一年|九市加速湾区融合，房地产市场稳步增长

资料来源:凤凰地产广州站

2年2月18日，中共中央、国务院发布《粤港澳台大湾区发展规划纲要》，旨在把粤港澳台大湾区建设成为充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、建设“一带一路”的重要支撑， 一个内地与香港、澳门、台湾深度合作的示范区，一个适合生活、工业、旅游的高品质生活圈，一个高品质发展的典范

不知不觉中，广东、香港、澳门和大海湾地区发展规划纲要已经印发一年了。今年，大湾区九个城市的规划建设全面展开。香港新华社发布文件称，“今年，大湾区三地建设进展顺利，人员、物资、资金和信息流动便捷有序。”

城市一体化进程加快，湾区格局国际水平开始呈现

迹象。粤、港、澳、北部湾地区发展规划纲要发布后不久，2019年3月，中央政府出台了八项政策措施，包括对在北部湾地区内地城市工作的香港及海外高端人才的税收补贴、海关改革措施等。

2年6月22日，广东省财政厅发布《关于对广东、香港、澳门大湾区实行个人所得税优惠政策的通知》，规定对在大湾区工作的海外高端人才和紧缺人才，在珠江三角洲九个城市缴纳的个人所得税超过其应纳税所得额的15%，由珠江三角洲九个城市的人民政府给予财政补贴。

2年11月6日，019粤港澳及海湾地区建设领导小组召开会议，宣布了促进香港居民在海湾地区发展的16项政策措施。这项政策为香港居民在海湾地区的九个城市购房提供了便利。香港居民在广东湾区、香港、澳门和内地的内地城市购房，可免交所需的居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税和社会保障条件。12月17日，广州市规划和自然资源局宣布，香港和澳门居民可以在广州各区购买住房，无需进一步的学习、工作和居住证明。他们只需要提供香港和澳门的身份证和许可证，并满足在广州没有住房的条件。

2年12月24日，广州市住房公积金管理中心下发了《关于大湾区城市缴存职工异地申请公积金有关问题的通知》，规定在深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、江门、肇庆缴存公积金的职工在广州购房时不再提交《异地缴存职工住房公积金使用证》

此外，根据《大公报》在大湾区一周年发行的特刊，香港永久性居民如欲在大湾区购买物业，可向南洋商业银行香港分行申请按揭。在推广期内，按揭利率低至“P减2.25%，即2.75%，可用于广州、深圳、珠海60多栋楼的按揭。目前，以LPR为基准，广州第一按揭贷款的利率大多是54个基点，即5.29%左右，而香港人在广州买房的利率只有香港人的一半左右。

2年4月2日，粤港澳大湾区的超级工程——南沙大桥(虎门二桥工程)正式开工。路线从广州市南沙区东涌镇开始，沿广州绕城高速公路南环段延伸。它还与广珠北高速公路相连，以广深江边高速公路为终点。通车后，从广州南部到东莞的路程可以缩短10公里。

2年9月26日019，香港科技大学(广州)和广州南沙科学城核心区中国科学院珍珠科技园正式启动两个项目。南沙科学城由珠江湾和庆生区组成，总规划面积99平方公里。被定位为“粤港澳大湾区综合国家科学中心”。HKUST(广州)位于庆生区

2年11月17日，“新浪漫”号邮轮首次停靠南沙，标志着国内最大的邮轮母港——广州南沙国际邮轮母港正式开放。它已经开通了9条航线和12个邮轮目的地到香港、日本、越南、菲律宾和中国其他地方，年设计吞吐量为75万人次，可以停靠目前世界上最大的邮轮。

2年12月15日，广深城际铁路正式开通广深城际铁路是连接广州中心区、东莞核心集团和深圳西部沿海地区的城际铁路骨干线路。它将珠江东岸的主要经济发达城市群串联起来，在建设粤港澳台湾一小时经济圈和建设世界级城市群中发挥着重要作用。

值得一提的是，2020年2月2日，广州市政府召开新闻发布会，公布了广州市2035年交通发展战略规划。广州被定位为“重要的全球综合交通枢纽”，并规划了“一心五向”的铁路枢纽群。根据该计划，铁路部门应形成10条省外铁路通道，包括广湛和广河，以实现广州与省内各城市之间1.5小时的互通，以及广州与长江三角洲和成渝城市群之间5小时的互通。我们将在大湾区的市中心之间修建一条高速直接铁路，以实现与大湾区市中心60分钟的直接连接。

，其中30分钟的时空目标将通过18号线至花都、22号线至机场经济区、28号线至增城、18/22号线至番禺和南沙、37号线至知识城和从化实现。利用18号线/广清城际至清远、南南高铁至肇庆、18号线/广珠澳高铁至中山-珠海-澳门、广珠城际至江门、广珠-深圳高铁至深圳和香港、广汕高铁至惠州，实现60分钟的时空目标其中，乘坐28号线到达东莞和佛山需要30分钟。

大湾区房地产市场潜力巨大，趋势稳定

2年5月，广东省统计信息网发布《2019年房地产开发完成情况分析》2019年，广东完成房地产开发投资1585.16亿元，比上年增长10.0%。开发投资总额排名第一，增长速度排名第四。大湾区9个城市

广州受住宅和商业地产项目销售下降的影响而基数下降。商品房销售面积比上年下降5.5%，增速比上三季度下降15.5%。受豪华线路标准调整(豪华标准从120平方米调整到144平方米)和国务院支持深圳建设中国特色社会主义示范区的优惠政策影响，深圳销售面积增长14.5%，比上三季度增长13.0个百分点，居全省第一位。

2年，大湾区商品房平均销售价格比上年增长8.7%，比上年三季度增长1.1个百分点。在大湾区的九个城市中，除广州、东莞和肇庆外，其他六个城市的商品房销售价格都有所上涨受奢侈税政策和二手房价格上涨的推动，深圳新建商品房平均销售价格上涨1.0%，较前三个季度上涨0.9个百分点。在放宽港澳居民购房限制的影响下，珠海的销售价格上涨了0.6%，比前三个季度上涨了4.2个百分点。

根据壳牌研究院2019年10月发布的《广东、香港和澳门大湾区房地产市场白皮书》，在过去三年中，广东、香港和澳门大湾区的人口平均每年增加150万。核心城市深圳和广州的人口吸引力最强，其常住人口分别增加了165万和140万。大量人口涌入加大了大湾区的住房差距。在海湾地区的11个城市中，有8个城市的住房拥有率不到60%，尤其是深圳，只有23.7%白皮书显示，三个核心城市的平均居住面积分别为15平方米、19.7平方米和25平方米，远低于全国平均水平36.9平方米(2017年)

湾区的未来市场潜力和模式是什么？白皮书预测，从政策角度来看，“不炒房”仍然是政策的基调。具体而言，在海湾地区，政策已经从需求方的全面采购限制转变为“一城一策”。目标是促进市场稳定，确保有序释放自营需求，抑制投资投机。因此，预计未来大湾区市场将告别过去的跌宕起伏，整体保持稳定。

那么，受今年疫情的影响，大湾区的房地产市场发生了什么变化？

根据克里的统计，大湾区内地9个城市的一级住宅建筑供应面积1月份达到231.53万平方米，同比下降54%，环比下降68%。营业额达到323.9万平方米，同比下降13%，环比下降46%。

但是从平均交易价格来看，目前九个城市的房价都在稳步上升。广州一手住房平均成交价格为27800元/㎡，同比下降1%。在深圳，均价为60166元/㎡，同比上涨9%。相比之下，佛山为15981元/㎡，同比增长20%。东莞达到23248元/平方米，同比增长16%。珠海平均成交价格为26957元/㎡，同比增长36%

凤凰地产湾区智库专家、广东省房协专家委员会顾问李文江指出，大湾区房地产市场预计同比下降40%以上。凤凰地产湾区智库专家、中国土地银行董事长许建平表示，2020年广东房地产市场将稳步增长。海湾地区的广州和深圳将领先，珠海、东莞、中山和惠州也将增长。