转载:房地产开发企业缴纳城市土地使用税应注意的几个问题

《财政部、国家税务总局关于房产税征收城市土地使用税有关政策的通知》第二条，其中规定:“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，受让人应当自合同约定的土地交付之日起次月缴纳城市土地使用税；合同未约定交付土地时间的，受让人应当自合同签订后的次月起缴纳城镇土地使用税。“房地产开发企业在签订土地使用权出让或转让合同后，应按规定缴纳城市土地使用税。每期开发项目完成预售或出售后，应缴纳的城市土地使用税逐步减少，直至出售完毕，纳税义务终止因此，房地产开发企业在申报缴纳城镇土地使用税时应注意以下几点:

1，注意计税依据和纳税时间

。《中华人民共和国城市土地使用税暂行条例》第三条规定，土地使用税按照纳税人实际占用的土地面积和规定的税额计算征收《土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》第六条规定，纳税人实际占用土地面积是指省、自治区、直辖市人民政府组织的单位确定的土地面积。未组织调查，但纳税人持有政府部门颁发的土地使用证的，以该证确认的土地面积为准；未出具土地使用证的，纳税人应当如实申报土地面积。虽然《财政部、国家税务总局关于房产税征收城市土地使用税有关政策的通知》仅规定了纳税时间，但土地使用权出让或转让合同的土地面积由国土部门确定，由相关单位组织。因此，土地使用权出让或转让合同中的土地面积应作为申报的计税依据，并按照财税部门186号文件规定的纳税义务时间进行申报和支付。

2、注意免税土地面积和扣除时间

按照财政部、国家税务总局《关于经济适用住房和廉租住房租金有关税收政策的通知》、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》和《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的有关规定执行。房地产开发企业按规划建设并由政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、房产，以及开发项目中符合免税条件的廉租住房和经济适用住房，社会公共绿地、道路用地、荒山、林地、湖泊占用的土地， 住宅区内的池塘和其他未使用的土地免征城市土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收土地使用税房地产开发企业应充分利用这些税收优惠政策。在申请城市土地使用税时，按照规划和配套建设提交政府或业主使用的相关项目占用的土地，竣工交付时免征城市土地使用税。对于社区外的公共绿地、道路用地和社区内未利用的荒山、林地、湖泊、池塘等占用土地，从签订合同时或合同规定的土地交付时起，免征城市土地使用税。

3，注意纳税义务的终止时间和计算方法

《财政部、国家税务总局关于房地产税征收城市土地使用税有关问题的通知》第三条规定:“纳税人因房地产、土地或其权利状况发生变化，依法终止房地产税和城市土地使用税纳税义务的，应纳税额的计算截止于房地产、土地或其权利状况发生变化的当月月底。”《关于房产税征收城市土地使用税有关政策规定的通知》第二条第一款规定:“购买新建房屋，从房屋交付使用的次月起征收房产税和城市土地使用税。"“这里清楚地说明了购买新的住房商品房屋所发生的纳税义务，相应的也就是说，作为房地产开发企业的卖方终止了纳税义务，因为同一块土地是不纳税的财税186号文件规定，合同签订时间或合同约定交付土地时间为纳税义务发生时间，那么对土地实物或权利状况变化的理解也应作为房地产企业与买方签订购买合同的时间。合同约定房地产交付时间的，交付时间为房地产开发企业终止城市土地使用税纳税义务的时间。合同未约定房地产交付时间的，以合同签订时间为房地产开发企业终止城市土地使用税纳税义务的时间，因此

房地产开发企业预售或出售的开发项目完成后，随着房地产的不断出售，应缴纳的城镇土地使用税应逐步减少，纳税义务在商品房销售完成后终止。因此，房地产开发企业在计算城市土地使用税时应注意计算方法，采用月扣除法计算城市土地使用税是合理的。

为本月应纳税额=本月剩余应纳税建筑面积×本月单位税额；本月剩余应税建筑面积=总建筑面积-免税建筑面积-预售或已签合同售房分摊的建筑面积；月单位税=年应交税金÷12；已签订合同的房屋预售或出售面积=总面积x。