正商实业增发1.2亿美元优先票据！利率高达12.8%。高利率债券发行真的是一心一意偿还债务吗？

原标题:正商行业:何时清除深埋地雷？

正商实业有限公司最近发行了一张额外的票据，票面利率为12.8%，2021年到期的额外1.2亿美元优先票据。该票据将与该公司于10月3日发行的2.2亿美元和利率优先票据合并为同一系列，并将于2021年到期

在此前高利率票据的基础上增发股票，反映了正商实业对资本的渴望。由于正商集团的上市计划，其规模无法与实际上由正商集团控制的东正商集团相提并论。近两年来，正商产业扩张加速，但盈利能力增长不明显，导致负债率高、现金流紧张。

此前，正商实业完成了向控股股东配售新股的计划，获得约15.6亿港元，在一定程度上缓解了公司现金流压力。

事实上，正商实业在2018年已经通过不同渠道收购了51块土地。进入2019年，正商实业放缓了收购步伐，收购了9块土地，但其中包括一块价格为15.1亿元人民币的北京地块。与此同时，控股股东还向一家项目公司提供低息无担保贷款援助，显示出资金压力。

突然扩大并埋下隐患

正商实业前身为恒辉企业，曾一度更名为郑恒国际。

2-015年，正商集团首次公开募股失败后，以7.31亿港元的价格收购恒辉企业22.13亿股，成为持有55.02%股份的第一大股东，并收购了上市平台。后来，恒辉企业更名为郑恒国际。然而，这个名字很难与正商集团联系起来。郑恒国际以

迎接新的氛围，充满信心。“凭借在房地产行业几十年的经验和在中国的卓越声誉，它必将引领公司走向新的高度，创造更大的成就。”然而，从正商集团注入的资产来看，郑恒国际当时并没有受到重视。每个项目只有一个商业住宅项目。对于正商集团来说，它似乎并不指望郑恒国际作为一个“空壳”完成上市

郑恒国际的利润规模在过去两年没有显著增长，2015年至2016年的收入也没有超过1亿元。与此同时，其现金流状况相对黯淡。虽然筹资现金流从2015年的1.4亿元增加到2016年的9.1亿元，但经营现金流从4000万元减少到-7.5亿元，手头现金只有2.1亿元。

然而，郑恒国际在2016年5月向8名认购者配售了约7.95亿股，筹集了约1.59亿港元，其中1.5亿港元用于偿还贷款和应付款项，900万港元用于购买郑州的一块土地，缓解了资金压力。

随着正商集团首次注入的两个项目的交付完成，郑恒国际2017年收入增长1498%，至12.7亿港元。与此同时，郑恒国际四年来第一次扭亏为盈，为其母公司实现了1.5亿港元的净利润。然而，公司的突然扩张也给郑恒国际带来了高负债和资金紧张的隐患。

2 017年，郑恒国际的资产负债率从前一年的68.6%飙升至93.8%。由于集资的现金流量由10.1亿港元增至137.2亿港元，其计息负债亦由13.7亿港元大幅增至124.9亿港元，占负债总额的59.8%。与此同时，由于郑恒国际的土地储备从4增加到14，其经营现金流急剧下降到-129.1亿港元。截至2010年12月31日，香港银行的现金存量为8.2亿港元，远低于同期的78.4亿港元即期贷款。这意味着，当郑恒国际的房地产还没有达到最初的规模，未来的利润还没有到位时，借新还旧的压力已经出现。

年后，郑恒国际的债务压力继续加大，计息负债总额达到288.5亿港元，占负债总额的65.7%。相比之下，它只收到12.7亿港元的预售款因此，郑恒国际的资产负债率再次上升至97.2%

为了借新还旧，郑恒国际2018年的筹资现金流保持高位，达到140.7亿港元。土地和项目的持续投资使其经营现金流保持在-130.3亿港元的低水平。更糟糕的是，郑恒国际公司的收入下降了约45%，并且仍基于2017年的削减一方面，郑恒国际的预售资金很难打开，其长期交付也导致了收入的下降。另一方面，对扩大土壤储存和建设项目的持续投资导致了高额债务和恶性循环。

一心一意还债:原正商集团付账后发行了高息债券

2年5月019日，郑恒国际更名为正商实业，这与正商集团的名称产生了一定的一致性。

与2018年上半年购买的31块土地相比，正商实业在2019年上半年只购买了6块土地，可以说是大幅放缓了步伐。专注于债务偿还的正商实业集团今年上半年收紧了融资流入。被正商集团收购后，融资现金流首次为负。计息负债减少至169.8亿港元，占负债总额的33.1%。运营现金流也有所改善。然而，该公司的资产负债率仍然上升到97.5%

此外，正商实业有限公司的利润规模也停滞不前，因为该公司购买的项目大多在2021年至2022年交付。经过两年的高压运作，正商工业已将重心从扩张转向稳定。虽然它在短期内降低了计息负债的规模，并可以预见未来财产结算收入的增长，但这也意味着正商实业已经开始进入一个缓慢增长的时期。

值得一提的是，正商实业在2019年5月收购一块土地时，最终由公司董事兼控股股东黄雁萍女士控制的河南正商房地产公司向正商实业提供了年利率不超过4%的无担保贷款。该控股股东提供的低息金融支持在过去三年中多次出现，这也反映了正商实业资金紧张的问题。

截至2019年8月，正商实业已向控股股东卓越集团(正商集团的子公司)配售41.18亿股新股，募集资金约15.65亿港元。其中，6.25亿港元将用于偿债，3.13亿港元用于营运基金，其余将投资于该公司的两个在建项目。

先更名后通过其子公司为正商实业输血，这被视为正商集团对正商实业日益重视的表现。很自然，正商工业似乎已经通过大规模扩张赢得了正商集团对其未来的期望。但是，应该注意的是，通过向控股股东配售新股筹集的大部分资金都投资于正商实业的流动债务和项目建设。正商实业的地位并没有提高多少，而是正商集团在为前者的问题买单。

收到资金后，正商实业有信心再次收回土地。9月12日，它分别以2.9亿元和15.1亿元的价格在河南和北京各拿下2块地，并于下半年成功“开盘”。继

之后，正商实业又发行了高息债券和增发债券——利率高达12.8%，换来3.4亿美元，而该公司上半年的借款成本在7%至10%之间显而易见，无论是未雨绸缪，还是还债，都需要很长时间才能清除正商实业之前埋下的“地雷”。(来源:中国房地产网)

文章来源:中国房地产网