不要把拆迁谈判当回事！记住这些技巧很重要。

■拆迁权不仅打赢了官司；征地补偿应询问律师

来源/法律快报、职工日报客户等。拆迁谈判就像商业谈判，强调技巧和方法。拆迁和商业无非是价格。如果你在谈判过程中掌握了一些技巧，你可能会赢得更好的条件。跟随编辑查看下面的情况！

1年，拆迁谈判开启技巧

1年，提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但小心不要让对方认为你是漫天要价

2，作为被拆迁人，最好不要接受对第一次拆迁的补偿，除非你得到一份合法完整的评估报告。

如果你不假思索地同意了第一个提议，这通常会导致两种反应:我们本可以做得更好，一定是出了什么问题。

3年，社会在接受被拆迁人的拆迁补偿条件时感到惊讶。如果我们的被拆迁人能够阅读拆迁评估报告，如果这对于社会上的一些项目来说是意料之外的，对方通常会在你表达了一些意外之后做出一些让步。如果你不表示惊讶，对方通常会拆台，变得更强硬。

4，避免对抗性拆迁补偿谈判在谈判开始时不要和拆迁人争论，这只会导致对抗，使谈判无法正常进行。

5，“钳子策略”在拆迁谈判中的运用我们必须把精力集中在具体的补偿项目上，如自建面积的测量和补偿。我们决不能关注赔偿总额或按百分比协商赔偿。

拆迁谈判中期技巧

1，必须学会与“拆迁人”打交道而不做决定

拆迁谈判开始前，必须明确对方是否有合法授权，是否有权代表拆迁人进行谈判，最高谈判权限是什么在进入拆迁谈判的关键环节时，对方往往会用“不授权”、“不算数”等借口

2，拆迁谈判中绝不“妥协补偿”进行补偿。

拆迁中的补偿谈判并不意味着双方协商价格的妥协。价格妥协不是真正公平的补偿方法

3，学会处理拆迁补偿谈判僵局

如果出现僵局，首先通过解决拆迁的一些小补偿问题为双方创造谈判机会。一旦拆迁人和被拆迁人在一些琐碎的问题上达成一致，拆迁就会变得更容易说服。

4，只要你在一个赔偿问题上做出让步，你就必须在其他方面要求回报。

3，拆迁谈判结束技巧

1，严格防止对方的“白脸-黑脸”策略。这里必须注意区分拆迁人和拆迁公司搬家的人经常扮演白脸，而搬家的人扮演黑脸。然而，在这里起决定性作用的是拆迁人，他们必须清楚地知道拆迁计划。

2。拆迁补偿谈判最后一个环节最重要的是如何减少让步。关键在于以下三点:

(1)拆迁补偿谈判开始时不让步，自愿减少补偿项目和金额

(2)警惕对方的心理战，尤其是在奖励期的心理战。不要轻易相信所谓的奖励期补偿如果错过了就没有机会了。

(3)不要因为拆迁人希望你报出“一个价格”或声称你“不喜欢讨价还价”而立即放弃所有拆迁补偿利益

3，有勇气及时撤回开始讨论的所有补偿条件。

拆迁谈判技巧1:收集必要的相关信息

信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心需要收集的信息包括:

(1)为什么要拆除该场地？根据计划，拆除后场地的用途是什么？补偿系数因不同目的而不同。

(2)谁是拆迁人？有拆迁许可证吗？谁是搬迁服务机构？

(3)对方谈判者的组成是什么？谁是演讲者？他们的职位、背景、性格和爱好是什么？

(4)拆迁评估机构是谁？如果已经进行了评估，我如何获得评估报告？

(5)评估报告哪里更合理？我在哪里可以要求重新评估？是否有任何财产被有意或无意地批评？

(6)拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法？如果有任何违法行为，对谁？

(7)是否有其他企业达成拆迁补偿协议？赔偿金额是多少？他们谈判的得失是什么？

拆迁谈判技巧2:战略性地安排谈判的时间和地点

延期是拆迁谈判中非常有用的时间策略对于业主来说，时间成本很低。对于开发商来说，时间有巨大的资本成本和机会成本。因此，在谈判开始时，最具战略性的方法是让对方找不到任何人，也不与对方进行任何接触。让别人先说，并随时了解他们的进展，作为他们自己谈判的有利基础。我们到后面越多，越多的居民想要尽快完成整个事情。当只剩下一两个的时候，拆迁人对让步的顾虑就会少得多，让步也会容易得多。

在选择位置时，不要主动到对方的办公室协商主动去对方的办公室，对方会认为你非常希望被解雇并得到补偿。对方很难在自己的企业中找到你，在谈判过程中安排人员巧妙地、策略性地干预或中止谈判过程也很方便。

拆迁谈判技巧3:成立谈判小组

因为拆迁谈判涉及的财产金额通常比较大(几千万，每次几千万)，内容复杂专业，一个业主不能胜任，有必要成立谈判顾问小组。顾问小组最迟应在评估机构进入工厂进行评估之前成立。一旦评估报告出来，它将变得更加被动，留下的回旋余地将更小。拆迁谈判小组成员最好由以下人员组成:

(1)业主熟悉本企业的基本情况，负责重大问题的选择和决策，并最终签订补偿协议；

(2)谈判顾问负责准备谈判、收集和分析相关信息、判断谈判情况、控制谈判过程、选择谈判优先顺序和顺序、运用谈判策略和技巧等。，为业主提供系统、全面的咨询服务；

(3)资产评估师负责审核评估机构出具的评估报告，查看是否存在故意压低评估、错误评估或遗漏评估，为报价谈判提供必要的依据。

(4)律师的作用是提供法律依据和检查拆迁协议，而不是起诉拆迁人。拆迁起源于* *发起的项目，拆迁人往往有* *的支持，业主不可能胜诉或通过诉讼解决赔偿问题。

拆迁谈判技巧4:设定合理的谈判目标

很多业主在拆迁谈判中会要价过高，提出一些不现实的不合理要求。过高的赔偿要求将被另一方视为“狮子开口”，并将摧毁另一方通过谈判解决问题的希望。其结果可能是迫使对方采取极端的“强制搬迁”措施，有时甚至导致“玉碎”的悲剧

理性谈判目标是可以通过艰苦谈判实现的目标。这个目标应该有理由支持，也就是说，业主的要求和报价应该是合理的，有一定的依据。咨询团队的一项重要任务是帮助业主建立一个合适的谈判目标，并为此目标提供必要的理由和一定的依据。这一目标可以基于评估机构出具的评估报告，但远高于评估报告中提出的补偿金额。

谈判的目标不是固定的。随着谈判的进展，局势可以灵活调整。在谈判开始时，业主不宜过早透露自己的谈判目标和报价，以免一开始就被对方贴上“狮子口”的标签。有必要通过战略谈判和过程控制逐步改变对方的期望，使其越来越接近对方的谈判目标。

拆迁谈判技巧5:把握谈判的核心问题

大多数拆迁谈判的核心问题是机械设备和房屋置换的补偿系数。

现在以评估机构对一个城市、一个区、一个镇的企业出具的评估报告为例来说明这个问题。报告提出总补偿金额为2340万元，具体包括:

(1)套住房1450万元，是重置价格(按现行材料价格重建全部被拆除房屋的费用)580万元的2.5倍；

(2)204万元用于未到期的临时建筑，补偿金额为重置价204万元的两倍；

(3)地上附着物149万元(装修及其他费用)；

(4)机械设备净值(原值×新率)为1547万元，估算值为537万元

通过查看评估报告，仍有两部分机械设备可以相互索赔:一是涉嫌遗漏评估的设备净值为184万元；二是未评估320万元(评估报告未评估搬迁后不会影响使用价值的设备，也未纳入补偿范围)因此，该机械设备项目涉及的总金额为1547+184+320，合计2051万元但是，评估报告只提出了537万元的赔偿，相差1514万元。不管我们在其他地方谈得多好，如果我们不谈机械设备，这次谈判就不会被认为是成功的。机器设备无疑成为谈判的核心问题。

已经过资产评估人员的仔细检查。对该公司房屋的补偿主要涉及三个部分:一是房屋重置价格为580万元；第二，未到期的临时建筑重置价格为204万元。第三是一些房屋的重置价格为66万元，这些房屋的结构被误判或低估。如果对非市政公共设施和公益设施建设项目的拆迁补偿系数均为3，则共可获得2550万元但是，评估报告只提出了1654万元，相差896万元。因此，房屋置换补偿系数也是谈判中的核心问题之一。地价系数

只是区位综合平均价格的一部分，反映的是房屋底价，而土地基准价格反映的是土地平面价格。

主要通过结构、档次、装修等因素影响房屋的重置价格。今年6月1日，市房产局和物价局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格标准。

国有土地房屋拆迁补偿计算公式:房屋建筑面积×房地产市场评估单价(区位综合均价+房屋重置价格)

首先审查授权(拆迁公司必须是授权行为)和拆迁许可证

项目许可证:NDRC、规划局或计委颁发的建设用地规划许可证，国土资源局颁发的建设用地批准书

项目审批-土地使用审批-拆迁补偿方案-建设用地审批文件-资金到位证明

《拆迁许可证》和《评估报告》日期是否一致，拆迁范围是否扩大等。