商业地产投资回报率(计算)(必须学会)！

商业地产既不是商业地产，也不是房地产，而是金融地产如果不了解投资回报，商业地产是很难做到的，即使它离我们不远。

根据商业地产运营经验，投资回报率计算公式为

计算购买和租赁的投资回报=月租金×12(月)/价格

计算购买和再销售的投资回报=(销售价格-购买价格)/购买价格

是

1年，投资回报分析计算公式:投资回报=(税后月租金-物业管理费)* 12/所购房屋单价(注:该方法考虑了租金与房价的相对关系，只要结果大于8%，即为良好的投资。但是，这只是一个简单而粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，也不能提供具体的抵押贷款支付方式的投资分析)

2年，投资回收期分析计算公式:投资回收期年数=(首付款+抵押期内的抵押付款)/(税后月租金-抵押月供款)×12(注:该方法可以简单估计资本回收期的长短，一般认为12-15年内投资合理这种方法比租金返还法更深入一步，适用范围更广，但它是片面的。)

1是投资成本

二手房投资成本相对较低，投资资金压力较小。商铺投资单价高，总价高，区域投资强。

2是价格决定

二手房投资回报的最大决定因素在于其所在住宅小区周边子环境和配套设施的成熟度。对于商店投资来说，位置是决定价格的关键因素。对于那些以租赁形式投资商铺的人来说，除了位置，面积也是影响租赁价格的一个重要因素。

3是

二手房租金容易，收入稳定，但资金回收周期相对较长，商铺租金回报率高，投资回收周期短。

4是投资风险

二手房在出租或出售时也将面临一定的风险，如各种原因造成的租赁困难造成的空置率风险，或频繁更换租户造成的风险；商铺的特点是时效性强、空置率低、空置率低，但也容易受到周边环境、时效性和政策的影响。

例如，有一家临街的商店，面积约50平方米，售价约200万元。目前，该物业附近同一物业的月租金约为400元/平方米，也就是说，如果该商铺被购买并成功租赁，新业主可能每月获得2万元的租金。那么，它的投资回报率是多少？

现在让我们计算:

采用上述计算公式:该房产的投资回报率= 2万元×1220万元。通过计算，我们可以得出该物业的投资回报率为12%

如果该投资者转手交易215万元，则投资回报率= (215-200)/200。通过计算，我们可以得出该房产的投资回报率为7.5%

公式1:系数×销售面积(建筑面积)=权重系数

A。根据项目的建设成本、利润目标水平、市场竞争情况和场地条件、项目本身的建设水平和规模，设定预期销售总额例如，亿元人民币

B，根据经验为不同等级的项目设置系数原则上，第一层是项目价值最高、价格最高的层，通常系数为100%；第二级，根据项目的具体情况，取小于100%的系数值。该系数值取决于项目的人流引导系统、商店的规划和布局以及周围商店的价格水平等因素。以此类推，等级系数越高，等级系数就越小，低等级也是如此。

C，计算各层的权重系数地板的重量系数通过将第二点的系数乘以地板的实用面积(或建筑面积)来计算。(这一步的计算方法对每层楼都一样)

公式2: ∑重量系数=总重量系数a，计算总重量系数将每层的权重系数相加并求和，以获得总权重系数

B，计算底价和底价每个级别的总价等于项目的总销售目标除以总权重系数，再乘以该级别的权重系数。每层楼的平均价格等于该层楼的总价除以实用面积(建筑面积)其他层用

公式3:(目标销售总额÷总重量系数)X水平重量系数=水平总价

的公式4:每层总价格除以每层销售面积(建筑面积)=每层平均价格

，在获得每层总价格和平均价格的前提下，具体计算每层不同位置商铺的销售价格。具体如下:根据楼层上各具体店铺的位置、知名度、渠道类型、到达程度、面积等因素，设置相应的系数值(此时不考虑楼层在整个项目中的权重系数和总销售价格，设置思路类似于楼层系数的设置)。最佳位置、最合适区域、最高可见度和最容易进入的商店通常设置为100%，随着不同因素的变化而减少计算特定商店的权重系数商店的重量系数通过将上一步中设置的商店系数乘以商店的销售面积(建筑面积)来计算。

公式5:店铺系数×店铺销售面积(建筑面积)=店铺重量系数类比计算各具体店铺的重量系数，并相加求和，得出楼层各店铺的总重量系数

公式6: ∑特定商店权重系数=商店总权重系数，用于计算特定商店的总价格和特定商店的销售单价特定商店的总价格等于为该级别计算的总销售额(详情请参见公式3)。将该级别商店的总重量系数除以该特定商店的重量系数得到的值。特定商店的销售单价等于特定商店的总销售价格除以可销售面积(建筑面积)其他特定商店被

公式7:(按层计算的总销售额/按层计算的总重量系数)x特定商店重量系数=特定商店总价

公式8:特定店铺总价÷特定店铺销售面积(建筑面积)=特定店铺销售单价。此时，商店的具体价格基本确定。然而，这是不一样的，但具体的商店应该根据市场销售，竞争环境，投资者的反馈，利润目标的调整和其他因素进行调整。

国内店铺的平均年回报率预计在7%左右，月租金=总价* 7%/12家店铺将在10-15年内收回成本。投资回报=年租金/售价

商铺投资回报率的四种算法目前，商铺投资热潮正在迅速升温。商店的投资回报率是如何计算的？据工作人员称，商店投资回报率有以下算法:

1。租金收益率法公式:(税后月租金-月按揭供款)* 12/(初始房价+期限内按揭付款)

的优点是它考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金收益分析法更适用，并能估计资本的回收期。不足:未考虑其他先前投资和基金的时间效应。无法解决多套投资的现金分析问题由于其固有的片面性，它不能作为一个理想的投资分析工具。

2。租金回报分析公式:(税后月租金-月物业管理费)* 12/房屋总购买价。用这种方法计算的比率越大，投资就越有价值。优点:考虑到租金、房价和两个因素之间的相对关系，选择“优质房地产”是一个简单的方法不足:没有考虑所有的投入和产出，没有考虑资本的时间成本，因此不能作为投资分析的综合依据。没有关于按揭付款的具体分析。