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阅读指导:房屋评估是拆迁过程中不可缺少的一步。评估机构出具的评估报告作为被征收人补偿的依据。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，评估报告作为“房屋征收部门和被征收人确定被征收房屋价值补偿的依据”，其重要性可想而知。但是，如果评估报告不合理或制作评估报告的程序有问题，各方应做些什么，有哪些法律程序？
2-011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收与补偿条例》)颁布后，对补偿标准和依据的规定更加明确、合理。《征收与补偿条例》规定，被征收房屋的价值补偿不得低于征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《房屋征收评估办法》进行评估确定。这表明，确定被征用房屋的价值要经过法律评估程序。评估后，应有一份评估报告，并提交给被征用人。评估报告直接决定被征用者可以获得的补偿金额。
1。什么样的评估报告是合理合法的？
1。评估机构的选择应合法。应评估
。第一步是首先选择一个合格的评估组织评估机构的选择不是随机的，应遵循《征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定根据规定，房地产价格评估机构应由被征收人在规定时间内协商选定。协商不成的，房屋征收部门应当按照少数服从多数的原则组织被征收人投票，或者采用抽签、抽签等随机方式确定。因此，在实践中，那些未经正式程序直接指定的评估机构是非法的。
2。评估时点的选择宜为
众所周知，近年来中国房地产市场发展如火如荼，房价也与日俱增，房价涨幅很大。然后，根据不同的评估时点，对被征收房屋的评估直接关系到被征收房屋能够获得的具体补偿金额
在这方面,《征收与补偿条例》也规定了补偿的时间点，即房屋征收决定公告之日，标准不得低于被征收房屋同类房地产的市场价格。
但是，在实践中，征收部门往往在房屋征收决定公布后多年不拆除房屋，而是根据几年前房屋征收决定公布时的评估价格进行补偿。这种做法显然不符合《征用和补偿条例》的规定，在实践中往往得不到法院的支持。
3。评估方法应正确应用
。在实践中，房屋评估方法主要有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。评估机构在进行适用性分析后，需要选择一种或多种方法来评估被征收房屋的价值。但是，一般来说，市场法能够更准确地反映绝大多数被征收房屋的真实价值，因为为了保证拆迁后居民仍能负担得起同等居住条件的房屋，拆迁不能降低居民的生活水平和生活条件。
4。评价标准
有一个评价组织，也决定评价时间和方法。如何确定房子的价值？要确定房子的价值，必须有相应的依据。被征收房屋价值评估应当考虑影响被征收房屋价值的因素，如位置、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等。区位好的住房必须比区位差的住房有更高的评估价格，商品房必须比住宅有更高的评估价格，新建住房必须比旧房有更高的评估价格，剩余年限长的土地使用权高于剩余年限短的土地使用权...
。因此，当事人必须对自己的住房情况有一个清楚的了解，从而准确判断估价标准是否合理。
2。对于非法和不合理的评估，有哪些法律程序？
《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房屋征收部门应当向被征收范围内的被征收人公布单户初步评估结果在
公示期内，房地产价格评估机构应安排注册房地产估价师现场对住户的初步评估结果进行说明如有错误，房地产价格评估机构应当予以纠正。
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估
被征收人或房屋征收部门对原房地产价格评估机构的评估结果有异议的，应当自收到评估结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会提出申请
被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定办理，即对征收与补偿决定依法提起复议或诉讼
，也就是说，法律规定，如果被征收人对评估结果有异议，他可以申请修改、复审和专家委员会鉴定以补救这种情况。然而，审查和评估程序非常复杂，即使被征收人依法申请审查和评估，其效果也无法得到保证。此外，还涉及复杂的法律问题。即使被征用的非专业人员不同意评估结果，他也不知道从哪里开始。
明代律师最后重申，评估报告至关重要，是赔偿的直接依据！被征收人发现评估报告不合理时，必须及时通过法定程序推翻不合理的评估报告。最省心有效的方法是委托专业的征地拆迁律师。重视评估环节是增强被征收人权利意识的重要指标，也是确保征收补偿公平合理的重要一步。(周荣增/文)
