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1。建在集体土地上的房子可以处理吗？在集体土地上建造的非法房屋可以处理吗？根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》，可以进行“现状处置”。处置期间，拍卖公告应当披露不符合登记条件的房屋现状和土地性质。买受人或受让人应根据房屋现状购买该房屋。买方或接收方应负责随后的产权登记以及未来可能的拆除、拆除和补偿风险。如果价格不能改变，债权人可以接受房子来偿还债务。价格变动或债务偿还的裁定应明确上述内容和风险。在租赁的集体土地上建造的厂房和工厂内的办公楼、宿舍和仓库是否可以处置？在不改变租赁合同的前提下，可以不要求集体经济组织同意进行“现状处置”，但在处置前应当告知集体经济组织。处置时应充分披露租赁合同的内容，特别是剩余租赁期限、租金标准和支付方式等的公告。在确定底价时应考虑租金。交易或债务清偿完成后，被执行人作为承租人的权利和义务由受让人继承。拍卖前，租期已过。租赁合同对房屋所有权和补偿有约定的，应当遵守租赁合同的约定。经协商同意将房屋移交给集体组织，但给予承租人补偿的，应当支付补偿。如果没有将租赁土地收归集体组织所有的协议，被执行人将继续使用租赁土地。如果集体组织没有提出任何异议，原租赁合同将继续有效，但租赁期限将是无限期的，执行法院可以处置该房屋。租金标准和支付方式应由行政法院通过与集体组织协商确定。如果协商不能确定，执行法院可以参照市场价格标准确定。
2。国有建设用地上的无证房屋可以处置吗？根据最高人民法院转发住房和城乡建设部的通知，在国有建设用地上建造的无照房屋可以处置。行政法院应当征求行政机关对该房屋能否转换为认证房屋的意见，作为确定无照房屋价值的参考。未进行初始登记的房屋处置符合初始登记条件的，执行法院应当在处置后向房屋登记机关发出“协助执行通知书”；初始登记条件暂时不具备的，执行法院应当在案件处理完毕后向房屋登记机关发出“协助执行通知书”，并明确房屋登记机关应当在房屋买受人或受让人完成相关手续并符合初始登记条件后，按照“协助执行通知书”进行登记；不符合初始登记条件的，原则上应进行“现状处置”，即不符合初始登记条件的房屋现状应在处置前予以披露。买受人或受让人应当根据房屋权利现状取得房屋，并负责后续的产权登记事宜。
3。如何实施被执行人购买的预售商品房？被执行人已向开户行支付全部房款，银行已登记抵押预告。商品房预售的，在房地产预售登记前的不同阶段，开发商对银行贷款负有连带保证责任的，商品房预售被法院查封后，开发商或者被执行人通过仲裁或者诉讼解除合同的，人民法院不得反对人民法院执行，人民法院可以继续执行房地产预售。人民法院在办理预售商品房预扣押时，除向房地产登记部门送达有关预扣押的法律文件外，还应当及时向开发商送达预扣押裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预扣押，并对擅自返还被执行人的款项承担法律责任。在人民法院对商品房预售实行预查封后，交付预查封裁定并协助执行的通知给开发商后，开发商已退还了待执行款，从变更价款中预先扣除了已支付给开发商的款项查封前裁定和协助执行通知书送达开发人后，开发人应当擅自将款项返还被执行人，开发人应当自行追偿。对于开发商返还给银行的相应金额，应事先从可变价格中扣除并支付给开发商。若发包人未将相应金额退还给银行，则应从变更价款中扣除相应金额的银行贷款，提前支付给银行并通知发包人。
4。如何实现被执行人与外界共同拥有的财产以及未成年子女名下的财产？生效法律文件仅规定被执行人是债务人，执行法院可以执行下列财产存款、股票、金融和金融产品等。在被执行人配偶名下，婚后以被执行人配偶单方名义登记的财产和车辆，以及婚后以被执行人及其配偶名义登记的财产和车辆；以被执行人及其他人的名义登记的共同财产，以及以外人名义登记但被外人承认为被执行人的财产或者同意为被执行人强制执行的财产的财产；对于以被执行人未成年子女的名义进行的与其收入明显不相称的大额存款，执行法院可以执行以被执行人未成年子女的单方名义登记的财产或车辆，或者以被执行人及其未成年子女的名义登记的财产。共同财产在执行前应当以实物分割，但不能以实物分割或者分割会造成财产价值明显减损的，执行法院可以整体处分对于处置后变更价格的执行，被执行人在共同财产中的份额应受到限制。被执行人在共有财产中的份额应当进行登记和公示。没有登记和公示的，按照出资额确定；出资额不能确定的，视为相等。但是，对于在被执行人配偶和被执行人及配偶双方的单方姓名下的夫妻共同财产，原则上限于1/2份额在人民法院将案件整体处理之前，共有人愿意支付与被执行人部分相对应的价款部分，申请免除执行。债权人和债务人同意的，人民法院可以准许。在处置过程中，鼓励共有人积极参与投标。共同所有人完成投标后，只需支付与被执行方份额相应的价格。共有人和未成年人的子女基于实体权利提出异议的，应当适用民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查和处理。
5。在清空房屋的过程中，我应该如何处理清理出来的物品？如果被执行人下落不明，房屋腾空时，必须使用执法记录仪同步记录和录像的全过程，并请公证人员对同时清理的物品清单进行公证。执行法院可以指定申请执行人或者其他人保管被执行人和外人腾空、清理的物品，并通知权利人在30日内领取。如果他拒绝接收或下落不明，执行法院可以处置财产。在扣除搬迁、托管、拍卖、变卖等必要费用后，处置所得价款应当暂记法院账户，并通知债权人限期接收，但债权人明确放弃的除外。处分被执行人的货物所得，可以用于清偿债务。债务清偿后有剩余的，应当返还被执行人。被执行人下落不明的，可以交由有关机构保管。如果当事一方在接到通知后拒绝接收，处置外人货物的收益可存入相关机构。不能依法处理或者不能变更价格的物品，经通知不接收的，可以交由保管机构保管，构成执行障碍的，可以依照民事诉讼法第一百一十一条的规定处罚。但是，权利人明确表示放弃的，执行法院可以酌情处理。
6。如何处置被执行人的股权？执行法院在执行被执行人持有的上市公司流通股时，在采取控制措施后，经申请执行人同意，可以责令被执行人在30日内限期处置，执行法院应当控制相应的价格，或者直接责令证券公司限期出售股份或者按照收盘价直接向债权人偿还债务，并办理转让手续。被执行人处分自己时，不得损害债权人的利益。为落实上市公司持有的限售股，可从申请执行人账户中强行扣划限售股，限售股在解禁程序完成并转为流通股后处置。在这一过程中，执行法院可酌情冻结申请人遗嘱执行人的账户，以防止申请人遗嘱执行人在可变价格高于执行出价时转移可变价格损害被执行人的利益。在执行被执行人持有的上市公司国有股或社会法人股时，如果股权持有人或所有者在期限内提供了便于执行的其他财产，应先执行该其他财产。其他财产不足以清偿债务的，可以行使股权，采取拍卖方式。拍卖应用于执行被执行人持有的其他股权或股份。
7。拍卖股权时如何确定底价？拍卖股权时，保留价格可由双方协商确定；也可以根据最近三个月的交易价格和持股公司出具的价格意见确定。同时，权益价值也可以参照税务、工商部门备案或报送的资产负债表、损益表、净资产表以及公司公布的年度报告来确定。必要时，可向评估公司、会计师事务所、审计部门及其他相关专业组织或人员咨询价格确定事宜。如果上述方法不能确定底价，应委托评估机构对股权进行评估。人民法院评估股权价值时，可以责令被执行人和股权所在地公司提供评估所需的财务会计报表和其他资料。如未在规定期限内提供，可从税务和工商部门获取公司公布的资产负债表、损益表、净资产表和年度报表等财务信息，并提交评估公司进行评估。同时，对拒绝执行或协助执行的人员、股权所在地公司及其主要负责人或直接责任人员可根据情节轻重给予相应处罚。被执行人依职权反对股权价值确定的，应当提供能够证实其主张的财务信息。如果仅提出异议，但未提供相关财务信息进行确认，则拍卖仍将按原始评估价格进行。在确定股权保留价之前，人民法院应当通知被执行人提交确定股权保留价所需的材料，无正当理由拒不提交的。如果他在底价确定后提出异议并提交财务信息，他可能会根据《民事诉讼法》第111条受到相应处罚。人民法院可以根据被执行人提交的能够确定股权价值的财务资料，对该评估进行评估、补充或者调整股权价格。
8。拍卖人未在拍卖公告规定的期限内支付余款的，应当怎么办？投标人明确表示放弃购买或拒绝支付余款，执行法院责令其限期支付余款，但逾期仍未支付余款的，视为“后悔投标”，可以没收保证金并责令重新拍卖，但债权人同意延期支付的除外。如果执行法院支持拍卖银行贷款，并因与银行贷款有关的原因而延迟支付余额，原则上不应视为“遗憾拍卖”。超过拍卖公告规定的期限付款，债权人要求赔偿迟延履行的利息损失的，可以责令拍卖人付款
9。评估报告已超过有效期。它能用吗？评估报告的有效期应根据评估报告中规定的期限确定。判断评估报告是否超过有效期的节点是拍卖公告发布时间。评估报告未超过拍卖公告发布时的有效期，处置过程中评估报告的有效期届满不影响拍卖、出售和债务偿还程序的继续进行。评估报告超过有效期的，除逾期时间较长或市场情况发生重大变化外，保留价格原则上可根据评估报告确定。当事人不同意使用评估报告确定底价的，应当提供证据证明市场情况发生了重大变化，导致评估值与市场价值存在明显偏差。如果不能提供证据，保留价仍应根据评估报告确定。如果提供了证据，价格应重新定价。当事人同意根据逾期评估报告确定底价的，可以直接确定底价，也可以根据评估报告由当事人协商确定底价，或者经当事人同意，法院可以依职权调整评估报告中确定的价格，作为拍卖底价。
10。如何在执行过程中送达相关法律文件？在审判和执行阶段，当事人提供送达地址确认书的，应当送达送达地址确认书所确认的地址委托代理人的，代理人确认的送达地址视为当事人的送达地址。同意电子传递的，可以采用传真、电子邮件、微信号、短信等传递方式，或者以诉讼服务平台、微信公众号等平台为基础进行电子传递因当事人提供的送达地址不准确，未将送达地址变更书面通知人民法院，致使受送达人无法实际收到法律文书的，法律文书留在送达地址的日期为送达日期。如果文件是通过邮件交付的，文件被退回的日期应为交付日期。如果一方未能确认服务地址，或通过拒绝接听电话、避开服务人员、离开原住所等方式逃避服务。，人民法院不能或者不能要求当事人确认送达地址的，可以分别处理下列情形:1 .当事人在合同及诉讼所涉及的通信中明确约定送达地址的，以约定的地址为送达地址；2.没有约定的，当事人在立案时或者在执行过程中提交的书面文件中载明的地址为送达地址。3.没有约定、当事人未提交书面材料或者书面材料中未注明地址的，一年内其他诉讼、仲裁和执行案件中提供的地址为送达地址；4.没有上述情形的，当事人一年内民事活动中经常使用的地址为送达地址。人民法院按上述地址送达的，可以通过电话、微信等方式通知受送达人。无法通过上述方式确定送达地址的，自然人应当以其户籍登记的住所或者经常居住地登记的地址为送达地址，法人或者其他组织应当以其工商登记或者依法登记备案的其他住所为送达地址上述地址的服务有效，无需公告。对于可以连接但不能直接或通过邮件交付的移动通信工具，除书面命令外，服务人员还可以通过电话告知当事人诉讼文件的内容，并记录拨打和接听的电话号码、通话时间以及诉讼文件的内容。应记录通话过程，以备审查。在交付工作中，可以利用基层组织和社会力量的力量，加强与基层组织和相关部门的沟通协调，为交付工作创造良好的外部环境。在条件允许的情况下，可以要求基层组织协助交付，费用可以适当支付。
11。如果收件人的交付地址未知，如何交付询价或评估报告？被执行人因下落不明拒绝提供送达地址或者不知道送达地址的，询问或者评估报告不需要公告送达，可以由被执行人的近亲属转送。 在被执行人所在的自然村或居民区的公共活动场所张贴、邮寄至有效法律文件中规定的被执行人居住地等。向利害关系方交付询价或评估报告时，应参考被执行方的交付方式。
