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物流地产的年回报率高于住宅和写字楼的原因是什么？
希望获得高投资回报，因此投资成本低，投资回报高。对物流地产的仔细分解可以得出以下四个标准——更高的价格、更大的数量、更低的土地成本和资本成本
1和价格/租金
仓库租赁市场上有各种各样的仓库。租金也因地理位置、实用面积、主体结构、装卸设施等因素而有很大差异，但总的来说，租金可分为两类——传统普通仓库和高端现代仓库。
考虑到征地越来越困难，成本也很高，投资物流地产通常用于建造高端现代仓储设施，以获得租金的最大价值。除了租金收入的几倍差异之外，传统现代仓库与传统普通仓库的差异在于，
现代集约化物流仓库之所以能够定价更高，并不是为了投入更多而建造更高的终端。如果不适用，将没有足够的租户，导致没有市场或高空置率，无法获得高收入。因此，现代集约型物流仓库在功能上也比传统仓库更元，可以满足不同租户的潜在需求。
2、
仓储物流园区容积率/入住率较高。除了具备必要的基础设施之外，它还通过房地产资源整合相应的配套服务、设备和资源，以推动人员流动、物流、信息流和资金流的综合汇集，从而提高供应链的效率，提高占用率，并最终实现资源价值的最大化
仓储物流园区拥有更完善的硬件和软件，可以为客户提供仓储租赁以外的其他服务项目，如物流设备租赁、办公区域共享、食堂开业、装卸服务、加工、包装，甚至提供金融服务。自然，这些项目有其收入来源。近年来
的趋势是发展双层仓库，可以在相同的土地面积上建造更多的仓库，大大增加可用于租金征收的“量”，或者提供相同的仓库租金面积，但只需要获得较少的土地。虽然
是双层的，但其参数并不比单层仓库弱。只有这样才能获得租户的粘性，即使数量很大也能保持较高的租金。
3、土地价格
物流房地产企业获取土地的能力和土地价格从成本方面决定投资回报率。目前，我国的优质仓储布局主要以长三角、珠三角和渤海湾为基础，在当前大都市地区土地供应紧张的情况下，物流用地日益稀缺。物流房地产开发商正逐步将注意力转向基于现有资源的二手土地和工业用地。当然，当地房地产公司在土地资源上的优势也是使物流地产的土地价格更具优势的一个因素。看看国际物流房地产巨头普罗斯私有化后的本地股东，他们的价值将是明确的。
近年来，随着一、二线城市对高端仓储需求的增加，住宅开发用地的有限性和国家政策的支持，万科、招商局蛇口、南山控股、HNA实业、碧桂园、绿地控股、华夏幸福、荣盛发展等传统住宅开发企业或住宅开发小区，都开始布局物流地产领域。毕竟，它们在土地成本方面也有优势。
传统房地产开发商除了利用土地和从事建筑专业知识外，还将直接引领物流房地产项目的发展。除了与物流公司合作或与第三方中介机构共同投资经营物流地产，还有其他模式可以遵循。具体区别如下:
无论上述哪种模式，建设成本决定租赁价格，土地成本决定投资回报。因此，物流地产开发商特别关注土地成本，在选择项目选址时，不仅要考虑土地价格，还要考虑土地的未来地价。
4、资本价格
自有资本成本较低，但由于物流园区开发等房地产项目建设投资成本高、周期长，如果物流开发商只能通过增加租金和土地溢价逐步收回资本，周期越长会造成债务压力上升，最终实际资本成本会越高，这可能导致资金链断裂的风险。因此，往往是自有资金和外部资金的组合让它更令人兴奋。
外来资金的进入并不仅仅依靠物流地产开发商的融资和寻找“廉价”资金来使用，而是通常物流地产企业与外来资金成立合资子公司或开发基金来开展项目开发，从而减少对自身资金的占用，便于前期快速扩张。在物业完成后的运营期内，企业可以选择出售基金份额以获得营运资金继续拓展新项目，或者继续持有部分股份以从基金运营管理中获得持续的分红收入。
基金模式有利于物流企业增加收入，扩大规模分布，分散风险。发展基金模式最大限度地提高了企业自有资金的使用效率，加快了同一资金下的规模扩张和整体地域分布，积累了长期发展的动力。同时，引入投资基金参与物业开发、运营管理等环节，可以有效对冲企业风险，使企业稳步发展。例如，普罗斯在海外发行基金，是因为海外利率较低，投资者的回报要求相对较低，而且人民币在过去几年一直在升值。因此，普罗斯的资本成本比鲍文集团更有优势，鲍文集团依靠自有资本+银行贷款作为资本来源。
总之，在利用适当的外部资金、赢得低地价和高潜在地价的仓储和物流用地、建设满足潜在租户需求的物流园区并最大化可租赁面积、有针对性的投资促进甚至定制设施和设备以提高租赁率之后。物流地产项目成熟后，推出基金购买手中的成熟物业。基金到期后，基金通过资产上市或推出较大的新基金来吸收和合并旧基金，以促进基金模式的可持续发展。这就是物流地产投资回报率高的原因。
本文是作者的个人观点，并不代表物流沙龙
的立场