央行综合运用各种工具来扭转房地产融资的周期

近年来，房地产市场调控的关键词一直是“住房不投机”今年以来，央行一再强调“住房不投机”的立场，并实施了长期的房地产管理机制。央行行长易纲近日指出，将加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，加强对房地产整体融资情况的监控，按照“以城为本”的原则，综合运用多种工具对房地产融资进行反周期调整

从今年“综合运用各种工具进行房地产融资反周期调整”的应用情况来看，我们不得不提到，央行在今年8月份对贷款市场利率进行了改革，并宣布从2019年10月8日起，新发放的个人住房贷款利率将以最近一个月同期贷款市场报价利率为定价基准。

从改革后的报价来看，5年期LPR在11月20日只下调了一次报价，下调幅度为5个基点“即使5年期LPR报价降低，也不能理解为房地产市场的放松中南财经政法大学数字经济研究所执行主任潘和林在接受《证券日报》采访时表示，房地产市场不会放松，因为LPR报价机制的初衷是推进利率并轨改革，开放货币政策传导机制，为实体经济发展服务。

”LPR 5年多的报价已经放缓，这对稳定房地产市场预期起到了关键作用东方金城首席宏观分析师王庆对《证券日报》表示，8月至11月，一年期LPR企业贷款报价下调3次，累计下调16个基点，而LPR 5年多来的报价仅下调1次，仅下调5个基点。

9年12月20日，第五次新LPR报价即将发布。对于五年LPR报价的趋势，受访专家普遍预计这一概率不会进一步下降。

陶金认为，近期7天反向回购和中期借款便利利率并未下调，而LPR 12月份极不可能下调。主要原因是当前市场化的利率决定模式越来越依赖于多层次贷款利率及其相应的反向回购利率，报价银行的附加环节竞争力有限。一旦市场对多边基金利率政策的含义形成一致的理解，报价银行本身就没有权力降低利率水平。

“本月5年期LPR报价更有可能保持稳定。”11月，五年期LPR报价在当月多边基金投标利率下调的背景下下跌，而从8月至10月，多边基金投标利率保持不变，五年期LPR报价保持稳定。在王庆看来，2020年多边基金的投标利率可能会经历几次“小而慢”的下调。五年期LPR的报价可能会跟随下降趋势，但具体幅度将根据房地产市场的运行情况灵活调整。与此同时，央行引导商业银行优化信贷结构，房地产贷款增速稳步回落。根据央行第三季度货币政策执行报告，9月底，全国主要金融机构房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增长15.6%，较上半年下降1.5个百分点。其中，个人住房贷款余额29.05万亿元，同比增长16.8%，增速较上半年下降0.5个百分点。住房开发贷款余额8.33万亿元，同比增长17.3%，同比下降3.4个百分点。房地产开发贷款余额1.36万亿元，同比下降6.4%，比上半年增长0.4个百分点。

王庆认为，总体而言，今年房地产金融逆周期调控效应达到了较为理想的平衡:一方面，下半年以来，抵押贷款利率继续小幅上升，70个大中城市的二手房价格涨幅明显放缓，有效抑制了房地产泡沫；另一方面，房地产销售和投资数据总体稳定，没有对居民购房和宏观经济运行产生不利影响。

自今年以来，央行一再强调“禁止炒房”的立场央行在第二季度货币政策执行报告中指出，下一阶段要发挥货币信贷政策的作用，促进经济结构调整，更好地为实体经济服务。会议强调，根据“以城为本”的基本原则，央行应坚持“房为房，不投机”的立场，实行房地产长期管理机制，不将房地产作为短期经济刺激手段。然而，在第三季度的货币政策执行报告中，央行删除了“坚持房屋是为了住房，而不是为了投机”的声明，引发了监管政策是否会改变的猜测

”这一表述的删除并不意味着“不炒房”的取向发生了变化。最近的中央经济工作会议再次强调了这一方向，指出了房地产调控的底线。”苏宁金融研究所高级研究员陶金对《证券日报》表示，未来房地产监管将更有可能遵循底线思维，在防止泡沫和价格过度上涨的前提下，实施以城市为基础的政策。

王庆认为，第二季度货币政策执行报告强调“住房不会被炒鱿鱼”，主要针对第一季度房地产市场的一轮“小春”，而上半年房价上涨趋势相对明显，因此需要更有效的房地产调控。下半年以来，随着房地产市场整体降温，政策力度也将相应调整，更加突出城市特色政策。微调政策的主要目的是引导房地产市场稳定运行，避免大起大落。