买受人拒绝接收房屋且不退房的，如何承担物业管理费用？

买受人拒绝退房的物业管理费

如何承担？

[案]

2年12月10日，徐与房地产开发公司签订《南昌市商品房买卖合同》，同意徐向房地产开发公司购买该公司开发的a区商品房，并于2011年12月30日前交付合同还规定，买受人未收到交付通知的，合同约定的交付期限为交付时间，房屋所在地为交付地点。同时，徐与物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由物业公司为a小区提供物业服务，物业服务费为2.15元/m2/月，业主按季度支付。

199合同签订备案后，徐按合同交付了购房款，但由于他对所购房屋质量有异议，虽然开发商多次通知他办理房屋交付手续，他始终拒绝办理交付手续。由于这是一笔购房投资，并没有急于入住，徐在与开发商就房子的质量发生争执后对此事置之不理。这所房子一直是空的。几年来，徐一直拒绝支付物业费。几经催告未果，一家房地产公司起诉徐，要求其自2012年1月起支付近3万元的物业费。

[散度]

在因房屋质量纠纷拒绝接收房屋的情况下，许灿拒绝支付物业费？

第一种意见认为，徐和某房地产公司未办理该房屋交付手续，即该房屋未交付给徐。徐有权拒绝支付物业费或物业公司向开发商索要物业费。

199第二种观点认为，徐虽然对房屋质量有异议，但他并不主张在法定期限内解除买卖合同。他被认为是本案所涉房屋的未来所有人，应按照财产合同的约定支付物业费。

[评价]

我同意第二种观点原因如下:

徐虽然对房屋质量有异议，但并未主张在法定解除期限内解除与出卖人的房屋买卖合同。徐与开发商签订的商品房买卖合同已经备案，具有法律效力。作为购买人，徐已取得将所购房屋的所有权转移至其名下的权利。徐作为本案房屋的未来所有人，享有相应的权利，应承担相应的义务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第15条第2款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，行使终止权的合理期限为三个月对方当事人没有催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。“

在

一案中，房屋买卖合同中规定的交付日期已超过起诉前几年。在此期间，徐没有要求退房，也没有就房屋质量问题主动主张权利，即徐没有打算取消本案所涉及的房屋交易，也没有取消交易。交易已经建立，不再有取消的可能。

业主是否实际入住不影响物业公司收取物业服务费徐与一家物业公司签订了《前期物业服务合同》，与一家物业公司形成了物业服务合同关系。根据我国《物业管理条例》及双方物业服务合同的约定，业主应按物业服务合同约定的标准支付物业服务费。

物业服务的目的是维护和保证物业的正常使用。它提供物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、公共设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序和其他项目的日常维护、维修、管理和服务。如果一个或多个业主不入住，物业及其周围环境仍需维护，以确保物业的整体运营。这种公共服务的成本不会降低。业主以不实际入住、不享受物业服务为由拒绝支付物业服务费，这是没有法律依据的。

徐与开发商之间的房屋质量纠纷是商品房买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系。许灿在另一个案例中解决了住房质量问题和由此造成的损失(包括因没有入住而支付的物业费)。在早期，物业公司一般是由开发商选择的，业主没有选择权，老百姓通常把两者视为"一个群体"。但开发商和物业公司是独立法人，徐对开发商意见的抗辩不能作为其拒绝支付物业费的理由。

同时，物业公司与开发商之间不存在物业服务合同关系。物业公司向开发商声称，本案涉及的物业费显然没有充分的法律依据和合同依据。徐作为准业主应承担本案所涉及的物业服务费用的判决，有利于督促徐在房屋买卖合同纠纷中积极主张权利，避免拖延解决纠纷。

综上所述，江西省南昌市青云谱区人民法院经审理，判决徐向一家房地产公司支付了近3万元的违约金。徐说，在分析了判决背后的法律原因后，他不会对判决提出上诉。

(作者:陈以平，作者:江西省南昌市青云谱区人民法院)