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燃气金融(ID:rancaijing)Original
Author |孔明明
Editor |周昌凡
9年12月12日，联合办公空间企业优科工作室向美国证券交易委员会(SEC)提交了招股说明书，并提议在纽约证券交易所上市，证券代码为“UK”
这一举动并不勇敢
是一家联合办公空间企业，成立于2010年，自成立以来发展迅速。五个月前，一度价值470亿美元的独角兽之星公司在美国的估值排名第二。在中国，大多数联合办公企业都是我们工作的“学徒”，包括优秀的客户工作室。北京时间8月14日晚，在伟创力向美国证券交易委员会(sec)正式提交招股说明书后，发生了一系列事件:伟创力的估值持续走低，创始人被迫退股，IPO暂时终止当
“黑天鹅”事件发生时，没有人做好准备。联合办公企业的创始人WeWork正在经历资本市场的寒冷天气，这使得中国的联合办公行业陷入低迷。然而，优科工厂在这种情况下仍然选择首次公开募股。每个人都在看着问:我们公司的上市失败后，优科工厂将如何面对资本市场？招股说明书会如期公布吗？国内合资企业将如何发展？
优科工厂的招股说明书给出了一些答案。根据招股说明书，截至2019年9月30日，按照联合办公空间的数量、总管理面积和覆盖的城市数量衡量，优科工作室是中国最大的联合办公社区。与我们之前讲述的空间运营和社区的故事不同，优科工作室的商业模式是“空间运营+非空间业务”与优科工作室关系密切的
人士张远向CNFE透露，在WeWork的故事受到资本市场质疑后，优科工作室选择上市的目标公司不是美国的WeWork，而是中国的连锁酒店集团朱华集团。因此，优科工作室的故事在未来已经从自我管理空间转变为加盟空间，实现了更大规模的空间实现和人力资产实现。我们面前的问题是，这个故事会被资本市场接受和认可吗？
不想仅仅成为“主要房东”。
类似于WeWork。优科工厂的财务数据显示出收入和亏损的双重增长趋势。根据
招股说明书，优科工厂2017年净利润为1.67亿元，2018年为4.48亿元，同比增长168%2019年前九个月的净收入为8.74亿元，比去年同期的2.82亿元增长了210%。收入增长迅速，但也带来了同样规模的亏损:优科工厂2017年亏损3.73亿元，2018年亏损4.45亿元，2019年前9个月亏损5.73亿元
在商业模式上，优科工作室的模式是“空间运营+非空间服务”其中，空间运行部分包括直接运行模式和轻资产模式。直接运营模式包括面积超过200平方米的标准化空间U空间、面积不到200平方米的小型办公空间U工作室和定制空间U设计。优科工作室负责此类空间的相应设计、施工和选址。
轻资产模式包括侧重于运营管理输出的U品牌和侧重于资产托管的U合作伙伴。在轻资产模式下，优科工厂主要出口品牌服务，提供空间设计、施工和管理服务，而业主承担大部分前期投资。
注:优科工作室商业模式/优科工作室招股说明书
来源显示，优科工作室2018年和2019年前9个月的营业利润主要来自轻资产模式，表明轻资产模式是其主要增长引擎之一，未来合作空间业务将在轻资产模式下进一步发展
截至2019年9月30日，优科车间共有197个办公场所，其中171个已经投入使用。其中，39个办公空间属于轻资产模式。在171个联合办公空间中，65个是成熟空间(开放时间超过24个月)总入住率和成熟空间入住率分别为79%和83%。
优科工作室(Youke Workshop)在其招股说明书中表示，如果它停止对未来空间增长的投资，并使现有空间成熟，它将不再需要资本投资来建造新空间或与收购新空间相关的初始费用。每一个成熟的空间都会产生收入和现金流，并有机会盈利。
和WeWork空间的会员费占总收入的83%。优科工作室目前的三大收入来源是空间会员费、营销和品牌服务收入以及其他服务收入2017年和2018年，优科工作室最重要的收入仍然来自空间会员费，占85%以上然而，在优科工作室2019年前9个月的8.75亿元收入中，空间会员收入约为4.2亿元，营销和品牌服务收入约为4.03亿元，其他服务收入约为5150万元
，也就是说，优科工作室的空间业务收入与非空间业务收入的数据已经具有可比性。换句话说，优科工厂不再只是想成为“主要地主”
vs标准朱华集团？
但这只是优科工作室故事的一部分。
在WeWork的招股说明书中，除了空间运营业务，还提到到2019年Q2，WeWork拥有527，000名会员。“我们工作”在招股说明书中写道:根据美国人口普查局调查的美国企业的统计数据，根据办公桌的估计数量，到目前为止，在我们工作覆盖的111个城市中，大约有1.49亿潜在会员。根据人口统计和经济合作与发展组织的数据，联合办公行业目前有大约280个目标城市，估计潜在成员总数约为2.55亿人。根据
文件，根据截至2019年6月30日的今年上半年每个成员的平均收入，我们预计将覆盖111个市场规模为9450亿美元的城市和全球280个目标城市，总市场规模为1.6万亿美元。
文件还指出，如果我们以比传统计划更低的价格为会员提供优质体验，我们工作在111个城市拥有1.49亿潜在会员，总规模为1.7万亿美元，而在全球280个目标城市的约2.55亿潜在会员中，估计总规模为3万亿美元
注:我们的工作商业模式来源/我们的工作章程
注:青年工作企业会员来源/青年工作章程
青年工作在章程中表示，除了空间服务之外，我们还不断寻找机会提供全面的服务，以提高服务会员的能力，这种服务被称为U Plus服务，并通过社区为更多的会员团体提供物理空间以外的服务除了我们的工作，优科工作室章程中提到的会员兑现方式是社区电子商务和精准广告营销。
注:优科工作室/优科工作室章程
的会员服务来源根据张远，优科工作室投标朱华集团有几个原因:第一，都属于物理空间运营商；其次，两者都是从物理空间到人类的服务
成立于2005年，2010年在纳斯达克上市。它是中国著名的多品牌酒店集团，目前市值104.7亿美元。成立14年来，朱华集团轻资产管理模式下的附属酒店比例从2009年的27%上升至2019年第三季度的79%，而自有酒店比例从73%下降至14%朱华集团在实现规模和品牌效应后，实现了其成员在酒店业务之外的商业实现。
根据优科工作室的数据，截至2019年9月30日，优科工作室运营和保留的轻资产空间数量为39个，轻资产总面积为138，700平方米，占总空间比例快速增长。新故事
会被资本市场认可吗？
优科厂由万科集团前高级副总裁毛大庆于2015年4月创办。优科厂自成立以来，依托毛大庆丰富的房地产行业背景和强大的融资能力，先后接受了创新工场、红杉资本、房地产基金等多家明星投资公司的投资。
，优科厂作为国内该领域的“独角兽”明星企业，近年来发展迅速。从2017年4月到2018年11月，在一年多的时间里，优科工作室先后收购了宏泰创新空间、碎片空间、无界空间、火箭技术等10家企业
从一开始，包括优科工作室在内的多家联合办公空间企业就被我们称为“中国学徒”很快，在烧钱驱动的联合办公空间中，在日益趋同的商业模式中，龙头企业凭借自身的土地和融资能力，迅速竞相圈地，而小型共享办公企业则陷入烧钱的恶性循环，因资金不足和管理不善而逐渐被淘汰。除了优秀的来宾工作间，中国联合办公室轨道上的明星公司还包括“我们中国”、“幻境”、“氪星空间”等。
从WeWork的首次公开募股可以看出，市场投资者对亏损公司变得非常警惕，尤其是那些尚未明确盈利途径的公司，泡沫正在慢慢破裂。梦工厂创始人王小路对CNFE表示，公司最重要的指标应该是盈利能力，因此做好各个阶段的成本控制，缩短社区的成熟周期，让产品更受用户欢迎，比规模扩张更重要。
丛科工厂的招股说明书也表明，他们所回避的是向资本市场讲述一个类似我们工作的故事，招股说明书的重点是追求稳健发展，更加注重利润。然而，
仍然是标准朱华集团的一种冒险方法尽管两人都被质疑为“主要房东”，但他们都属于空间运营管理。一方面，两家公司面临的市场是不一样的:优科工厂面对的是企业用户，而朱华集团面对的是消费者用户；另一方面，与酒店业相比，联办消费要低得多
优秀客户工作坊仍需面对的难题是，根据一亿个欧洲调查的数据，只有当联办的平均入住率达到85%时，才能维持盈亏平衡，但对于联办企业来说，单个项目的85%入住率不易实现。
据《故事会》创始人、《小乡村资本》合伙人梅介绍，鉴于中美两国的差异，中国市场需要高性价比的“联办”产品。“联合办公是一个房地产类别。它注重位置、价格、设计、投资促进和运营。只有放下尊严，承认自己做的是房地产，它才能在中国市场做好事。“
”联合办公是一个非常大的行业。这只是每个人的开始。未来将会有很大的发展空间。越来越多的企业会选择联合办公的方案来满足办公需求。”王小路说油墨协会的创始人张帆也认为，联合办公的重点是提供高质量的服务，“声誉和品牌将决定这个企业能走多远”自2015年进入联合办公行业以来，他的观察是，2020年联合办公市场将有新的发展——80后将步入中年，他更清楚什么样的空间能给公司及其员工带来价值。
根据Frost&Sullivan在优科工作室招股说明书中的数据，中国联合办公空间的市场规模，包括租金收入和服务收入，从2013年的11.7亿元增加到2018年的174.1亿元，复合年增长率为71.7%，预计到2023年将进一步增加到1322.8亿元，复合年增长率为50.0%
注:2013-2023年中国共享办公空间市场规模来源/优科工作室招股说明书
张远认为优科工作室新故事的逻辑也是基于此该业务被证明是在激活资产方的财产资源，满足客户方需求的条件下建立的。在这条大轨道上不断探索和优化将更加重要。
*标题地图来自优科工厂的官方网站。应受访者的要求，本文假设张远为笔名。
