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随着城市的发展，越来越多的住宅区在城市里遍地开花。如何管理居住区也成为一个关键问题。
新版《北京市物业管理条例(草案)》正式发布，并公开征求意见。
商品房小区物业费实行市场价格调整
停车位优先满足业主需求
不得以“只卖不租”为由拒绝出租
车位专项维修基金余额不足30%补足
……
每项法规都与我们每个人密切相关
亮点一
商品房小区物业费实行市场价格调整
假设已经确定了2元/平方米月的物业管理费标准，是否不能调整？
《草案》将物业服务收费的动态调整按照住宅小区的不同类型进行分类
其中，商品房小区物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、符合质量和价格的原则协商确定按规定列入政府定价目录的住宅小区，由市发展改革部门会同市住房和城乡建设行政主管部门根据情况予以调整
市住房和城乡建设行政主管部门应当出具住宅物业服务清单，明确服务标准和服务内容物业管理行业协会应当监测并定期公布物业服务项目的成本信息和定价规则，供业主和物业管理人在物业服务收费谈判中参考
高亮显示两个
停车位优先满足业主需求
的停车问题一直是人们关注的焦点。在这次公布的《条例》草案中，对居住区的停车位做了明确的规划。
物业管理区域内规划用于停放车辆的停车位和车库应满足业主的需求。
亮点三
不得以“只卖不租”为由拒绝出租
车位
《草案》明确规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的停车位和车库应满足业主的需求。
待售，不得出售给物业管理区域外的其他业主；未出售或者出租的，应当优先考虑物业管理区域的业主，不得以只出售不出租为由拒绝出租。在满足业主需求后，仍有空房可按月临时出租给物业管理区域外的其他人。
如果车位出租给其他人而不是业主，根据《草案》的规定，由区住房和城乡建设或住房行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，按每处违法出租车位5000元至10000元罚款；拒不改正的，按每个违章出租停车位处每月2000元罚款
亮点4
交付前的物业开发商为
《草案》规定，建设单位应当承担前期物业服务责任
建设单位出售房屋前，应当选择前期物业管理人并签订前期物业服务合同，但前期物业服务合同期限最长不得超过2年
从前期物业服务合同生效之日起至房屋交付销售之日止，当月发生的物业服务费用由建设单位承担
自所售房屋交付之日起第二个月至原物业服务合同终止之日止的一个月内发生的物业服务费，按照房屋买卖合同的约定由业主承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担
亮点五
专项维修基金费用分摊
住宅专项维修基金，又称“住宅养老基金”,是维持社区生存的关键
公共区域、共用部位、共用设施设备的维修、更新和更新需要专项维修资金的，按照下列规定分摊:
(1)商品房之间或者商品房与非住宅之间的共用部位、共用部位、共用设施设备的维修、更新和更新费用，由相关业主按照各自物业建筑面积的比例分摊
(2)售后公房分摊的共用部位、部位或设施设备的维修、更新改造和更新改造费用，由相关业主和售房单位按照交存的专项维修资金比例分担；其中，应由业主承担，然后由相关业主按照各自的物业建筑面积比例承担
(3)售后公房和商品房住宅或非住宅共用部位、部位或设施设备的维修、改造和更新改造费用，先按照建筑面积的比例分配给相关物业，然后按照本条第(1)项和第(2)项的比例分配
物业共用部位、部位或者设施设备需要维修、更新改造，但没有专项维修资金的，维修、更新改造费用按照本条前款规定由业主共同分担
高亮显示6
专项维修基金余额不足30%补足
拟定草案:
(1)专项维修资金应当专款专用，用于保修期满后的物业共用部位、部件或设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用
(2)当专项维修资金余额低于初始筹集金额的30%时，业主委员会或物业管理委员会应及时通知并督促业主按照当时适用的标准补充专项维修资金
(3)如果专项维修资金余额不足第一期筹集金额的30%,超过50%的公共收入应优先补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。
(4)对于有行业委员会的社区，业主大会不仅可以自行管理专项维修资金，还可以委托物业所在地的住房和城市建设部门或住房行政主管部门托管。业主大会决定自行管理的，应当以自己的名义设立专门账户。
亮点7
物业管理区域
新购房合同
的不同。
《草案》明确规定，新开发建设项目土地使用权划拨和转让前，住房和城乡建设行政主管部门应当对物业管理区域的划分提出意见和建议，业务规划和自然资源行政主管部门应当将其纳入区域规划、土地出让合同或出让文件的综合实施方案，并向社会公布。建设单位应当在房屋买卖合同中明确标明经批准的物业管理区域
亮点八
已投入使用，社区需要征求业主意见
、对于已经投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域需要调整的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋行政主管部门，结合物业管理的实际需要，征求业主意见，确定物业管理区域并公告
亮点9
“双5%”可申请成立业主大会
目前，许多住宅区在成立业主大会和行业委员会方面遇到困难。困难之一是拥有足够多的主人。草案中要求的所有者数量非常“人性化”
《草案》规定，在物业管理区域内，交付业主的专有部分达到建筑总面积50%以上的，超过5%的业主、专有部分占建筑总面积5%以上的业主或者建设单位可以向街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会，居(村)民委员会也可以组织符合上述条件的业主或者建设单位申请成立业主大会。
亮点十
未付专项维修资金等，不得成为行业委员会
的成员
业务会议结束后，下一步是成立行业委员会谁可以成为行业委员会的成员？
《征求意见稿》明确指出，除遵守法律法规、符合行业委员会委员候选人遴选办法中的居住期限要求以及与物业管理人无直接利益关系外，还有两项值得注意的规定:
第一，物业服务费必须按时足额缴纳，不存在拖欠专项维修资金等情况，要求业主共同分担费用；
第二条，未被列为不诚实者予以执行这充分说明了信用的重要性
亮点11
首次提出成立物业管理委员会
真的不能成立一个有业主大会和行业委员会的住宅小区。我该怎么办？
根据规定，有四种情况之一的，街道办事处和乡镇人民政府负责成立物业管理委员会，并组织业主共同决定物业管理事宜:
没有
为成立业主大会具备成立业主大会的条件但由于各种原因尚未成立
成立业主大会后，未能选举产生业主委员会的
个需要重新选举业主委员会，256个以上的业主委员会经物业所在地街道办事处和乡镇人民政府组织指导后不能选举产生。
物业管理委员会由7名以上居民(村)委员会代表组成，业主和其他物业使用人由居民(村)委员会组织。代表人数为单数，业主代表人数不得少于物业管理委员会成员的二分之一。
亮点12
晴屋班
业主和其他物业使用人应当遵守法律、法规和规章的规定，遵守临时管理协议和管理协议的规定，按照规划用途合理、安全地使用物业
任何单位和个人不得从事下列行为
(1)损坏、擅自拆除建筑物承重结构、主体结构的；
(2)擅自占用和损坏物业管理区域内的道路、场地及其他公共区域、部位或设施；
(3)违章建筑、构筑物、障碍物，损坏或擅自改变房屋外观的；
(4)违反安全管理规定存放易燃、易爆、有毒、腐蚀性、放射性等危险品的；
(5)擅自架设电线电缆；
(6)高空投掷物体、随意丢弃垃圾和排放污水；
(7)制造过大噪音；
(8)占用绿地，破坏绿化植物和绿化设施的；
(9)占用、堵塞或关闭消防通道，损坏消防设施和设备的；
(10)在建筑物、构筑物上涂写、涂写、张贴，在走廊、走廊、电缆井堆放杂物；
(11)擅自改变物业规划用途的；
(12)擅自使用船闸、石墩、围栏等障碍物，非法占用公共空间停放车辆的；
(13)违反规定饲养动物的；
(14)违反规定出租房屋
