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▌判决的要点在法律上房子的实际占有并不局限于实际使用，只要房子在主人的实际控制之下，它就是“实际占有”如果当事人能够提供批准居住通知书和房屋钥匙等证据，则无论该房屋是否属于在建工程，是否尚未完成验收(即所谓的“烂尾楼”)等情况，当事人都可以证明自己实际上已经入住了本案所涉及的房屋。最高人民法院民事裁定书
(2018)
最高人民法院再审申请人(一审被告、二审上诉人)申2187:中诚信信托有限公司，住所地:北京市东城区安惠大道2号
法定代表人:牛，成立，现任公司董事长。
委托代理人:张硕，北京市初庭律师事务所律师
委托代理人:邵先伟，北京市初庭律师事务所律师
被申请人(一审原告、二审被上诉人):徐振宇，男，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区
第一审第三人:沈阳盛兰雅阁房地产开发有限公司，住所:辽宁省沈阳市浑南区林路1A8号
法定代表人:焦度，该公司总经理
再审申请人拓有限公司(以下简称中诚公司)与被告和第一审第三人沈阳三地房地产开发有限公司(以下简称三地公司)就辽宁省高级人民法院(2017)中641号民事判决申请再审法院依法组成合议庭进行审查，审查工作现已完成。
中诚公司申请再审，称
(一)一审、二审判决认定事实不清
1。未能登记本案所涉房屋的所有权转移是徐振宇的过错造成的。本案所涉房屋的大部分销售发生在圣地亚哥公司获得商品房预售许可证之前。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，未取得商品房预售许可证，不得预售商品房。徐振宇在未取得《商品房预售许可证》的情况下购买该诉讼所涉及的房地产项目的房屋，是未能尽职尽责，显然是有过错的。根据《中华人民共和国物权法》第191条的规定，买卖商品房的行为对抵押权人没有效力。因此，本案所涉房屋未能进行权属转移登记，是因为徐振宇未能履行审慎的注意义务，无法进行预售备案登记或网上签约，与项目竣工验收无关。
2。徐振宇的房屋销售关系无法抗拒中诚公司享有的抵押贷款。本案所涉房屋的抵押权已以中诚公司名义登记，并经北京市第二中级人民法院以钟敏子楚二号(2013)第00008号民事判决确认根据销售合同，徐振宇仅享有债权，不影响中诚公司抵押权的实现。3.本案所涉房屋不具备实际占有的客观条件。受行政法院委托的评估机构出具的《房地产评估结果报告》称，“2015年6月10日现场调查期间，欧丰镇(一期)1-8号楼全部在建，主体封顶，门窗安装，处于停工、闲置、未完工状态，杂草丛生，楼梯扶手未安装，消防管道未安装，电、地热管道与主体预埋及砌体、水管未连接等。“这表明涉案房屋尚未竣工验收，不具备基本居住条件。现场调查期间没有人居住。
(2)一审和二审判决适用中的法律错误徐振宇没有依法获得本案所涉房屋的所有权。它在购买房屋的过程中没有采取合理的谨慎措施，并且没有实际拥有本案所涉及的房屋，这是它的过错。不能反对中诚公司的注册担保权益。中诚公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第200条第(二)项、第(六)项的规定申请再审。
经审查，本院认为本案的焦点是徐振宇是否有足够的民事权益排除人民法院对涉案房屋的强制执行。
中诚公司拥有圣地亚哥公司涉案房屋的债权和抵押权，并经北京市第二中级人民法院以第二钟敏子楚(2013)第00008号民事判决确认根据判决，北京市第二中级人民法院对圣地亚哥公司采取了强制措施，并查封了涉案房屋。案外人徐振宇提出的异议未得到人民法院的支持，导致本案案外人提出异议的诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将需要登记转让的财产全部出售给第三人的，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但该财产未经登记过户的，人民法院可以查封、扣押、冻结该财产；第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理转移登记手续的，如果不是第三人的过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。“
根据上述规定，本案第三人排除强制执行房屋的三个基本条件是:全额支付、实际占有、未办理转移登记手续无过错
首先，徐振宇已经付出了全部代价2011年4月8日，圣地亚哥公司与徐振宇签署了《欧洲风城项目方案认购协议》，约定圣地亚哥公司将本案所涉房屋出售给徐振宇。本合同内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定。这份协议是双方的真实意图。不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖双方的房屋受法律保护虽然中诚公司声称圣地亚哥公司与徐振宇公司恶意串通损害其合法权益，但并未提供证据证明本院不予支持。徐振宇根据合同支付购房款28万元，圣地亚哥公司出具了收据。
二、徐振宇实际占有涉案房屋中诚公司引用辽宁世信房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产评估结果报告》，证明本案所涉及的项目处于停工、闲置、不完整状态，根本不具备居住条件应当注意的是，法律上的实际占有并不局限于实际使用，只要案件所涉及的财产处于权利人的实际控制之下。在本案中，徐振宇提供了居留证和房屋钥匙等证据，以证明他实际拥有本案所涉的房屋。
第三，徐振宇没有办理过户登记手续没有错由于本案所涉房屋属于在建工程，尚未竣工验收，客观上不具备办理产权转移登记的条件。也就是说，尽管徐振宇没有获得本案所涉房屋的所有权，但这不是由于其自身的原因，徐振宇没有为本案所涉房屋办理过户登记手续也没有过错。
根据以上分析，徐振宇对执行的异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条一审法院和二审法院认为，徐振宇有足够的民事权益排除人民法院对涉案房屋的强制执行，这并非明显不当。
综上所述，中诚公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第200条第(二)项、第(六)项规定的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于申请再审的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下:
驳回中诚信托有限公司的再审申请
审裁员罗典
审裁员吴建华
审裁员潘杰
1818年6月29日
抄写员张丹
