在房地产抵押登记过程中，你需要知道这些风险点

根据我国法律的有关规定，不动产抵押权是在登记时设定的因此，有效的抵押登记直接影响抵押权的设立和债权的优先性，其重要性不言而喻然而，在现实环境中，许多债权人只关注抵押合同的约定内容，忽视了抵押登记过程中的法律风险，最终导致抵押权实现中的纠纷，从而使得债权的优先性得不到保障。那么，在房地产抵押登记过程中，债权人面临哪些法律风险呢？我们如何防止它？< br>

1，抵押登记时只记录“主债权”的金额，其他债权(如利息、违约金、赔偿金等)也可以。)担保范围内予以优先补偿？

法律链接:《物权法》第十六条不动产登记簿是不动产所有权和内容的依据不动产登记簿由登记机关管理。

第十七条房地产权属证书是权利人享有房地产物权的证明。房地产权属证书记载的事项应当与房地产登记簿一致；记录不一致的，以房地产登记簿为准，除非有证据证明房地产登记簿确有错误。

199案例索引:交通银行股份有限公司盐城分行与江苏春燕集团有限公司、林金兵等金融贷款合同纠纷。判决要点

:法院认为，虽然交通银行盐城分行与债务人春燕集团和抵押人正安公司抵押合同约定的担保范围包括本金和利息、复利、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的费用等。但在办理房地产抵押登记时，登记机关出具的其他权证中记载的抵押贷款金额均有具体金额，具体金额按照《中华人民共和国物权法》第十七条的规定确定。房地产权属证书是权利人享有房地产物权的证明。基于物权的公示效力，交通银行盐城分行应以其他权证记录为准，实现优先受偿权。本案涉及的金融贷款仍欠本金800万元，其他权证记载的抵押贷款金额也为800万元。因此，交通银行盐城分行主张对抵押物价值超过登记价值的部分，优先给予补偿，即按照抵押合同规定的担保范围进行补偿。上诉理由缺乏法律依据，本院不予受理。

金砖完成点:在上述情况下:抵押合同规定的担保范围包括本金和利息、复利、违约金、损害赔偿金等费用，但在办理房地产抵押登记时，其他权证只记录“债权本金”(即本金800万元)最后，从不动产物权登记公示的效力出发，法院裁定，享有优先受偿权的债权范围以登记金额为限，即800万元本金，担保范围内的其他债权作为一般债权清偿，不享有优先受偿权。

199案件的纠纷很大程度上是由于我国各地房地产登记不规范、法律规定和执行不一致造成的。简而言之，例如，《物权法》和《担保法》都明确规定了“主债权”和“担保范围”，但《房屋登记办法》中也有类似的规定，“在房屋登记簿上记录有担保债权的数额”(在司法实践中，“有担保债权的数额”一般理解为贷款的本金)因此，一些地区的房地产登记部门遵循《房屋登记办法》的规定，使用统一格式的模板进行抵押登记。其中，只有“有担保主债权金额”一栏，没有“担保范围”内容，导致办理抵押登记时无法登记相关利息、违约金、赔偿金等内容。因此，在实现抵押权时，双方对优先受偿的债权数额有争议，从而引发诉讼。在司法实践中，为了体现不动产物权登记公示的有效性，一些法官倾向于将登记的“主债权额”作为优先受偿额，而担保范围内的其他债权则被认定为一般债权进行清偿。但是，这样的判决会导致除了本金以外的其他债权丧失优先受偿权的风险，特别是在债务人破产和破产的情况下，债权将得不到充分的清偿。

2。债权人只申请预售商品房按揭预告登记，是否有优先受偿权？

法律联系:《物权法》第20条规定，当事人可以向登记机关申请预告登记，通过签订房屋买卖协议或其他不动产权利，以保证未来物权的实现。预告登记后，未经预告登记所有人同意处分房地产的，不发生物权效力预告登记后，自房地产登记可以进行之日起三个月内债权消灭或者未提出登记申请的，预告登记无效。

199案件索引:交通银行股份有限公司上海奉贤支行与叶桂英金融贷款合同纠纷案

199判决要点:法院认为，虽然涉案抵押物已办理抵押预告登记，但预告登记与抵押设立登记具有不同的法律性质。根据《中华人民共和国物权法》及其他相关法律的规定，预告登记后，房地产未经预告登记的所有人同意即行处置。不发生物权效力。预告登记后债权消灭或者自不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记无效，即抵押权预告登记中登记的不真实抵押权为未来抵押权变动的请求权，具有排他性效力。因此，原告作为涉案财产抵押权预告登记的权利人，在房屋抵押登记成立前，在抵押登记条件满足或约定期限届满时，享有申请涉案财产抵押权登记的权利，并可以排他性地反对他人处分涉案财产，但不享有涉案财产的真实抵押权，故法院不支持原告对涉案财产抵押权的主张。

最高人民法院意见:预售商品房抵押预告登记不具有抵押效力原因是预告登记是与这种登记相对应的一个概念。预告登记是对未来不动产物权变动的客观请求权的登记，而本次登记是对已经发生的不动产物权变动的登记。预售商品房抵押预告登记主要是为了促进房屋抵押权设立请求权的实现，并不直接导致抵押权的设立《担保法解释》第47条和《物权法》第187条都提到了抵押物登记，这不是预告登记。因此，在预售商品房抵押预告转为抵押登记之前，抵押权人行使优先受偿权的依据不足，不予支持。(见:最高人民法院第一民事审判庭，第65辑:预售商品房抵押预告登记是否具有抵押效力)

金砖四点:我国现行法律没有明确规定预售商品房抵押预告登记的性质和效力在司法实践中，预售商品房预告登记往往认为不产生抵押效力，即抵押合同未完成该登记时，抵押权视为未成立，债权人担保的债权不能优先受偿。主张这种观点的学者主要认为预告登记只是维护债权的一种措施。预告登记权利人享有在抵押登记条件满足时请求抵押登记的权利，但这不能直接导致抵押权的成立。预告登记权利人不能对该房屋行使优先受偿权。因此，建议预告登记的权利人正视预告登记的法律效力，及时关注抵押房地产的状况，在满足抵押登记条件的情况下，及时要求抵押人协助办理抵押登记，实现预告登记与正式抵押登记的衔接，从而保证债权的顺利实现。

3，抵押权人已办理在建工程抵押登记，工程竣工后未办理房地产抵押登记，是否仍享有在建工程抵押权？

法律关系:《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定，房地产以依法取得的房屋所有权证进行抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上记载其他权利，抵押人应当收回并持有。并向抵押人出具《房屋所有权证》商品房预售或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同中记录。抵押期间抵押房地产完成的，抵押人收到房地产权属证书后，当事人应当重新申请房地产抵押登记。

号案件索引:中国农业银行乌鲁木齐河南路支行与新疆龙陵实业有限公司上诉案第

号判决要点法院认为，龙陵公司在乌鲁木齐市房地产登记机关办理《龙陵大厦产权证书》后，抵押人和抵押权人未能按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定重新办理房地产抵押登记，不一定导致抵押权的消灭抵押权仅因抵押权实现、抵押关系解除、抵押物灭失等法律原因而消灭。因此，在土地使用权抵押和在建工程抵押尚未解除，抵押物尚未灭失的情况下，应视为抵押的继续，具有对抗第三人的效力。根据《担保法》第33条的规定，抵押人对拍卖龙陵大厦的所得享有依法优先受偿的权利。

金砖:根据相关法律法规，建设项目竣工后，抵押人收到房地产权属证书后，当事人应重新申请抵押登记。那么，如果不按照上述规定重新进行抵押登记，在建工程的抵押权还能存在吗？在这方面，法律和相关司法解释没有明确规定在上述案件中，尽管法院支持“抵押权存在”的观点，但鉴于法官的不同法律考虑，对这一问题的判决并不统一。因此，如果在建工程的抵押人在工程竣工后未办理房地产抵押登记，未来债权人实现债权仍有一定风险。因此，为了进一步降低风险，笔者建议在建工程的抵押人在工程竣工且抵押人已收到房地产权属证书后，应及时办理房地产抵押登记，以充分实现优先受偿权。

4。抵押人在抵押登记过程中有违法犯罪行为的。抵押权人能否取得抵押权？

法律关系:《物权法》第106条规定，无权处分的人有权收回转让给受让人的不动产或动产。除法律另有规定外，受让人在下列情况下取得房地产或动产的所有权:

(1)受让人在接受房地产或动产时是善意的；

(2)以合理价格转让；

(3)转让的房地产或动产应依法登记，不需要登记的应交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有人有权向无权处分人要求赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定。

199案件索引:中国银行股份有限公司南通港闸支行诉卢建国金融贷款合同纠纷案第

199号判决要点:法院认为，抵押权作为物权的一种类型，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款的规定，可以适用善意取得制度但是，本案所涉及的抵押权能否成立，需要检查港闸支行在设定抵押权时是否存在善意过错，即港闸支行在办理本案所涉及的抵押贷款过程中有着无止境的审慎义务……因此，有义务检查抵押权成立所涉及的抵押权是否完整的是房屋登记部门，而不是港闸支行。在办理其他权证过程中，伪造崇川区民政局印章，与石伪造离婚协议书，取得抵押登记。作为香港门支行，审查义务不应包括卢建国在办理其他权证过程中的违法犯罪行为。因此，港闸支行在发放所涉及的贷款时已经做了认真的审查，即在取得抵押权时，是善意取得的。

金砖收尾点:对于抵押人在登记过程中的违法犯罪行为，相应的审查义务在房地产登记机关，而非抵押权人。然而，这并不意味着抵押权人没有审查义务。抵押权人必须保证他是诚信的，没有过错。如果他需要满足一般人的注意义务，他可以适用善意取得的规定来取得抵押权

摘要

在实践中，当抵押权实现时，当事人对抵押权的内容，尤其是对优先受偿权的数额，往往有很多争议。鉴于抵押登记过程中的潜在风险，债权人应予以足够的重视和警示，并提前采取防范措施，防止债权得不到充分偿还，这与设立抵押的初衷背道而驰。

温馨提醒:

债权人在确定房地产价值时需要考虑两个法律优先权:

是建设项目资金的优先权；根据《合同法》第286条:“发包人未按约定支付价款的，承包人可以督促发包人在合理期限内支付价款。”发包人逾期不支付的，承包人可以同意发包人折价或者依法申请人民法院拍卖，但建设项目的性质不适合拍卖或者折价的除外。建设工程价款优先于折价或者拍卖价款。"最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权的批复》中进一步明确，优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此，当主债权到期，债务人无力偿还债务，需要以处分抵押财产所得价款偿还债务时，拖欠的建设工程价款优先于抵押担保，该财产偿还拖欠的工程价款后的剩余部分可以用于偿还有担保债权。

2是国家税收重点；《税收征管法》第45条规定:“税务机关征收税款，税款优先于无担保债权，但法律另有规定的除外；纳税义务人未缴纳的税款，发生在纳税义务人将其财产抵押、质押或者其财产留置之前的，其税款优先于抵押、质押和留置。“因此，当债务人在债权到期后不能偿还债务时，抵押房地产必须先偿还抵押人所欠的税款，剩余的款项可以用于偿还有担保的债权。

建议债权人在确定抵押房地产的价值时，应首先对抵押人的建设项目资金是否拖欠以及是否欠税进行全面、详细的调查和了解，并在抵押财产的评估价值中预先冲抵税款和建设项目资金

作者:陈思彤