土地使用权可以抵押和质押吗？土地使用权出售的特点是什么？

网友咨询:土地使用权可以抵押吗？

北京皇冠律师事务所罗宝英律师答:

土地所有权不能抵押按照规定，土地使用权可以作为抵押物为债务履行提供担保然而，并不是所有的土地使用权都可以作为抵押财产。例如，农村非建设用地使用权主要包括耕地、宅基地、自留地、自留山等农村集体所有的土地使用权。除法律另有规定外，不得设定抵押。学校、幼儿园、医院等公益性建设用地以及地上建筑物不能抵押。此外，由于我国实行土地公有制，土地所有权属于全民或农村集体所有，土地所有权不能抵押。

土地使用权作为一种从所有权中分离出来的用益物权，具有相对独立性，是一种具有价值和使用价值的财产权。其抵押既能充分发挥物的效用，又能有效保护债权。

土地使用权的出让和转让特点如下:

1土地使用权与地上建筑物、附着物一并转让；

2，权利和义务一并转让；

3，要求变更登记

《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者再次转让土地使用权的行为，包括出售、交换和赠与

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不得转让

第21条规定，土地使用权转让时，土地使用权转让合同和登记文件中规定的权利和义务随之转移。

第23条规定，土地使用权转让时，地上建筑物和其他附着物所有权随之转让罗宝英律师分析:

根据《土地管理法》和《土地登记办法》的有关规定，土地使用类型只有两种形式:土地划拨和土地出让

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准并由土地使用者支付补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权由此可见，土地使用权配置有两种基本形式

土地使用权的转让必须服从国家主权国家保留其主权范围内的所有权力，包括对出售土地的管辖权、行政权以及为公共利益征用和出售土地的权力。

土地使用权转让是一项相对完整的物权土地使用权出让的实质是国家按照土地所有权和使用权分离的原则，将国有土地按照约定的面积、价格、使用期限、用途等条件转让给土地使用者占有、使用、经营和管理。由于土地使用权的转让具有物权所包含的基本权利，即占有权、一般意义上的使用权、收益权和一定程度上的处分权，因此除了土地所有权之外，它是一种相对完整的物权。

政府是土地使用权出让的主体其他任何单位和个人不得作为转让人。各级人民政府土地行政主管部门代表政府主管国有土地使用权的管理工作，负责土地使用权转让的组织、协调、审批和转让计划的具体实施，负责土地使用权转让、出租、抵押等交易活动的权属审查和管理

土地使用权出让的对象是国有土地使用权。农村集体土地和国有土地的所有权不得转让，转让土地的地下资源、埋藏物和市政公用设施也不得转让。

根据《中华人民共和国宪法》第十条的规定，我国实行土地公有制，土地所有制只有两种形式；国有土地所有权和农村集体土地所有权，任何组织和个人不得侵占、出售或者以其他形式非法转让土地。但是，土地使用权可以依法转让。需要说明的是，土地使用权出让的范围不包括出让土地的地下资源、埋藏物和市政公用设施。此外，设定土地使用权出让的期限是土地使用权出让的重要组成部分。

《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条根据出让土地的不同用途，规定了各类土地使用权出让的最长期限:住宅用地

70年；

工业用地50年；

50年教育、科技、文化、卫生、体育用地；

商业、旅游、娱乐用地40年；

综合或其他用地50年