住宅企业的朝阳模式打破了这一趋势:自营生产比融资更重要。

当前房地产市场，资本监管的收紧和调控政策的频繁出台，对房地产企业的经营能力提出了前所未有的挑战。徐汇控股集团8月13日公布的2019年上半年业绩，可能为住宅企业突破重围提供一个模式。

8年1月13日，徐汇总裁林峰在上海介绍了19年的中期业绩。中期业绩显示，徐汇上半年合同销售额为884.4亿元，同比增长34%。销售收款率高达95%同时，核心净利润率达到14.3%，土地收购股权比例升至74%，实现了发展速度和质量的双赢。

值得注意的是，该公司上半年90%的销售业绩来自一线、二线和三线城市对此，徐汇表示，今后将继续通过公开市场招标、项目收购、综合整治等多种征地渠道，以合理的价格获取优质的土地资源，增强产品实力，关注旧改造项目。

从行业来看，徐汇近年来不断加大投资开发力度，善于把握土地投资机会，多元化、反周期的土地收购保持土地成本低，充足优质的适销对路的资源为企业未来目标的实现提供更好的保障。同时，从徐汇在产品服务和产品实力方面的新举措来看，这有助于增强市场竞争力，增加市场份额。

造血比融资更重要。上半年的还款率高达95%。

在一些住宅企业看来，冬天对其他人来说可能只是一个机会。2019年上半年，徐汇在市场疲软的情况下，走上了“逆势转红”的突破之路，实现了收入、利润、销售、现金等不同程度的增长，债务规模和结构不断优化。

公告显示，2019年上半年，徐汇的合同销售额和合同销售面积分别为884.4亿元和508.82万平方米，同比分别增长33.9%和17.5%。其中，6月份月销售额达到223.4亿元，创月度销售新高。同期，核心净利润28.7亿元，同比增长17.3%

据报道，今年上半年集团90%的销售额来自一线、二线、准二线、三线城市，而长三角地区贡献了徐汇集团一半以上的销售额。不容忽视的是，徐汇上半年的收款率为95%，较2018年上升8个百分点，创历史新高，超过了2018年碧桂园91%、万科93%、融创71%的销售收款率

“我们认为我们自己的血液生产比我们的融资能力更重要”。徐汇集团总裁林峰表示，还款率提高到95%是“团队+机制+资源”共同合作的结果。为此，集团成立了专门的还款小组。本公司拥有的土地以偿还为基础进行评估，包括银行按揭，银行按揭也倾向于确保现金流。

同时，报告期内，集团实现毛利率29.6%，同比增长6个百分点，核心净利润14.3%，同比增长1个百分点对于利润率的提高，徐汇集团表示主要是由于新交付项目利润率较高、土地成本合理、融资成本低、产品质量提高等因素。

此外，在房地产市场日益紧张的资本环境下，徐汇符合国家“去杠杆化、减债”的要求，严格控制债务规模和资本成本，不断优化债务结构。截至2019年上半年，徐汇的加权平均融资成本为5.9%，净负债率为69.5%，均处于同行业同类企业水平。与此同时，从2018年底开始，集团的现金存量增加了22%，达到543亿元。一年内到期的短期债务占18%，短期现金债务比率为3.3。债务结构良好。

截至2019年上半年，徐汇将支付每股10港元，同比增长43%，并已连续5年支付中期股息与此同时，德意志银行、大和证券(Daiwa Securities)和其他机构都在今年上半年给予徐汇买入评级。

根据之前1900亿元的年度销售目标，徐汇今年上半年实现了46.5%的销售目标。林峰表示，虽然下半年整个房地产行业压力很大，但徐汇年初设定的销售目标并不激进。因为这是一个保守的承诺，所以有必要完全实现它，并且有信心实现目标。据财务评论员严跃进介绍，徐汇今年上半年业绩的快速增长得益于企业的稳健经营。从销售贡献的比例来看，徐汇有战略眼光，提前规划了一、二线重点城市。此外，徐汇整体内部管理总体稳定，执行力强，能够快速提升销售业绩，确保高还款率。

针对新兴中产阶级“做好产品”和建立灵活的操作系统来控制库存

自今年年初以来，“住房不被解雇”的基调一直反复强调。房地产已经进入稳定发展阶段，促使住宅企业之间的竞争逐渐从规模转向产品质量。在今年上半年的业绩发布会上，林峰表示，即使限价令持续或市场热度下降，徐汇仍坚持做好产品。

“因为人们对更好生活的需求实际上是对好产品的需求。”因此，徐汇必须不断提高产品的美感、功能和质量，即使这只能以牺牲短期利益为代价。”林峰说道

从财务报告中可以看出，徐汇的产品面向消费潜力巨大的城市新兴中产阶级，以客户的整个生命周期为出发点，不断推出符合主流市场需求的产品。例如，今年4月，徐汇发布了新一代的CIFI-6，这是继去年发布CIFI-5后产品强度的又一次迭代升级。2019年7月底，第一个CIFI 6号着陆项目在南昌发布。来自第三方竞争的

与此同时，徐汇仍在关注旧社区的改造，预计2019年将有100个旧社区及其配套设施进行改造“我们将翻新这些老住宅区的儿童游乐场和老年人活动中心，以提高老业主的声誉和满意度。更重要的是，通过旧社区的改造和服务来提升二手房的价值，真正为业主创造贡献”林峰说道不能忽略

。当前的市场环境对住宅企业的经营能力提出了前所未有的挑战。为此，徐汇建立了一套适合供销的灵活的运作体系。在提高质量和效率的同时，它还将库存控制在合理的范围内。根据数据，徐汇于2019年收购并于年内开业的新项目平均开业时间为6.5个月。整体库存销售比小于4个月，库存管理能力强。

此外，徐汇从2018年底开始全面实施建筑2.0系统。申请率逐年提高，目前已申请35个项目。在提高施工质量的同时，平均工期节省了4个月。在回应

时，严跃进认为，徐汇在产品服务和产品实力方面的新举措实际上是“回到起点”的标志。重视产品实力表明公司更加关注消费市场的需求，有了更好的产品定位和经营定位，增强了市场竞争力，提升了企业的市场份额。

加快一二线城市和准二线城市多元化征地前景

在住宅企业的核心能力中，土地调研和征地能力尤为重要能否提前预测风向，把握市场节奏，往往决定着未来几年房地产企业的排名。

根据徐汇的中期业绩，从今年1月到7月，徐汇共新增土壤库容878万平方米，平均每平方米土地成本为4967元。房地产比率不错，利润率也不错。从1月到7月，新增土壤储备量的88%来自一、二级城市，徐汇土地收购金额的股权比例上升至74%，这也将推动未来销售股权比例进一步上升。

值得一提的是，今年上半年，除进入长春、太原、漳州外，徐汇的广东、香港、澳门和北部湾地区也取得了初步成效。通过“合作开发+旧城改造”的模式，徐汇已进入发展潜力最大的8个城市，锁定30多个项目，总建筑面积约600万平方米，全国布局更加均衡。与此同时，徐汇在广州成立了一家老改革公司，并在6个村签订了老改革协议。关于

未来的征地策略，徐汇表示，目前徐汇土地储备主要集中在一、二线城市，未来将继续通过公开市场招标、项目收购、综合整治等多种征地渠道，以合理的价格收购优质土地资源。

面对国内融资环境趋紧，林峰预计今年第四季度土地竞争将趋弱，将重点抓住投资机会。因此，该公司将放缓投资步伐，并在8月和9月减少进入新城市。今年下半年土地总投资将占销售收入的50%左右。对于新增土地储备，公司将维持新增土地股权比例的70%，并将整体股权比例提高至65%-70%

截至2019年7月底，徐汇土地总储备6300万平方米，总价值9800亿元，其中下半年可出售土地2300亿元，为实现年度销售目标提供了有力保障。

兴业证券认为，公司的土地收购策略全年基本稳定，投资范围在募集资金的40%-50%之间，从而提高其在二线城市的土地收购能力。目前，土壤和蓄水的分布仍以二线和强三线城市为主。同时，权益逐步恢复，保持在60%以上。权益比率的增加将导致归属于股东的利润增厚，并释放稳定的未来业绩。

另一种观点指出，从徐汇的土地储备来看，公司善于抓住土地投资机会，多元化经营，逆周期取地，保持土地成本低。它在一些省会城市和郊区市场有很好的土地储备，未来将有更明显的投资增长，这也为其产品的价格控制创造了更好的机会。