见方式。

未来，随着越来越多的招商局蛇口旗下的商业地产注入招商局住房信托基金，两者之间的联动效应将更加明显。

越秀房托首席执行官曾分析过越秀房托给母公司越秀地产带来的联动效应“对于越秀地产来说，利润不超过两个:一个是经营开发产生的利润，另一个是增值评估产生的利润然而，增值利润的评估不能反馈到房地产公司的核心利润。如果将项目出售给越秀房托，可以形成核心利润，用于分配。这就是区别。长期持有房产实现了快速周转，现金兑现，利润增加。评价一个开发企业的指标得到了改进，这是一个立竿见影的效果。“

，当然，借房地产投资信托基金来重振商业地产也不是没有限制的根据房地产投资信托基金守则，每个房地产投资信托基金每年必须向基金单位持有人分配至少90%的经审计的税后净收入除了将大部分利润用于分红之外，房地产投资信托基金的贷款总额不得超过其资产总值的45%，低负债也在一定程度上限制了房地产投资信托基金的发展。

以越秀房托为例。2005年上市时，公司共有八处房产，包括广州国际金融中心、财富广场、城建大厦等。直到2019年上半年，它仍然只持有八处房产，尽管在此期间有买卖。可以预见，尽管投资促进住房信托基金得到了资源丰富的投资促进蛇口的支持，但未来的发展和增长之路将是相当漫长的。