天津住宅高度限制为80米！再见，高低搭配！

日前，天津市规划和自然资源局发布了《关于实施的通知》

《通知》要求，本市行政区域内所有新建住宅项目必须严格执行2018年12月1日生效的《城市住宅区规划设计标准》(GB50180-2018)

这是继住房和建设部新版《城市居住区规划设计标准》发布后，天津市又一份强调“严格执行”的正式文件！

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新版《城市居住区规划设计标准》已正式实施，居住建筑最高高度控制在80米

海南省已开始在海口和三亚主城区实施80m住宅限高政策，新标准将对未来房地产发展产生巨大影响！

了解以下8个关键点，可以指导设计院和开发商规划设计居住区。

8的要点如下:

1，限制最大高度80m，结束高低比

(各级生活圈不超过18层，居住小区不超过26层，高低比社区无法实现)

2，强化生活圈概念

3，土地面积变化计算规则

(各级生活圈计算居住小区至道路红线)

4，低层和多层社区的建筑密度和绿化率均下降了

5，居住小区5分钟，配套要求居住小区

6，配套设施需叠加计算

7，屋顶绿化可计入绿地面积

8，公共绿地和集中绿地需叠加计算

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居住建筑平均层数:在一定的土地利用范围内，居住建筑总面积与居住建筑地下室总面积之比得到的层数。

15分钟生活圈的平均层数为4~18层，容积率为0.8 ~ 1.5。

10分钟生活圈的平均层数为1-18层，容积率为0.8-1.8

5分钟生活圈平均层数为

1~3层，容积率为0.7 ~ 0.9；当

4~6层时，建筑面积比为0.8 ~ 1.2；当

7~9层时，建筑面积比为1.2 ~ 1.6；当

10~18层，容积率为1.4~2.0，总容积率为

时，未来5分钟内生活区(即约350亩地块)的平均层数不超过18层，容积率不超过2.0

居住区(即30~60亩土地):

容积率1.0~3.1

平均层数1~26

注:居住建筑高度控制最大80m

居住区土地及建筑控制指数

中国建筑气候分区图

，因为消防车能到达的最大米数是101米，其中大部分大约是78米。

如果高层建筑太高，将来会发生火灾，安全难以保证。因此，安全区域只有80米以下。另一方面，

提高了社区质量和生活舒适度。

毕竟，居住建筑太高，容积率会增加，居民数量会增加，居住的舒适性和体验性会降低。此外，它还会增加社区管理的难度，并对社区的整体质量产生一定的影响。

此外，住宅建筑的80米高度限制也避开了开发商为追求最大利益而通常使用的“高低匹配”方法

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加强生活圈的概念

生活圈的概念是借鉴世界优秀城市规划理念的结果。以人的步行时间作为设施分级的起点，强调居民在适当的步行时间内能够满足相应的生活服务需求，便于指导配套设施的合理布局。

《标准》以步行距离作为各级“生活圈”的分类依据:

居住区分类控制尺度

人的平均步行速度约为60米/分钟，根据《标准》中的人均土地利用和总人口指数计算:

15分钟生活圈≈3000~4500亩(200~300

10分钟生活圈≈1000亩(66.7公顷)；

5分钟生活圈≈350亩(23公顷)；

住宅小区≈30~60亩(2~4公顷)解读

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15分钟生活圈大部分对应城市总体规划设计阶段；

10年生命周期大多对应于城市控制性详细规划阶段；

5分生命周期和住宅小区对应大多数开发企业和设计师，其配套设施、公共绿地和设置要求应重点关注

300米、500米和1000米生活区分别对应不同层次的配套设施，既保证适当的步行到达时间，又保证合理的人口支持规模。以教育设施为例，幼儿园、小学和中学(分别对应300米、500米和1000米的服务半径)正好满足生活区的要求，幼儿园分配5分钟，小学10分钟，中学15分钟。

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