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◎/方玲，洪郁亮
01
员工薪酬和利息支出
是房企在疫情期间最大的“刚性”成本。
住房企业的主要资金来源是销售收入、自有资金和融资收入。在当前疫情的影响下，住宅企业的网下销售严重受阻，网上销售如火如荼。然而，它仍然对现金销售收入有重大影响，同时企业的许多费用也是必不可少的
一般来说，住宅企业的成本主要包括土地成本、建筑安装成本、销售成本、员工工资、其他管理成本、利息费用、土地增值税等各种税费。其中，土地成本、建筑安装成本、销售成本和土地增值税一般与企业的征地和发展速度密切相关。例如，良好的销售状况会增加所得税支出，而大量的投资和开发也会增加土地增值税和建筑安装成本。如果疫情期间企业征地开发步伐放缓，这部分支出也可以延期，政府也出台了延期缴纳部分税费和土地基金的政策。因此，这部分支出可以说具有一定的灵活性。
但是有些费用是企业不能拖延的，其中最重要的是员工工资和利息成本。无论销售和投资情况如何，这些费用都需要由住房企业支付，支付时间和金额相对稳定。在流行病影响销售发展的情况下，它们成为企业的刚性成本。图
住房企业收入成本构成
资料来源:审评委
02
100强上市住房企业月平均刚性支出8.58亿元
据我们计算，64家100强上市住房企业月平均员工工资约为2.87亿元，平均利息成本约为577元在“停工”的情况下，这部分支出更为突出
从每个企业来看，有一个企业每月两笔刚性支出合计超过50亿元，五个企业20-50亿元，九个企业10-20亿元，21个企业50-10亿元。平均而言，两个住宅企业每天在刚性上花费超过1亿元，五个住宅企业每天花费在5000万到1亿元之间。这与企业的规模有关。每月支出超过20亿元的两个刚性支出是十大住房企业。
前100家住房企业的“刚性”成本分布图
数据来源:审评委分别整理出
两项支出，前10家领先的住房企业平均每月在员工薪酬上支出8.65亿元。\r \r 前11-30名的平均收入约为3.01亿元每一级住房企业的融资利息费用基本上是其雇员工资的两倍。其中，前十大房企资本化前的平均利率约为每月16.05亿元，前11-30家的平均利率为5.74亿元进入前30名后，住房企业员工的工资支出和利息支出均出现明显下降。可以看出，大多数住房企业的“刚性”成本是他们的融资利息。作为资本密集型产业，房地产业对住宅企业杠杆的利用率相对较高。在当前形势下，一些杠杆率和融资成本较高的住宅企业可能会有较大的成本压力。
百强住宅企业(1亿元)
数据来源:审评委排序
03
加强网上销售，积极拓展融资
是目前住宅企业的主要突破点
总体上，每月仅员工工资和融资利息支出为因此，对于住房企业来说，如何增加收入、减少支出就显得更加关键。目前，住房企业增加现金流的主要原因似乎是扩大融资和促进网上销售。
在融资方面，自2月中旬以来，住房企业已逐步恢复发行债券。值得注意的是，在疫情和发展前景不确定的情况下，住房企业发行的债券大多是一年内的短期外国债券和短期国内融资债券。此外，由于证监会最近调整了上市公司的再融资条件，央行也下调了多层次贷款和LPR贷款，预计住房企业短期内将继续加大融资力度。
和在销售方面，大多数住房企业已加紧努力在网上销售其住房，自行或与第三方房地产平台合作建立网上销售办公室，提供折扣和促销、全国范围的营销、无理由退房、补贴租户购房等。这些措施可能会增加一定的运营成本，但在一定程度上可以促进销售规模的增长和销售收入的增加，有利于企业资金的回流，也开启了房地产网络营销的时代。
资料来源:嘉里房地产研究
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文章来源:嘉里房地产研究
