公共房屋可以买卖吗？公房纠纷该如何处理？

公共房屋也称为公共房屋和国有房屋。指国家和国有企事业单位建造和出售的房屋。房屋出售前，房屋的产权(占有权、使用权、收益权和处分权)归国家所有。那么，公房可以买卖吗？公房纠纷应该如何处理？

网友咨询:可以购买公房吗？法律允许购买公共房屋吗？

北京史静律师事务所律师陈凌明答:

目前，居民租住公房，根据房改政策，公房分为两类:一类是可售公房，另一类是不可售公房上述两种类型的房子都是使用权房按照《公有住房出售暂行办法》的规定，以标准价格购买公有住房的，购房者拥有房屋的全部产权但是，购房人未付清房款或已有五年未入住的，不得出售、出租或转让。在此期间，如果房屋买受人需要转让房屋，可以退还给原出卖人。根据房屋退房当年的标准价格重新计算购房价格后，出卖人将退还给买受人。已付清购房款且该房屋已居住五年的，该房屋可以出售、出租、转让到房地产市场，收益归购买者所有，但土地出让金及相关税费按规定缴纳。已购公有住房可以转让，但土地出让金也应按照有关规定缴纳。从那以后，房子的性质已经转变为商品房，可以在市场上自由交易。

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(1)商品房买卖是现代社会典型的房地产交易，也是典型的房地产产权变动。

(2)根据我国合同法的有关规定，当事人未办理登记手续并不影响合同的效力，但合同标的物及其他物权的所有权不能转让。

(3)民事活动应当遵循诚实信用原则

[法律依据]

《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转移和消灭，应当依法登记生效。未经登记，它将不会生效，除非法律另有规定。国家合法拥有的自然资源的所有权不得登记。

陈凌明律师分析:

过去，居民住房由国家或单位以实物形式分配给个人。个人按很低的租金标准支付租金，租下房子，个人只能居住或交换或继承。产权仍属于单位或房屋管理单位，但单位不得随意收回房屋。个人不允许买卖甚至出租后来，国家出台了房改政策，允许个人购买这类房屋的产权，变成房改房，购买公房

关于公共产房的性质

所谓公共产房是中国特殊体制下的产物。它指的是公有住房，是相对于私有住房而言的，私有住房的所有权属于个人。一般来说，个人只有租赁权，没有所有权。公共住房使用者有权在法律允许的范围内拥有、使用、分享收入和有限处置公共住房。

根据不同的所有者分为三种类型:

第一类是直接管理的公有住房，指由政府接管并由国家出租、购买、新建和扩建的住房。大部分住房由政府房地产管理部门直接出租和维修，一小部分住房没有出租给单位使用。

第二是单位自我管理指全民所有制和集体所有制等单位拥有的房屋，俗称企业财产。

第三类公共产房是行政事业单位作为财产所有者，分配或出租给本单位职工居住使用。通常，前两种类型可以上市交易，在北京交易通常需要上市许可。

不可购买的公房:256以上

(1)部级干部购买的公房不能上市交易。

(2)是指国家安全保密等专门部门的房屋，如党政机关、科研部门、高等院校及政府机关、教学科研领域的其他单位的房屋，以及未办理房屋档案登记不能上市交易的产权单位的房屋。