你如何管理一个住宅区的7个行业委员会和4处房产？

位于西藏南路西陵新村，外观与普通住宅小区没有区别。然而，这个社区有一个特殊性:虽然它在同一面墙内，但该社区分为7个行政区，有7个行业委员会和4个房地产公司。多头管理导致了许多管理矛盾。物业“扫门前雪”，公共区域管理混乱。即使是最基本的停车管理系统也无法达成一致。业主要求改变现状的呼声很高。

从去年开始，黄浦区半松园路街道由党领导进行社区治理创新。在尊重业主意见的前提下，引导西陵新村开展“小楼联大”工作:调整物业管理区域后，业主委员会与物业管理公司统一。今年9月，除了一个行业委员会外，社区原有的6个行业委员会合并为一个行业委员会，业主以高票选举产生了新的业主委员会成员。在过去的两个月里，新成立的行业委员会正忙于对社区公共事务进行研究。其次，它将统一社区的物业管理公司，改善社区环境。

原风景居住区“生活越来越差”

西陵新村是上海上世纪90年代初的一项大规模改造工程，住宅建筑面积约23万平方米，3700户该社区有40栋多层和8栋高层建筑。自1995年分阶段建造房屋以来，社区的七个物业管理区成立了自己的业主大会和选举产生的业主委员会。七个业主大会还分别聘请了四家不同的物业管理公司。当

"社区第一次建立时，我们这里的风景相当不错。新工业委员会主任兼业主陆住在其中一栋多层建筑里。他说当时每个人都对生活环境感到满意。然而，随着时间的推移，多个业主大会和多个物业管理公司并存已成为一个突出问题。

“公共区域缺乏管理体系。机动车乱停放现象严重，但没有有效的措施。即使是最基本的停车管理系统也无法通过。居住区出入口管理不严格，任何人或任何车辆都可以随意进入居住区，安全隐患不断。走廊内没有处理建筑材料的措施，消防安全得不到保证。生活垃圾分类管理得不到有效落实，垃圾处理设施的设置和放置也无法达成一致，更谈不上制定相关管理制度……”西二区党支部书记卢崇娇说

“以前，社区里流动摊贩如潮水般涌来，机动车辆和非机动车辆随意停放，甚至业主们还偷偷倾倒建筑垃圾。”一些公共绿化的维护和公共设施的改造也相对缺乏。”刘玉军说造成这些问题的关键在于许多物业管理区域、业主大会和物业管理公司“扫雪”住宅区党部试图与业主委员会和物业公司沟通，但行业委员会和物业公司更关心自身利益，很少考虑整个社区的统一规划和发展。

有些行业委员会在代表业主行使权力时也感到无能为力。当时鲁是第四产业委员会主任。他说住宅区的停车场由一家房地产公司管理。作为第四产业委员会的主任，他想了解代表业主收取停车费的情况。因为社区公共部分的停车费是社区公共收入的一部分但房地产公司推诿说，他必须与其他六个行业委员会合作，向他们展示账目。

看着他们的社区“越来越差”,业主们要求越来越多的改变现状。社区多头管理模式已经不能满足业主对社区精细化管理的需求。变革势在必行去年11月，在西陵新村零距离家园理事会上，街道宣布开始对“联小建达”小村的物业管理进行区域调整

”所谓“小与大联合建设”是指将分散的小物业管理区域调整为大而统一的物业管理区域，打破多头管理的局面。”街道的负责人解释道

街聘请第三方社会组织“半松原家政服务站”对社区情况进行深入调查，并进行“小楼联大”的可行性研究服务站站长卢英峰表示，在调查了小区业主的基本情况后，他们与街道合作的第一步是了解业主“加入中小建筑”的意愿，第二步是了解“加入中小建筑”是否符合相关法律法规。

街道组织召开了数次西陵新村社区党员、建筑领导和重点居民座谈会，对该村业主和居民进行现场问卷调查。街道还召开了多次业主委员会成员会议，广泛讨论和听取意见。居委会自治办公室、管理处、房管办、家政服务站、居委会、物业企业的相关责任人员现场检查情况，并在社区进行有针对性的调研和指导。同时，根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理条例》，西陵新村小区治理问题的解决具有法律依据、专业支撑和可操作性。

当然也有不同意见一个住宅建筑行业委员会表示不愿参与“小型建筑和大型建筑的联合建设”他们觉得目前自己的物业管理水平高于社区的整体管理水平，参与其中会降低大厦的管理水平。“大建筑与小建筑相结合”的基础是尊重和顺应民意。目前，该住宅楼的物业管理仅限于楼内，不参与楼外公共部位的管理。居委会自治办公室相关负责人表示，“联小建达”最终并未包含该建筑，并决定在其他六个居住区推广“联小建达”。今年3月，参与“中小联合建设”的6个行业委员会分别召开了业主大会，6次业主大会以平均90%以上的赞成票通过了西陵新村物业管理区域调整方案。

一周后，六区业主大会向区住房保障和房屋管理局提交了《上海市黄浦区西陵二村物业管理区域调整申请》等相关材料。不久，黄浦区住房保障和房屋管理局批准将上述六个小区的业主大会物业管理区域合并调整为“西陵村业主大会”物业管理区域。

“美丽家园”项目向住宅区倾斜，

合并后，下一步将成立新的行业委员会。

街牵头成立西陵新村行业委员会筹备组，广泛听取公众意见，向筹备组推荐行业委员会成员候选人，并配合筹备组向全体业主公布候选人名单和基本信息。

街还邀请了相关职能部门、居民区党总支、居民委员会、社会团体、律师团队、业主代表等。参与起草各项自治管理条例。结合西陵新村的实际情况，制定了相关的规章制度和管理方案。街道家园等项目和资源建设也向住宅区倾斜。“增加空中探测器、智能充电桩、袖珍花园和改造中央花园等项目引起了业主的热烈讨论西三区党总支书记陈金峰表示，许多业主都满怀期待地表示，如果没有“小楼与大楼的联合建设”，这个小区就不会有这么多政府资源。

今年9月，西陵新村社区首次业主大会成功召开。会议通过了《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》、《西陵新村小区停车管理条例》、《西陵新村小区住户守则》、《精细化管理方案》等文件，选举产生了第一届业主委员会成员。

工业委员会新一届会议已经选出，13名成员已立即投入工作。卢说，目前的住宅物业管理将按规定进行管理。在物业管理的过渡期内，业委会将会密切监察物业公司，并会尽快选出。

街道党委书记郑路表示，完善党委领导、政府责任、民主协商、社会协调、公众参与、法律保障和科技支撑的社会治理体系，是实现社会治理模式共建共享的方向和路径。半松园路街道坚持党建导向，及时响应居民需求，不断完善组织体系，提高居住区标准建设水平，促进居住区与社区单位和社会组织的融合互动，努力开创多元主体共建共享共治的社区治理新格局。