房地产公司的房地产研究中心是什么？

经常有生产研究人员问我们:

■我们研发中心几个负责人受气，不受欢迎，怎么办？

■基准住宅企业的生产和研究中心在做什么？

■其他部门和一线公司不太合作。如何实现结果？

■公司里有一种“无用的生产和研究理论”。领导者如何重视它？在

住宅企业的所有职能部门中，除了行政、财务和人力资源部门之外，研发部门可能在业务线中处于最困难的位置为什么会这样？我们不妨听听领导和其他部门的意见:

■“只花钱，到处学习，不见成效”；

■“我不知道他们整天在做什么”；

■“退出市场”；

■“我知道要深入细节，但我抓不住重点”...

但是如果我问“生产和研究是否重要”，很少有公司领导和其他部门说它不重要。此外，我不仅可以举出谷歌和华为的例子，还可以举出万科在东莞和安雄的建设和研究基地，碧桂园的设计院有几千人。我甚至可以举一个我国拆卸航空发动机的例子，这个例子受到“建筑胜于购买，购买胜于租赁”的错误观念的影响当然，一些公司(尤其是国有住宅企业)的领导也知道，如果生产和科研部门合并，影响不会好，肯定不利于长远发展。毕竟，像资本和人力资源这样的产品是火箭的助推器之一。没有产品的助推器，就不可能取得成就，更谈不上可持续发展。

在产品和生产研究上的重要性在这里没有太多的强调，但只强调了三点:

■项目水平:产品处于良好的秩序和令人惊讶的营销；如果产品没有销路，再多的营销努力也无济于事。

■在企业层面:归根结底，企业提供产品，所以产品永远是企业生存和发展的基础，产品实力永远是企业的核心竞争力

■市场水平:市场已经进入(或完全回到)产品竞争时代未来，住宅企业之间的竞争必然是“资本含量”的竞争，其中“含量”就是产品。

随着市场竞争越来越激烈，产品迭代速度越来越快。如果产品不可销售，它占用的土地越多，库存就越多，资本链迟早会停滞不前。

另一方面，如果产品是适销对路的，它们不仅销售快，而且销售高，企业一定会实现“规模效益”的双高双快增长

1。生产研究部门如何摆脱困境？

有意义但是工业和研究部门如何摆脱这种困境呢？

是领导者真正应该注意的第一件事

如果不进行研究和生产，就不可能提高产品的生产率，而且还会从东方向西方转移。如果领导不重视，就不可能搞好生产和研究。然而，令人遗憾的是，许多企业领导说“我们应该重视产品，加强产品创新”。然而，他们通常只在口头上和会议上支持他们。事实上，他们要求更高的要求，更少的投资，更多的批评，更少的鼓励，缓慢的决策和研究与生产的快速变化。用同样的话来说，一个人不仅应该钦佩他人业绩的高速增长，还应该看看他们在产品上花了多少时间。

第二，必须理顺研究机制

许多住宅企业的R&D设计机制并不顺畅。它主要表现在三个方面首先，生产研究部门和设计部门之间的协同性不高；第二，与其他部门的权力和责任界限不清；第三，与一线公司(地区公司/城市公司)的分工不合理所有这些问题都可以追溯到生产和研究部门的职能定位。

关于功能定位，首先应该明确产品的发动机和助推器是由生产研究部门制造的。生产研究有两种，一种是基础研究，另一种是应用研究。显然，两者都要考虑，后者才是关键。还应该明确的是，生产研究不能与市场和客户研究分开，也不能与成本、招聘和营销分开，而仅限于设计。因此，首先要明确生产研究部门与相关部门和一线公司的工作界限。

1。与设计部门

的关系相当复杂，各企业的情况也不尽相同(主要是生产和科研负责人的能力和话语权差异很大)

简单来说，生产研究部和设计管理部是平行的，属于研究中心或主管领导。在具体定位上，生产研究部主要进行研发和标准化，并将生产研究和标准化成果交付给设计部/一线公司。设计管理部门主要负责对接项目设计，并将结果推至地面。结果是否能够交付取决于结果的质量。这是一个后续评论，稍后将详细解释。还有设计部门对生产和研究的理解和态度。

由于生产研究部门与设计部门是分开的，而且这两个部门有相似的专业线，设计部门在一些企业中并不十分积极地推广生产研究和标准化成果。如果结果的质量问题被消除，如果设计部门不是很积极地将结果推向地面，公司不仅要明确结果的应用要求，还要“统一思想，提高认识”

2。与其他部门的关系

再次强调，生产和研究不能与成本、招聘和营销分开，而只能局限于设计。以标准化为例产品标准包括设计标准、分级标准和精度标准。要建立一个产品标准化体系，几个部门必须共同努力。否则，如果只有设计标准，它永远不会落地。不仅是校准阶段，未来的标准优化和迭代也需要多个部门的协调。

一些企业提出了是否可以在生产和研究部门内设立成本和零件组以及工艺方法组的问题。我当然可以事实上，许多住宅企业甚至将他们的产品中心合并成了成本招聘中心。

3。与一线公司的关系

如果企业处于强总部控制模式，研发、设计和管理职能集中在总部，那么一线公司基本上属于房地产研究成果范畴，并提出实际效果反馈和优化建议

但如果是“精品总部，强势一线”的模式，一线公司基本上会设立生产和科研部门。在这种情况下，总部的生产和研究部门通常负责基础研究和通用产品标准的制定。一方面，一线企业应推广产品效果，反馈落地效果，提出优化建议；另一方面，它主要负责研究和实施区域标准，并完成总部安排的生产和研究项目。很难说这两种模式哪个更好，但它只适合企业的实际情况，包括人力资源情况。

不仅需要定义工作接口和权利与责任的关系，还需要定义相关的工作流程和各个节点的输入输出。

当然，没有成文的管理法规可以代替人，所以我们也应该立足于培养和培养人才，同时加强企业文化建设——提高认识和统一思想比任何成文的管理法规都更有用。

至于谁适合进行生产研究，这确实不同于营销和工程人员。几家基准住宅公司的经验是，A型血和处女座的人可能更适合进行生产研究。当然，这纯粹是经验，没有科学的理由在

定义了功能定位和权力与责任的界限之后，是时候伸出手臂开始工作了。

2、生产和科研部门在做什么？

有些企业还询问生产研究部门的岗位设置。这取决于功能定位，也就是说，要做什么事实上，不同的企业，尤其是不同规模的企业，差别很大。那么，一般规模的住宅企业主要做什么样的研究工作呢？

根据不同的功能定位，除了一些基础研究外，一般规模的房地产企业在建立生产研究中心后应分阶段做好三项工作

1是产品线和产品系列规划

几乎是通用的出发点也很简单:在启动发动机点火之前，企业当然必须首先明确定义产品线要做什么和不要做什么，形成几条产品线，以及“产品线/产品知识产权-城市/土地-客户-产品/产品线-市场-项目系列/子系列-项目”的七位一体对应关系

的目标是看一块土地。做出最初的决定和生产政策可能需要一两个月，但仅在做出决定后一两天。它还可以确定项目的成本水平和成本控制目标。

2是产品模型研究和产品部门研究的政策，这是产品标准化的基础

许多住宅企业会选择其中一个产品部门或创新一个产品模式来做深入的研究和政策研究计划的内容非常多，如下图所示。

3是产品标准化，这也是最常见的

条不同产品线的标准化程度不同，例如，急需的住宅产品线的标准化率肯定高于高端住宅产品。哪些产品模块应该标准化，哪些应该区分，需要详细的规划，以及建模和数据库建设，以建立一个“骨骼神经肌肉”和连续优化和迭代的标准化系统

在许多企业，在完成了上述三个阶段的工作后，生产和科研部门不知道今后该怎么办特别是，如果上述三项任务没有很好地完成，并且如果公司在提议做其他事情时仍然申请资金，那么公司领导和其他部门可能会感兴趣。这个时期也是“无用的生产和研究理论”和“生产和研究的生存理论”泛滥的时期。

4是基础研究和特殊标准研究

除了每天必须持续进行的标准优化和标准落地的推广外，建议生产研究部门进行一些基础研究和特殊标准研究，如动态线研究、图像研究、硬质路面精细研究等。

许多基准住房企业和房产研究部门将做一些专题研究，包括

1。创新产品模式研究，如吕雯城镇模式、第二住宅模式、长租公寓模式、社区商业模式、滨水住宅模式、一二线城市销售公寓研究等。

2。产品知识产权与产品形象(或标签符号)研究

3。产品强度研究这是近年来每个基准住宅公司要求我们做的最多的事情，因为每个公司都想创造产品特性。然而，因为不同的企业有不同的产品特性和不同的操作，这也是最令人头疼的工作。

4。边界景观系统研究，包括不同城市界面下的墙、门和内外景观系统，旨在提高产品质量和隐私

5。俱乐部研究每个俱乐部投资数百万，数千万，有时不得不这样做，可以这样做，但几乎赔钱。这个问题总是需要解决，但现在已经解决了。

6。研究生活场景，甚至露台，露台和屋顶花园

7。服务产品研究

8。照明研究(包括景观、地下室、室内和室外照明)

9。无蚊社区研究

10。水景研究(要达到莫奈的水池效果，至少效果如下图所示)

此外，还有对社区物流动力和功能空间的研究，对新景观模式的研究，甚至对“舒适度”的研究简而言之，不同的企业有不同的关注点和不同的研究课题

3、生产研究部如何评估？在

定义了功能定位和要做什么之后，最重要的问题是如何做好它，以便生产和研究成果能够迅速落地并迅速生效。

值得注意的是，即使是基础研究和专题开发也必须转化为应用成果。换句话说，只有当研究和创造成果及时转化为标准化成果并产生实际效果时，创新价值才能真正最大化

因此，生产和研究绩效的评估不需要看生产和研究部门做了什么，形成了什么结果。相反，它应该以结果为导向，着眼于有多少标准化结果已经转化，有多少卖点已经转化为标准化结果，提高了多少溢价，降低了多少成本。

因此，保证标准质量应该是评价生产研究部门绩效的首要指标但是如何评价标准结果的质量呢？总的来说，

可以从“三性四化”来判断，即从标准的主导性、适宜性和有效性三个方面来评价标准的质量。“四化”是指标准是否满足差异化、精细化、生活化和服务产品化的要求。当然，不同的产品标准有不同的评价标准例如，景观除了差异化、精致化/人性化/全龄化、科技化之外，还具有持久性和参与性。

，例如，室内精装，应该关注是否有错配和错配(为了追求精致和打动顾客，错配是很常见的)

标准质量的评价当然注重实际效果根据实际效果，可以分为两个阶段。首先，标准本身可以实现更高的效果，而不会增加或明显增加成本。例如，假设某产品部门示范区前场景观的成本水平和成本控制目标为C800标准(成本水平为C，单方成本控制在800元/㎡)，则必须做出B1000表的效果——这可以证明其生产和研究价值。

秒，当然是看应用该标准后提高了多少保费，降低了多少成本。虽然这将延长周期，但也有评估标准。有一点必须明确:如果为了提高产品强度而增加成本，它不会提高产品强度，而是会降低产品强度！