从人口变化来看，北京学区的住房为什么没有失去人气？

最近，在需求侧抵押贷款利率不降反升、供给侧开发商信贷持续收紧、资金链收紧的背景下，一线城市尤其是北京的房地产市场整体呈现快速降温趋势，特别是一些大型公寓中数千万元的豪宅价格快速下跌，市场价格有无重新出现。然而，有一种类型的房子被称为“旧破小”，因为它的建设历史相对较长。在一些热点地区，“破旧的小”房子的价格甚至上升而不是下降。这种房子是学习区的房子。研究区房价高的逻辑值得思考。

北京近年来学区住宅形成的起点始于2008年。今年，北京取消了初中试点学校和学科实验班的招生。“初中到初中”是由学生的学籍、户籍和实际居住地共同决定的。此后，教育部发布了一项计划，计划在2014年免除19个城市的义务教育，并在附近学校入学，该计划将于2015年正式实施2018年，北京开始实施“多校划片”而不是“单校划片”，原因是学区过度炒作住房。然而，东城区、西城区和海淀区的学区房价最高，因为这些地区集中了许多著名的学校。

事实上，附近中小学的政策只是北京学区住房热的部分原因，而不是全部或根本原因。根本原因主要在于人口数量的变化和学校数量的不匹配造成的人口结构的变化。

先看看人口的变化。新中国成立之初，北京的常住人口只有420万。自那以后，它一直保持着稳定而缓慢的增长趋势。到1999年，常住人口增加到1257万。50年来，常住人口仅增加了一倍，年均增长167，000人。然而，自2000年以来，北京的常住人口进入了爆炸式增长时期，2016年达到峰值2172.9万人，年均增长率为57.2万人。新中国成立后16年的人口增长率超过了50年的人口增长率。此外，自2000年以来，北京新增常住人口中，年轻人和中年人占大多数。此外，20世纪80年代初的婴儿潮一代一个接一个地进入生育期，仅1982年北京就有18.6万新生儿出生。

双重因素的叠加必然会引发新一轮的生育高峰。北京常住人口的新生儿数量完全证实了上述趋势。从1991年到2006年，北京的新生儿数量保持在每年10万左右的低水平，2003年最低，为7.3万。然而，自2007年以来，北京的新生儿数量呈爆炸性增长，2007年达到13.4万，2008年达到13.6万，2011年达到16.5万，2014年达到20.8万，几乎是2003年的三倍。随着二孩政策的实施，在接下来的四年里，每年的新生儿数量保持在较高水平，2016年的新生儿数量达到创纪录的202，000。

2年出生的儿童，007名，2013年达到小学入学年龄。从新生人口数量的变化来看，学区住房的真正繁荣始于2013年。2016年出生的新生将在2022年进入小学。从这个角度来看，如果不从根本上改变现有政策，在2023年之前降低学区的住房普及率仍然是困难的。让我们看看小学数量的变化。根据北京市教育委员会的统计，1973年北京的小学数量达到了5888所。从那以后，由于各种原因，如合并和旧城改造，小学的数量不断减少。到1995年，北京共有2867所小学。这些小学仍然能够应对20世纪80年代的婴儿潮。然而，随着1991年至2006年北京新生儿数量的持续下降，小学适龄学生人数从1997年开始迅速下降。当时，人们对小学入学率普遍不满，这也加剧了小学数量的减少。1996年，北京仍有2780所小学。到2012年，北京的小学数量下降到1081所，在此期间平均每年减少100多所。不仅如此，由于学生和小学数量的减少，大量教师不得不转行。

，然而，上述分析显示，2007年后，北京的新生人口已回到增长区间，这些孩子将在2013年及以后陆续入学。此时，小学的供需矛盾开始凸显。根据专业教师需求调查，2013年，北京市中小学教师的差距高达47%和68%

然而，当小学数量减少时，重建它们是非常困难的。新建学校不仅需要经过层层审批，还需要重新申请建设用地。最初被拆除的小学已经被建成了高层建筑。在老城区几乎不可能找到合适的教育场所。此外，还需要培养大量合格的教师，很难在短期内形成有效的供给。因此，

表明，当前学区持续高烧的原因是多方面的，主要是由于新生人口的周期性变化与中小学数量的持续减少之间的不匹配。那么，未来的研究区住宅会继续如此受欢迎吗？这个问题可以从以下两个方面来看

一方面是政策变化在“多校划片”取代“单校划片”的政策出台后，朝阳、丰台等非名校居住区的热潮已经消退。与此同时，近年来，海淀区的一些精英学校也加大了跨区办学的力度，派出优秀教师到分校承担教学工作，这将对今后促进地区间教育资源的平衡起到一定的作用。此外，近年来，北京还增加了对教育资源的财政支持。教育的公共财政预算从2013年的2.2万元快速增长到2018年的3万元。如果今后相关政策能够持续下去，也将有助于缓解学区短期内的住房供需矛盾。

另一方面，持续的低生育率将减少未来小学生的数量尽管自2007年以来，北京常住人口的出生数量持续上升，但一方面，自2017年以来，北京常住人口数量开始下降，2018年比2017年净减少16.5万人。另一方面，由于对两个孩子需求的集中释放和高房价，北京的出生率在全国处于相对较低的水平。北京的新生儿数量在2018年已经下降到178，000，预计此后将呈现逐年下降的趋势。小学的供需矛盾预计将在2024年完全解决

，其他一线和二线城市的情况与北京基本相似。中、小学的短期供求矛盾将导致学区房价坚挺，需要通过平衡学校资源和增加教育财政投入来解决。从长远来看，随着新生人口的减少，学区的投资价值也会下降。作者

是金融评论员