购房资格的放宽真的会影响房价吗？

近日，北京、上海、广州放宽了购买共有房屋的条件，符合条件的非户籍人员也可以申请购买。例如，非上海注册家庭符合一系列条件，如居住证，积分，收入和财产，并有资格购买房子。广州学士学位购买的普通产权房不受户籍限制。北京市市长陈吉宁也表示，在不久的将来，他将优化共有产权的住房分配政策。

的确，上述措施客观上对共有房屋有利，但对房价不利，但它们无法改变目前共有房屋的“尴尬”局面。换句话说，对整体房价的影响非常有限。

1。共同拥有的房子比它的大哥“自置住房”

生得好。应该说，为了让每个人都住在好房子里，这个国家近年来想了很多。共有房屋是其中之一。它的设计初衷很简单，因为房价超出了普通人的承受能力，所以政府和购房者一起买房，产权是共享的，所以普通人可以以80%、70%或60%的价格购买房子并住在房子里如果房价在

之后上涨，部分收益将归国家所有，根据世界各国法律中“共有人优先购买”的惯例，国家可以优先回购这些房屋，然后再转售给其他需要的购买者。从理论上讲，这种做法没有问题，如果真的可行，当然会很好，但很难付诸实施，尤其是如果它不比它的兄弟“自置居所”更好的话

由于共有产权房是作为稳定房价的手段或稳定房价的产品，有必要将共有产权房与用途相同但形式不同的房屋进行比较，其中应提及自住商品房。普通产权房和自住商品房在总价上有很大的让步，但逻辑是不一样的自住商品房从一开始就比邻近的商品房便宜30%，但购买者拥有100%的产权，30%将在5年后上市交易时移交给金融机构。因此，理论上，自住商品房相当于产权房总量的70%。

实施后，自住商品房比普通产权房有更多的优势。因为如果将全部产权房转换成全部产权房，价格基本上与周围的商品房相同。但是，自住商品房比周围的价格便宜30%。如果5年后这一地区的房价没有变化，只有30%的增值收入移交给财政部门，那么30%乘以70%的净利润等于21%，就可以购买了。

另一方面，目前，大城市市场还没有改变到买方拥有最终发言权的局面。卖方和中介仍然主导着市场，因此税费对房价的交易价格有一定的影响，但大部分仍由买方承担。换句话说，当自住商品房出售时，买方可能要支付相当比例的资金上缴财政。因此，横向比较表明，普通产权房在自己的房子面前没有任何优势。此外，出售共有产权的房子相对困难，而且他们在自己的房子前“矮了一头”。

2。普通产权房不能满足“急需”的需求。

比自住商品房更成问题，因为它不能满足“急需”的需求这是因为普通产权房位于偏远地区是不争的事实，而在大城市买房是最重要的因素。这种影响主要表现在三个方面:

，一方面，位置不便于出行不管房子是"住而不投机"还是一些投机者的投资产品，关键是住进去。因为生活涉及旅行、生活、医疗和教育的各种支持措施。

大多数“有需要的人”的心态非常清楚，因为资金有限，基本上没有犯错的机会，只有正确的人才可以买到。那么什么是“最需要”控制的呢？一个是教育区，另一个是旅游便利。北京发展很快。上下班路上花一个半小时到两个小时是可以接受的，但是超过这个水平，大多数人会仔细考虑。与其买一套偏远的公寓，为什么不租一套相对成熟且靠近工作的呢？与买房相比，房租要便宜得多，如果工作调整了，房租也可以调整，容忍度高。

另一方面，位置不好，换房子特别困难。交通便利的中心城区和学区的房子可能每隔几年就要“易手”。相比之下，如果偏远地区房屋的交通、教育和医疗设施不够理想，更不用说转手了，甚至很难找到一只手。

在这一点上，我已经看到无数处于不同情况下的“有需要的”家庭。虽然大多数人买的房子或多或少都是为了"应对"和"与现实妥协"，但大多数人希望通过奋斗最终得到一套满意的房子。在这种情况下，如果手头的房子很难卖或手续复杂，我相信很多人都不愿意买这样的房子。举一个最简单的例子，即使是普通的商品房，如果原房主有亲戚或者其户口在里面，许多人更喜欢有户口的“干净”的房子，即使它不影响将来户口的迁入和迁出。

3。普通产权房作为房地产调控的产物，现已“过时”

。无论什么样的房子，都有各种各样的“短板”。这是避免资源被无故占用的唯一有效方法。就像古代一样，救灾用的大米，即使是好的，也必须掺入一些沙子杂质，否则救灾用的大米就会被不需要的大户人家和政府官员侵吞前一段时间，媒体曝光的公租房低价出租，高价出租，这是占用公共资源的一个很好的例子。

因此，完全可以理解的是，在出售过程中以及在共同拥有的房屋的偏远地理位置上设置了一些障碍。同样的道理也可以理解，既然住房5年内不能上市，30%的上市利润要融资；有限竞争房屋交付缓慢，销售周期有限，通常需要7至8年才能上市；经济适用房等其他方面需要补偿，如土地租赁等

但这些都不是最重要的，最重要的是，普通产权房不仅不如自住房，不适合刚刚需要的需求，甚至不能满足现在的市场需求。

是买房和租房之间的中间手段，因为共有产权的房子是明说的。当房价上涨时，这种中间手段显然是最受欢迎的。就像现在的股票市场是一个大牛市，但是100股一级股票买不起，突然一个朋友过来说，不要给任何额外的回报，免费提供资金，不要强行止损，不要影响决策，然后按照投资比例分配利润。但是在过去的五年里，只有2016年和2017年房价上涨。2015年、2018年和2019年，北京、上海和广州的房价都很平静，无法与看涨的深圳相比，更无法与火热的苏州相比。在这种情况下，分享一套产权房是没有意义的，“进入”远不如买自己的房子，而“返回”也不如公租房、廉租房甚至租房省钱。

也是因为上述原因，共同财产所有权房屋本身的高拒绝率可以解释这个问题。就我个人而言，我认为是时候评估用共有产权控制房价的模式了。