先例来了:出售人防停车位的合同无效|有法官的详细解释

原告:周

被告:张

被告:济南房地产经纪有限公司

2年5月29日，原被告三方签订车位买卖合同，同意将被告张某地块东区的地下车库T107以15万元的价格出售给原告。2016年5月29日，原告向被告张交付定金2万元，向被告济南房地产经纪有限公司交付佣金5000元。在诉讼中，经当事人申请和法院调查，销售合同中的车位属于人防车位。原告要求被告张返还定金2万元，要求被告济南房地产经纪有限公司返还佣金5，000元。

被告张某辩称，原告的申诉没有事实和法律依据。在原告签订车位买卖合同之前，我清楚地告知了所涉及车位的完整真实情况，并出示了有偿取得车位权益的证明——即我与开发商签订的车位使用权买卖合同，明确表示我将转让所涉及车位的权益，但不认可开发商的承诺合同签订并支付定金后，原告对价格表示不满，并在不同场合表示购买不如租金好。这是原告食言、毁约的真正原因。因此，我认为停车位买卖合同是有效的，并请求法院驳回原告对我的索赔。

被告济南房地产经纪有限公司辩称:我只知道被告张的车位是通过合法渠道从开发商处购买的，经备案后开发商才允许出售。我们审查了第一被告张与一家公司的原始合同。根据《停车位销售合同》第一条第二款，原告已充分了解该停车位的具体情况，自愿购买了张的上述停车位。原告住在一个公园里，位于一个住宅区，涉及停车位。涉及的停车位所在地块上的停车位均为有使用权的停车位。在签订销售合同之前，我们多次带原告到现场检查停车位，并到物业核实停车位情况。原告声称他的无知与事实不符。在买卖合同签订前，被告要求卖方张将与开发商签订的车位使用权买卖合同原件提交给原告查验。在签署停车位销售合同时，被告保留了一份副本并交给了原告。《停车位使用权买卖合同》第四条规定，停车位的使用寿命与该地块上住宅建筑的国有土地使用权证书中规定的使用寿命相同。买受人有权使用该停车位，该停车位不办理产权登记手续。原告与我们签署了免责声明，这也表明我们没有承诺带原告去开发商处变更停车位销售合同。因此，我们不同意退还佣金。法院被要求驳回原告对我的索赔。

案件焦点

本案焦点是人防停车位的所有权是否可以买卖，双方签订的停车位买卖合同是否有效如果可以买卖，销售合同有效，原告要求退还定金和佣金没有法律依据。人防停车位买卖合同违反强制性规定和公益的，合同无效，两被告应退还定金和佣金。

▌判决理由

一审法院的判决认为，当事人订立合同时必须遵守法律。违反法律、行政法规禁止性规定的合同是无效合同，不受法律保护。在这种情况下，所涉及的停车位已被确认为人防停车位。根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括为保护战时人员和物资的掩蔽所而单独修建的地下防护建筑、人民防空指挥和医疗救护以及与战时可用于防空的地面建筑结合修建的地下室。国防资产属于国家。任何单位和个人不得破坏或者侵占人民防空设施。由于本案涉及的车位是人防车位和人防设施，不能买卖，因此原告与两名被告签订的车位买卖合同无效。根据合同法的有关规定，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产应予返还因此，被告张应返还原告交纳的定金2万元，被告某房地产经纪公司应返还原告交纳的佣金5000元。被告，一家房地产代理有限公司，以“免责声明”为由提出抗辩，这显然违反了原告接受被告中介服务的事实。此外，被告，一家房地产代理有限公司，一方面获得了佣金收入，另一方面免除了自己的义务。因此，法院没有批准辩护意见。根据《中华人民共和国合同法》第52条、第58条和《中华人民共和国人民防空法》第2条、第9条、第18条的规定，判决如下:

1，原告周与被告房地产经纪有限公司张于2016年5月29日共同签署的东区T107地下车库停车位无效)

2。被告张在本判决生效之日起10日内将定金2万元退还给原告周。

3。被告济南房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告周佣金5000元。一审判决

▌法官表示,“

”案是济南市人民防空停车位买卖合同被认定无效的首例案件。这对规范房地产企业与业主之间停车位使用权和所有权的分配具有典型意义和指导意义。目前，房地产公司开发的地下停车位中有相当一部分是人防停车位；就人防停车位而言，房地产公司与业主签订的合同或前业主与后业主签订的合同大多不规范，许多合同直接涉及“停车位出售”和“所有权转让”，违反了国家法律的强制性规定。根据我国《国防法》和《人民防空法》，人民防空工程包括单独修建的地下防护建筑，以保证人员和物资的隐蔽性、人民防空指挥、医疗救护等。战时，地下室与地面建筑相结合，可用于战时的防空。人防工程涉及的资产是国有资产，任何人不得买卖、破坏、损坏或侵占。本案涉及的停车位为人防停车位；合同的主要形式和内容都是针对人防停车位的销售。由于人防停车位的所有权属于国家，该停车位的买卖合同无效。应当指出，根据我国《人民防空法》，国家鼓励社会资金参与人防工程的开发和投资。鼓励人民防空工程正常使用，为经济建设和人民生活服务。它还定义了谁投资、谁受益的原则。修建人防停车位的房地产开发公司有权使用停车位并从中受益。但是，在任何情况下，都不允许出售或者转让人防停车位的所有权