这个停车位到底属于谁？

< p >原标题:社区停车位到底属于谁:法律日报，法治周末

随着汽车保有量的不断增长，涉及停车位的纠纷也逐渐增多。这幅图显示了一个停车位紧张的住宅区。数据图表

社区停车位的归属长期混乱，随着停车位价值的飙升，出现了争议:到底谁属于人防停车位、地下普通停车位和地面停车位？多年来，这一直是一个无法切断、无法妥善处理的难题。

法治周末记者宋媛媛

车主花了一大笔钱买了这个停车位，却发现他根本没有得到产权。销售合同具有法律效力吗？钱可以退吗？

1年8月8日，最高人民法院司法案例研究所选定的人民防空停车位典型案例给予了明确答复。

199案显示，业主周通过中介公司向张购买了一个地下停车位，但后来发现该停车位属于人防停车位。张和该机构被要求退还20，000元的押金和5000元的停车费。

终审法院裁定该合同无效，张和中介公司退还了周支付的费用。

要么是由于房地产开发商的策略，要么是由于最初建设的“历史遗产”。简而言之，住宅区停车位的所有权长期处于混乱状态，随着停车位价值的飙升，出现了争议。

人防停车场产权不得出售

随着汽车数量逐年增加，住宅区的停车位越来越成为“热点”停车位的价格也跟随着市场，从10万元到几百万元不等。

“为了追求利益，许多开发商通过“以卖代租”的方式向业主“出售”人防车位许多人起初不知道人民防空停车位的产权不能买卖。江西张羽律师事务所合伙人丁梦娟向记者介绍

在上述人防停车位案中，被告人张辩称，他已向原告人周清楚地告知了所涉停车位的完整真实情况，并出示了停车位的相关手续。他认为停车位买卖合同是有效的，原告反悔了，因为他对15万元的价格不满。

被告中介公司

还表示，在签订销售合同前，周充分了解车位的具体情况，知道所涉及车位所在地块的车位均为有使用权的车位，并知道该车位是自愿购买的，无需办理产权登记手续。因此，我们不同意退还佣金。

在本案一审诉讼过程中，记者注意到，经周申请和法院调查，销售合同中的车位被确定为人防车位。

1年12月12日，记者采访了本案原告委托的法定代表人赵林林，山东诺邦律师事务所律师。

赵林林告诉记者，本案争议的焦点是人防车位的所有权是否可以买卖，以及双方签订的车位买卖合同是否有效。如果可以买卖，销售合同就是有效的。如果销售合同违反国家和公益的强制性规定，合同无效，两被告退还定金和佣金。

法院认为本案涉及的停车位是人防停车位；合同的主要形式和内容都是针对人防停车位的销售。《国防法》、《人民防空法》等相关法律法规规定，因人民防空车位所有权属于国家，人民防空车位买卖合同无效。

此外，法官特别指出，根据中国人民防空法，国家鼓励社会资金参与人民防空工程的开发和投资，也鼓励人民防空工程正常使用，为经济建设和人民生活服务。法官还澄清了谁投资、谁受益的原则。修建人防停车位的房地产开发公司有权使用停车位并从中获利。但是，在任何情况下，都不允许出售或者转让人防停车位的所有权

审判长表示，本案具有典型意义，对规范房地产公司与业主之间停车位使用权和所有权的转让具有指导意义。目前，房地产公司开发的地下停车位中有相当一部分是人防停车位；就人防停车位而言，房地产公司与业主签订的合同或前业主与后业主签订的合同大多不规范，许多合同直接涉及“停车位出售”和“所有权转让”，违反了国家法律的强制性规定。

济南病例不是孤立的病例。记者在中国裁判网上输入了人防停车位的关键词，随即出现了3000多份相关文件

人防停车位纠纷频发。记者注意到，为了避免纠纷，许多社区最近退还了费用并重新签订了合同。

自去年12月以来，江西省南昌市红谷滩新区的许多开发商在该区张贴告示，提醒使用人防停车位的居民申请退款或重新签订停车位租赁合同。该文件还明确指出，“根据要求，人防停车位不得出售或以捐赠或长期租赁等变相形式出售，租赁时间不得超过5年。”

地下普通停车场物业难

普通地下停车位的产权不易取得

“如果地下停车位的面积已由住宅区的业主作为共享面积共享，开发商无权出售。””北京史静律师事务所律师顾晓明告诉《法治周末》记者

据了解，泳池区内的地下停车位与社区内的其他公共设施一样，归所有人所有。在这种情况下，开发商无权与个人业主签订车位使用权转让协议，更不用说帮助业主办理车位产权了。

社区业主如需购买车位使用权，应与社区业主委员会或业主委员会授权的物业管理公司签订协议，转让车位使用权。

判断停车位是否包含在池中。用户可以查看开发商与业主签订的合同，也可以到房地产登记交易中心查询。

然而，一些业主发现，虽然他们的停车位不包括在内，但他们仍然无法获得产权。

"这是一些开发人员常用的方法“一位业内人士向记者透露，一些开发商利用合理的误差将停车位平均到每个家庭的共用面积。即使通过询问，也很难发现它。后来，开发商也可能以“出售而不是出租”的形式将这些停车位卖给这些业主。这种停车位从一开始就注定无法办理停车位产权证。

“另一种情况是早期的开发商可能根本没有权利使用停车位”赵林林在《法治周末》上告诉记者，车位产权登记的关键因素是开发商是否获得了与车位相对应的土地使用权。这种情况也是用户获得停车位产权的一个障碍。

有业内人士指出，未能取得土地使用权可能意味着未能支付与地下空间相关的建筑面积的土地使用权费或土地出让金。

不缴纳土地出让金是很常见的。2007年11月1日实施的《国有建设用地使用权招标拍卖挂牌规定》要求以容积率代替平面面积，并以此为基础计算土地出让金，但长期没有得到很好的实施。征收土地出让金时，只有少数建筑包括地下车库。

地面停车所有权需要明确

没有购买停车位，汽车不能进入小区山西省太原市一住宅区的许多业主对此事表示担忧。

由于该住宅区的停车位只出售不出租，开发商在住宅区前设置了路障，使得没有停车位的居民无法在住宅区停车

然而，高昂的费用使业主望而却步。

在他们无力支付停车位和不能租用停车位的情况下，他们将车辆暂时停放在社区外的道路旁。一些业主还注意到开发商和物业向交警举报违规行为。许多家庭违反停车罚单，甚至每月罚款数千美元。

“根据有关规定，居住区的地面停车位不能全部为私人停车位，部分公共停车位应按比例预留。””丁梦娟告诉记者

"地面停车位大致可分为两种类型，一种属于业主，一种属于开发商，而物业起着管理者的作用据丁梦娟介绍，如果是设置在业主共有的住宅区的楼层上，开发商与业主之间没有约定，产权也无法办理。开发商交房后，应由住宅区的业主共享例如，公共道路或绿色停车位等非规划停车位由所有者共享。

"另一个是开发商的规划停车位。所有权属于开发商。开发商可以同意业主出租、出售或捐赠停车位这可能包括所有权停车位、车库或租赁停车位。丁梦娟表示，该类地面停车位的规划部分由开发商根据建设行为进行收购，然后通过与业主签订买卖、租赁或赠送协议的方式达成所有权协议。

近年来，关于停车位的规划也有很多争议。丁梦娟指出，例如，在开发商的前期建设中，规划部门批准的图纸上没有规划停车位，但在建设过程中，这些停车位被建成停车位，无法进行产权登记。

“影响地面停车位所有权的因素很多。为了明确地上停车位的所有权，首先必须明确建设是否得到批准，是否占用公共道路或绿地。如果有规划审批程序和不占用公共空间的停车位，可以进行产权登记。”丁梦娟说道

赵林林说，随着汽车数量逐年增加，停车位着火了。正因为如此，过去一些不规范的问题逐渐暴露出来。建议尽快颁布停车位权属登记的相关法律法规，更好地保护各方的合法权益，使停车位真正成为方便生活的配套设施。

责任:王海坤