房地产融资举步维艰。投资和合并的突破口是什么？

8年29日，由craig capital management赞助的CAIC私人资本管理商业机会协会第六期-金融退休解决方案投资与合并在上海易居总部大厦举行。该活动吸引了来自房地产、金融、资本管理和其他领域的200多名行业参与者。

投资和并购领域的专家学者应邀参加了本次活动。他们从多方面探讨了当前融资难环境下投资并购的解决方案，如资本视角下的大规模资产收购与并购、房地产金融的股权开放与合作、房地产投资与基金子公司并购、资产收购与并购中科技资本管理的价值与趋势、保险基金的另类投资业务等。

演讲

克鲁执行总裁刘向所有出席嘉宾提出了轻松居住和资产管理战略——从CRIC向扩展。CAIC中国房地产资产管理信息服务平台由易居企业集团(股票代码:2048.HK)及其主要股东依托各自的技术和资源优势共同出资组建。CAIC的成立表明，作为中国最大的房地产大数据应用服务提供商，中国国际信息集团的业务范围已经从住宅区扩展到非住宅区。在过去的20年里，易居在房地产市场扮演了优秀的服务员角色。CRIC作为第一个面向住宅建筑的数据库产品，已经在全国范围内推广，这不仅推动了CRI在房地产领域的扩张，也为百强企业、券商和资产管理公司提供多元化服务。在这个市场高度透明的时代，每个人都可以首先获得第一手信息，易居将继续前进，履行服务员的职责。

在过去的一年里，高质量的资产很难在投资和并购市场上被“抓住”，这已成为普遍的共识。在克里研究的22个城市的13万栋建筑的数据中，我们发现有许多资产难以处理，资产方也希望深入了解原因。CAIC中国房地产资产管理信息服务平台将为中国房地产资产管理者提供交易服务、管理服务、诊断服务和信息服务在应用中最大限度地发挥简易住宅的优势Kerri的全过程资产管理信息集成方案应运而生，该方案包括“平台、大数据、区块链技术、诊断、交易和信息服务”等一系列标签。

在资产盘点时代，一个能够获取准确资产信息、解决交易相互匹配的交易平台尤为重要。房地产业将从上半年的“追求发展”转向下半年的“存量经营”。CAIC将为资产交易商提供全面反映资产运营、财务指标和价值评估的完整管理体系，使交易更快捷、风控更安全，保障资产存量时代的发展。

洞察主要房地产收购和收购的资本观

，嘉里CAIC资产管理与交易部总经理，全球经济增长放缓，房地产融资渠道收紧，资本对冲需求强劲

由于制造业疲软、增长势头减弱、保护主义等因素，全球经济增长放缓。在全球股市，2018年成长型科技股被高估，S&P和道琼斯指数涨幅超过预期。美国房地产投资信托基金在2019年上半年得到加强；对资金安全港的需求强劲，主要资金流出全球股市，主要流入债券市场。新的

“813”规定禁止资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场。严禁将并购贷款、经营性房产贷款等贷款挪用于房地产开发；严禁绕开非法土地储备融资、扩大政府债务等。，严禁以多层嵌套方式非法向房地产行业流动资金，严禁非法使用房地产行业委托贷款资金

银行渠道房地产开发贷款将从现在起收紧，否则3月底规模不得超过限额；信托渠道受政策影响，预计今年下半年房地产信托增速将进一步放缓。2019年前四个月，投保债权同比下降13.4%，投保房地产债权同比下降32.3%。

信托基金可以进入更多现有房产的夹层基金，促进更多的并购合作。信托将更加关注股权投资。未来，将更加关注项目风险、合作模式、公司治理和退出方式。

保险基金合规可直接投资于项目股权和房地产公司股权，并可参与国有企业和中央企业现有财产和土地的合作开发。

下半年房地产金融-股权开放与合作共赢

在房地产融资政策新规频繁出台的环境下，股权型房地产基金的发展机遇凸显通过对全国城市化、人口转移和产业转移的分析，发现中国房地产业仍有发展空间。

银行保险监督管理委员会第64号文件表示，下半年信托监管重点是:渠道拆除、房地产调控和结构优化。今年是现金流融资非常紧张的一年。需要经营现金流来补充融资现金流的不足。

从城市化、人口转移和产业转移的分析来看，中国房地产业未来仍有很大的发展空间从城市化率来看，与拉美模式、联合国模式和欧美模式相比，中国50 ~ 60%的城市化率正在快速增长。在这段快速增长的时期，房地产市场获得了许多红利。然而，当世界城镇化率达到70%时，它将进入一个稳定发展的时期。中国的城市化率可以再提高10%，房地产有很大的增长空间。

公司主要通过纯股权投资和股权债务投资进行房地产开发，参与武汉新长江项目等投资案例:股权债务投资，资本管理规模13亿元，已收回债务10亿元。郴州中良资本项目:目前已投入股权投资，资本管理规模1.52亿元光大保诚资产管理有限公司总经理

基金子公司

房地产投资信托公司的房地产投资与兼并之路创新流程与案例分享

2年3月30日，“安徽新光大跃佳一期资产支持专项计划”成功出台。安徽新光大跃佳房地产投资信托基金是市场上第一批可赎回并部分实现积极资产管理的房地产投资信托基金。该产品的登陆可以深化国内房地产投资信托基金的影响力，对上市公司的形象有显著的积极影响。该项目享受所得税免税等税收优惠政策。通过与房地产投资信托产品相结合，把握税收优惠窗口，降低房地产投资信托产品的成本，可以使产品的收益最大化。项目计划创造性地通过资产打包的方式解决了单项资产规模小、审批难、成本低的问题，使项目具有可操作性。

2年4月29日，019“光大保德信-东兴企业金融-荣创南昌万达茂”成功发行，成为江西省第一单CMBS项目项目采用双SPV结构，总规模17.9亿元，产品期限18年。

本项目信用增级主体为荣创房地产集团有限公司，体现了荣创中国充分发挥多元化融资渠道的优势。多渠道融资优化了融创的债务结构，有效地丰富了其营运资本，为其长期稳健发展提供了长期的金融支持。在

基础资产和信用增级措施方面，南昌万达茂购物中心的房产经营净收入是主要还款来源，通过优先/二级分层机制、超额覆盖、抵押质押、信用增级主体余额补充和流动性支持机制提供综合信用支持

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科技资产管理在资产并购中的价值及趋势一、二线城市核心区现有资产面临整体升级需求Distrii Office和活跃的联合基金各方创建全过程技术资产管理计划，构建新的工作模式平台，并使现有资产的价值增加

传统办公楼的物业效率较低，注入新技术和新服务可以提升物业价值；传统空间资源的闲置和持续老化以及有待运营的零散资产的问题日益突出。

过去几个季度，核心地区对办公物业的需求有所反弹。尽管投资者越来越关注另类资产，但办公楼仍然是投资者最喜欢的房产类型。

项目共享:新加坡共和国大厦——新加坡顶级智能建筑共和国大厦，1-7层，办公伙伴转变为联合办公室它的前身是东京三菱银行的办公中心，采用传统的办公模式，租金约为每平方米8美元。在办公室合伙人接管装修业务后，租金上涨到18美元/平方米。在二楼，将建立一个活动大厅。2018年，将有100个社区活动，这将消耗成千上万的人。活动场地的租金收入为每平方米16-18美元。此外，办公伙伴将为共和大厦整栋建筑提供“一套完整的智能建筑解决方案”，包括:智能交通系统、访客管理系统和智能停车系统，全面提升建筑质量和服务水平。

项目共享:上海张江景瑞办公中心，与景瑞凯瑞办事处共同建设，将在整个现有物业中插入智能芯片，以提高建筑质量原有物业陈旧，租户素质和入住率低，资产无法有效活化。改造后，可以出售592个工作岗位，目前入住率超过90%。装修前租金为3.5元/平方米，装修后租金为6元/平方米，地板效率提高70%

保险基金另类投资业务简介

保险基金应用中英盈利资产管理有限公司是保险的三大职能之一。保险资金主要用于债权投资计划。由于融资规模大、受信贷政策影响小的优势，保险资金的应用规模正在稳步增长。

保险资金的使用是保险的三大功能之一(经济补偿、融资和社会管理)债权投资计划是目前地方政府和企业引入保险资金的主要形式。其他申请形式包括:非上市公司股权投资、养老和健康产业、产业投资基金、房地产和基础设施以及创新工具

近年来，保险资金使用稳步增长。截至2019年6月底，保险资金余额为17.37万亿元，另类投资余额超过6万亿元，占保险资金余额的近35%。与其他基金相比，

保险基金具有融资规模大、资本成本稳定、投资期限灵活、还款方式灵活、注册时间短、受信用影响小等优点。

2年1月至7月，27家保险资产管理公司共登记债权计划125项，总登记规模2014.85亿元。其中，基础设施债务投资计划69项，注册规模1317.9亿元。房地产债权投资计划53项(商业地产42项，保障性住房3项，棚户区改造18项)，注册规模644.95亿元。

基础设施债权投资计划平均注册规模19.1亿元，平均投资期限7.48年，平均投资回报率6.21%。房地产债务投资计划平均注册规模为12.17亿元，平均投资期限为5.62年，平均投资回报率为6.58%

系列“CAIC私募基金协会资产管理业务机会”活动将为资产管理行业的不同分行业提供更广阔的沟通平台，并将继续关注资产管理行业的前沿发展，为大家带来更多启发性的观点和更有价值的商机，“CAIC私募基金协会资产管理业务机会第七期”，敬请期待！

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西岸万科中心项目简介

徐汇滨江段是上海市“十二五”规划的六大功能区之一。上海2035计划重点建设的高品质中心活动区(CAZ)和建在卓悦河畔走向国际化城市的国际创新创意产业群，以人工智能产业为引擎，依托文化创意、科技创新和创新金融三大产业。

西岸万科中心位于轨道交通11号线和12号线交叉口。距黄浦江约1公里(百度地图直线距离测量)，距内环约2公里(百度地图直线距离测量)毗邻上海南站，集轨道交通、城市高架道路、铁路、客运等多种交通系统于一体。它将城市经济与世界其他地区联系起来，进一步促进区域规划和发展。

西岸万科中心集多种形式于一体，集办公、商业、历史、文化于一体。建成后，将成为上海企业总部运营的新坐标。

龙湖星图项目简介

核心区域价值:G60规划松江大学城，国家战略下上海罕见而昂贵的一线湖泊景观资源

核心项目价值:龙湖集团建设150-200㎡上海一线镜湖柔性片区。平均购买价格为19000元/㎡

龙湖集团连续5年荣获“中国房地产开发企业综合实力十强”。龙湖商业作为中国最早的购物中心开发商之一，先后开发了“天街”、“星月会”和“嘉月会”三种业态2018年，龙湖企业入城数量达到19家，龙湖商场年客流量超过4亿人次，在中国商业地产百强企业中排名第五。

龙湖星图是上海一线湖景综合项目。位于昆秀湖公园，占地面积8万多平方米，总建筑面积27万平方米。它涵盖写字楼、商业街、酒店、冠宇等全系统业务。项目南部的文祥路和北部的广佛林路均为松江主干道，是该地区罕见的湖景商业产品。该项目始于3月，根据克里的数据，从3月到7月，这是松江最大的商业项目区。

精彩评论

(来源:新引力)

文章来源:新引力