签订商铺租赁合同时应该注意什么

1年商铺产权调查

租赁店铺前，您应前往店铺所在地的房地产交易中心进行产权调查，并确认以下重要信息:

1)、房屋的使用和土地的使用，必须保证该类房屋为商业用房，土地使用是非住宅性质的，可以作为商铺出租，否则，将面临无法办营业执照和非法使用房屋的风险。

2)、房屋所有人，以保证与房屋所有人或其他业主签订租赁合同

3)，房屋是否已经有租赁登记信息，如果已经有租赁登记信息，新的租赁合同不能登记，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三方，也影响新承租人营业执照的顺利进行

承租人无法查明的，可以委托律师到有关部门进行调查。

2年免租金装修期

商铺时，免租期经常出现在合同中，主要是因为承租人需要在房屋交付后进行装修，不能实际工作或经营。在这种情况下，出租人同意在承租人装修期间不收取租金。然而，“免租期”并不是一个法律明确界定的概念。因此，在签订租赁合同时，必须明确约定免租金装修期的起止时间，免付具体费用。一般来说，只免除租金，实际使用房屋产生的水电费用也将根据合同协议承担。

3年，租赁保证金

，俗称“押金”，主要用于冲抵承租人应承担但未能支付的费用。由于电费、电话费和物业管理费相对较高，建议押金适当提高，以免不足以抵消上述费用。此外，应特别注意承租人在租赁过程中持续拖延支付相关费用的事实，以及如果保证金不足以抵消该怎么办？补足“定金”的计划可在合同中约定，即承租人应在出租人用“定金”抵付相关费用后的合理时间内补足并支付“定金”。如果“定金”是在出租人通知后的一定时间内补足的，出租人可以单方面解除合同，并追究承租人的违约责任。如果合同中有这样的约定，就能有效地惩罚承租人的“老赖”行为。

4年，税费负担

根据法律、法规、规章及其他规范性文件的规定，店铺出租或转租的，出租人或转租人应承担以下税费:

1)，租金:

营业税和附加租金* 5.55%

财产税租金* 12%

个人所得税收入* 20%(收入为租金减去维修费，每次不得超过800元)

印花税租金(总额)0.1%(首次纳税时一次性支付，以租赁期内全部租金总额为基础计算))

土地使用税按每平方米房屋地段征收，以征收机关实际征收为准

2)，转租:

营业税和附加转租收入* 5.55%

印花税印花税分租租金(合计)0.1%

实际上，商店租赁的税费以多种方式支付。上述标准只是法定的收集标准。不同地区可能有不同的收集方法。详情请在签订商店合同前咨询收款网点的实际工作人员。

虽然上述税费主要由出租人或转租人支付，但租赁合同可以约定具体税费承担人。此时，出租人和承租人都应该知道租赁商店的税费相对较高。他们应仔细考虑长期税费调整增加的成本，然后再商定具体的税费承担者。在短期内，他们不应该被一些收款网点的较低税率所迷惑。

签订合同应注意的重要内容

5，营业执照

1年)，原租赁登记信息未被注销，导致新租赁合同无法进行租赁登记，导致无法及时申请营业执照；

2年)，营业执照原在商店登记，但商业登记信息未被注销或转让，因此无法在同一商店重新登记新的营业执照；

3年)，该房屋类型不是商品房，因而无法开展商业经营活动，导致无法办理营业执照；

4)，涉及特殊商业行业(娱乐、餐饮等)，还需经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件，方可取得营业执照；

5)，由于缺少出租材料，营业执照无法登记。

对于上述第1、2、3、5条的情形，可以在合同中设定为出租人的义务，并给予出租人合理的宽限期。超过一定期限仍不能排除的，应当承担相应的违约责任。上述第4条可以设定为无责任终止情形，以确保承租人在无法获得营业执照的情况下可以无责任终止合同。

6，装修处置

商店经常需要花费大量的钱来装饰商店。为了保证装修的顺利进行，保护装修人的利益，合同中应注意几个问题:

1)，明确约定出租人是否同意承租人装修店铺，以及装修图纸或方案是否需要征得出租人同意等。，如有特殊改建或建设，应明确约定，广告和店铺招牌位置也可明确约定。

2)中，解除合同的违约责任，不仅考虑违约金，因为违约金往往等于约定的定金，数额不高，往往少于承租人的装修损失，因此，在这种情况下，应约定出租人除了承担违约金外，还需承担承租人遭受的装修损失

3年)，明确了租赁期满、装修、附属物的处置方法

7年，水、电、电话线等

由于商店经营的特殊性，水、电和电话线路可能有特殊需要，而这些公共资源的供应会受到各种因素的影响。建议在租赁店铺之前，承租人应首先检查使用需求是否得到满足。如果不是，确定如何处理扩展或增量，以及处理扩展或增量的成本。相关内容约定明确，不能满足正常要求的，承租人享有解除合同的权利。

签订合同后的疑虑

8，租赁登记

租赁合同登记具有合同登记的性质。本次登记的效力主要包括以下内容:

1)，登记与否并不影响合同本身的有效性，即使没有记录，合同在满足有效性条件时仍将生效；

2)。登记的案件对第三方具有法律效力。例如，出租人将房屋出租给两个承租人，其中一个已登记租赁，另一个未登记租赁，房屋应出租给已登记租赁的承租人，出租人应对未登记租赁的承租人承担违约责任。

因此，建议及时到店铺所在地的房地产交易中心办理租赁登记此外，大多数工商部门在办理营业执照时要求租赁合同登记备案。

9，转租

商店在市场上经常遇到“主房东”和“三房东”的情况，其中就有转租问题。俗称“转租”，实际上涵盖了法律规定的两种变更方式:“转租”和“租赁权转让”。根据法律，“转租”是指原承租人与出租人(所有人)而不是原承租人之间建立租赁关系，而“租赁权转让”是指原承租人与出租人(所有人)之间建立租赁关系在这两种形式中，应注意以下问题:

1)中，转租必须征得出租人的书面同意，同样在转让租赁权、终止原租赁合同和重集中租赁合同时，也需要征得出租人的同意

2)中，原承租人经常向新承租人索赔一笔补偿费，主要赔偿装修损失等。该费用不属于合法承租人的费用，但法律没有明确禁止。因此，只要当时双方协商同意，它也将受到法律的保护。建议承租人在支付该费用时，结合转租或租赁权转让的错误环节，考虑分批支付费用，以降低资金风险，并可将成功办理营业执照视为费用的退还或注销。

鉴于商铺租赁合同涉及的问题较多，合同金额较大，建议慎重签订，必要时可聘请专业人员，以避免合同履行过程中因纠纷引起的诉讼，利大于弊。

10，出售和租赁

许多租户经常担心，如果店主租下商店后卖掉，他会怎么做。事实上，房客根本不用担心这种风险，因为法律给了房客两种特殊的保护:

1)中规定，出租人出售时，承租人在同等条件下有优先购买权，即如果承租人主张在与其他购买者同等的条件下购买店铺，所有者必须将店铺出售给承租人，从而保护承租人的使用利益。

2)规定，即使承租人不想购买租赁店，新业主也应在业主出售后履行租赁合同，否则，新业主应承担租赁合同中的违约责任。

11，其他预防措施

在租赁店铺之前，您需要了解店铺的商业计划和相关政策。如果承租方的经营方式不符合相关的商业规划和政策，如出租不允许经营餐饮业的房屋和准备开设酒店，必然会造成人力和财力的损失。如有不确定性，承租人可在租赁合同中特别约定相关事项作为终止条件，以避免不必要的违约责任。

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