买受人在购买拆迁房屋进行转让时发现房屋被查封的，其提出的异议能否得到支持？

新民晚报(记者郭剑锋、通讯员胡明东)由于被拆迁房屋未取得房产证不得在市场交易，且在取得房产证后三年内不得转让所有权，因此被拆迁房屋的价格往往低于普通商品房。出于这个原因，许多人选择购买重新安置的房子。然而，拆迁房屋低价背后的风险不容忽视。近日，上海市宝山区人民法院审结两起拆迁房屋执行异议案件，分别作出支持和驳回异议申请的决定，提醒广大市民在购买拆迁房屋时要注意风险。

案例1:

2年6月017日，周先生与唐先生签订《上海市拆迁房屋买卖合同》。合同规定，周先生将出资人民币175万元整，购买唐先生所属的一套拆迁房屋。此外，由于该房屋为安置房，双方应在约定的交易限制期(房屋交易限制期于2019年5月18日结束)届满后到房地产登记机关办理过户手续此后，周先生履行了全部付款义务，并实际居住在他购买的房屋内。

2019年6月25日，双方到房地产登记机关办理过户手续，房地产登记机关受理了申请。在办理过户手续的过程中，因争议房屋被上海宝山法院查封，房地产登记机关向双方发出不予登记的通知。为此，周先生向法院申请执行异议

上海市宝山法院经审理查明，2013年9月，唐先生与房屋征收部门签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，取得该房屋进行安置。2016年5月，一个住宅小区为获得大规模生产许可证进行了一场斗争。2017年3月，争议房屋获准以唐先生的名义登记。房地产登记簿上的备注表明，被拆迁房屋三年内不得转让或抵押。2019年6月26日，上海宝山法院被迫执行另一起涉及唐先生的案件。执行期间，争议房屋被查封，限制期为2019年6月26日至2022年6月26日。

上海市宝山法院经审理认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理异议执行复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第二十八条的规定，在执行货币债权时，买受人在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已经合法占有该房地产， 已按合同约定支付全部价款或已支付部分价款并交付剩余价款执行，且因买受人自身原因以外的原因未办理所有权转移登记的，人民法院应当支持买受人排除执行异议的请求在法院查封争议房屋之前，周先生已与争议房屋的所有人唐先生签订了合法有效的买卖合同，支付了全部房款，并合法占有了争议房屋。2019年6月25日，周先生到房地产登记机关办理有争议房屋的过户手续时，被拆迁房屋已经过了交易限制期。尽管法院第二天查封了争议房屋，导致争议房屋的转让失败，但周先生没有过错，因此裁定解除对该房屋的查封。

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2年12月，刘先生在上海市宝山区向何先生购买了一套拆迁房屋，并支付了大部分房款。他自2015年初起已入住并使用该房屋，双方同意在2017年12月30日前办理过户手续由于继承等原因，该新建房屋一直处于产权不明状态，并一直在进行产权确认诉讼。截至2019年5月底，上海市第二中级人民法院作出终审判决，确认何先生为争议房屋的所有人。2019年6月27日，该房屋取得房地产证，说明该房屋为安置房，三年内不得转让或抵押。此后，法院于2019年8月查封了被拆迁房屋，因为何先生涉及的另一案件未能履行付款义务。为此，刘先生向上海宝山法院提出了执行异议。上海宝山法院在审理该案后认为，当案外人刘先生购买有争议的房屋时，他知道该房屋的性质是拆迁房屋，存在交易限制。他仍然买了房子，应该承担不能顺利转让所有权的风险。法院查封该房屋时，该房屋仍处于有限的交易期内，因此裁定驳回刘先生的异议请求，不予启封。记者在

199了解到，上述两起案件是拆迁安置房屋被购买后，又一起法院查封房屋的案件。在这种情况下，外人可以向扣押法院提出异议，异议审查的法律依据是《条例》第28条。然而，两起类似案件作出不同裁决的关键在于，当法院查封该房屋时，该房屋是否在拆迁房屋的三年有限交易期内。

第1种情况的争议房屋被查封时，拆迁房屋的有限交易期限已过。周先生付清房款后实际入住，在查封前，买卖双方均已申请过户。因此，周先生的异议申请符合《条例》第二十八条的规定，法院支持其异议请求。相反，在案例2中，当争议房屋被法院查封时，该房屋仍处于有限的交易期。根据“房地产登记公示公信”原则，刘先生只能承担购买拆迁房屋的风险，法院不能支持其异议请求。保山

199法院提醒公众，拆迁房屋价格普遍低于市场价格，具有一定的吸引力。然而，被拆迁房屋的交易期限为三年，买家需要承担购买政策可能发生的变化和司法扣押等其他不确定因素，以及可能无法顺利转移所有权的法律后果。因此，购买仍在有限交易期内的拆迁房屋需要慎重考虑。