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1，看看有没有预售许可证
很多地方说没有必要看这五张许可证。为了办理预售许可证，其他四个许可证必须提交，以便房地产管理部门可以更安全地为我们检查。
只需去房产管理部门核实预售许可证是真是假。如果没有对外销售的预售许可证，在购买过程中存在隐患和不安全因素。
2。请看合同
中的土地性质虽然许多开发项目使用的土地是出售的，但它是综合的或商业和住宅用地，因此土地使用寿命不是70年，甚至只有40年。当购买
时，必须看土地的性质是否出售，其使用寿命是否为70年，因为现行法律只规定居住期满时自动续租，其他非居住行业一般认为他们将支付续租费用。
3，清楚地看到房子的用途
现在一些在国外出售的房子被用作公寓，尽管它们和房子一样。
目前公寓的定义不是很清楚。很明显，公寓的照明时间不需要满足两个小时。此外，教育署也不清楚该公寓是否可以用作学习区。一般来说，如果住宿学生的数量超过学校的招生计划，估计公寓将不会被用作学习区。因此，在给孩子买房子上学时，要特别小心。
4和物业不能忽视
在签订商品房合同时将与前期物业公司签订物业服务合同。由于发展商与前期物业公司的关系一般较为密切，物业公司的声誉及物业合约中的许多协议亦应仔细阅读。
虽然行业委员会成立后可以解散物业公司，但目前的现实是，很多住宅区因为入住率不足或业主不愿意担心而不愿意多担心。行业委员会的成立还很遥远，导致了业主和物业之间的许多纠纷。作为业主，很难想象。
5，车库与地下室或阁楼之间的协议
当合同签订时，有时开发商会承诺将车库或储藏室或阁楼给业主。这些协议必须写进合同，口头承诺的东西往往会因为缺乏证据而丢失。
也意味着它是否是一个车库取决于计划，而不是开发商的口头承诺。车库不一定是可以停在车里的，许多楼层较高的储藏室也可以停车。开发商通常说这是一个车库。在这个时候，这取决于计划是否是一个车库，也取决于人民防空的停车位。不能发放许可证，应特别注意。
6，面积协议
这是目前最有争议的情况，主要是因为大家都认为如果签订合同后面积差超过3%，就不能付款。事实上，这是错误的。如果这里有与开发商的协议，首先遵循协议。如果没有达成一致，那么就遵守规定。
开发商在签订合同时经常与买方签订协议，协议主要依据有资质的测绘部门出具的面积这样，测绘区域将被直接使用，有效地避免了3%的法律要求我们必须清楚地看待这一点。我们可以在签订合同时直接规定面积，并明确规定不付款的金额。
7，贷款问题协议
开发商经常承诺帮助你贷款，但在合同中，开发商没有明确说明如果你不能获得贷款，你可以退房。相反，他们同意，由于诸如买方的信用状况等问题，你不能获得贷款，并让买方一次性付清房款。这一点也要谨慎，你可以先检查你的个人信用或合同协议是否明确，因为不能贷款就可以终止合同
8、逾期或赔偿问题
开发商和买方将在合同中规定双方办理证书或支付货款的期限，但如果你仔细看，你会发现双方违约后，赔偿金额是不平等的，合同必须平等对待。
9、房屋交付问题
合同规定了房屋交付的条件。必须明确哪项验收是单项验收、综合验收或竣工验收备案、消防验收等。
必须明确:单个单元验收合格后，住宅区可能仍在建设中，住宅区内的道路和绿化可能未完成，居住可能不方便，应明确约定。
10，《住宅区公共区域和公共部分协议》
《住宅区俱乐部或公共场所协议》也引发了越来越多的争议。开发商通常只告诉你住宅区的会所和健身设施有多标准和先进，以及如何绕过产权问题。
如果你不同意这些地方的产权，开发商最终可能会卖掉它们。买方可能不允许你免费或打折使用它们。如果合同规定这些地方的所有权属于业主，开发商就不能出售这些地方。
11、关于各种设施的协议
天然气、宽带等。，开发者往往只选择一个，导致用户无法选择。如果合同规定开发商必须允许几个运营商进入社区，比如宽带，我们不能只选择一个被动。
12。双方协商解决的内容需进一步研究。以上提到的任何争议，如果双方协商解决，一般对开发商不利。违约责任必须明确界定，不能通过简单的谈判来解决。否则，问题发生后，你将没有追究责任和赔偿的依据。还应注意
合同的附件:除主合同外，
商品房销售合同还包括四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准及合同补充协议。
房屋的平面图应标明每个房间的具体尺寸和墙的宽度，还应标明阳台的尺寸、空调位置和其他具体设备位置。如果上述内容不明确，房屋平面图就根本无法给出准确的说明，开发商也就没有明确的约束。
无论是房屋平面图，还是公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成的规范和装修设备的标准，都应使用准确的数字和具体的说明来表达其内容。不应该使用概念化的词语。附件中不应出现“高级”、“名牌”、“精装修”等字样。相反，应该明确什么是“高级”，什么是“名牌”，什么是“精装修”的装饰效果。
根据民法中的“意思自治”原则，商品房购买人可以与开发商协商，行使合同修改和补充的权利，在主合同之外签订补充协议，以澄清一些模糊的概念，修改主合同中不合理的条款。
13。房屋交付后，买受人发现房屋的实际情况与销售广告不符。开发商是否需要承担违约责任？
为了保护购房者的权益，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房销售广告和宣传资料属于邀请要约，但商品房开发规划范围内出卖人对房屋及相关设施的说明和承诺是专门确定的，对商品房销售合同的订立和房价的确定有重大影响的，应当视为要约该声明和承诺即使未包含在商品房买卖合同中，也应视为合同的内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。“
因此表明，如果房地产广告中对房屋及其相关设施的描述和承诺对合同的定价有重大影响，那么即使该描述和承诺没有包括在房屋买卖合同中，它们也是合同内容的一部分如果购房者发现指令或承诺的内容与实际情况不符，他们可能会要求开发商承担违约责任。
14，哪些房地产不能转让？
根据我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定，下列房地产不得转让:
以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件；
司法机关和行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
依法收回土地使用权；
共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
权属争议；
未依法登记领取权属证书的；
法律、行政法规禁止的其他情形
15，只有房地产证，而没有办理房地产登记，你能取得房屋的所有权吗？
房地产通过登记公示。只有通过登记，物权才能生效，买受人才能取得不动产的所有权。登记是在房地产部门的登记簿上登记新业主的姓名。不动产登记簿是物权归属和内容的基础房地产证是房地产部门发给权利人的权利证书，仅作为证据。不动产登记簿记载的权利人与不动产证书记载的权利人不同时，以不动产登记簿为准也就是说，房地产证书的效力比房地产登记册的效力弱。
无争议即可，但一旦发生房屋产权纠纷，房地产登记簿记载的人即拥有房屋所有权。因此，在买卖房屋时，必须注意不动产登记或不动产登记的变更。
16，买房面积缩水？
的缩小面积是买家的一个普遍问题。房屋面积“缩水”的问题，以房产管理部门测量的面积为准。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》明确规定了面积缩水问题。首先，如果错误率低于3%，当事人不能要求终止合同，但开发商应退还降低部分的购买价格。第二，如果错误率超过3%，买方可以选择要求终止合同或不终止合同，并要求开发商承担其他责任。
17，开发商逾期交货？
开发商应按照约定的时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商不能按期交付房屋，买受人可以根据不同情况采取不同的方式维护自己的合法权益。
首先，如果开发商未能按期交付房屋，经催告后未能在合理期限内履行，买受人可以解除合同；
第二，逾期交货，经催告后在合理期限内未能履行的，买受人可以要求发包人承担违约责任而不解除合同；
第三，如果开发商经催告后在合理期限内交付货物，合同不能解除，但开发商可以要求承担违约责任。应当指出，如果买方有权终止合同，他必须在法定期限内行使合同。如果他不行使，终止合同的权利将被取消。
18。房屋买卖合同签订后，谁来承担因事故造成房屋损坏或损失的风险？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条对此问题规定了不同的情形:“房屋所有权的转移，除当事人另有约定外，视为房屋的交付和使用。”房屋毁损、灭失的风险，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担。买受人收到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒绝接收的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，房屋毁损、灭失的风险自书面交付通知确定的交付之日起由买受人承担“
因此表明，在正常情况下，房屋损坏的风险应在房屋交付之前由出卖人承担；房屋交付给买受人后，由买受人承担。这里的交付是指房屋的转让和占有，即房屋由出卖人移交给买受人，买受人占有和使用房屋。
19、签订商品房预售合同应符合哪些条件？
根据我国《城市房地产管理法》第45条的规定，商品房预售应具备以下条件:
已缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；
持有建设工程规划许可证；
，按预售商品房计算，已投入项目建设总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付日期；
向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，领取商品房预售许可证
商品房预售的，应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案商品房预售所得必须用于相关工程建设。
20。出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的预售合同是否有效？最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第
199条第2款规定:“出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的预售合同视为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，视为有效。”“表明，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证，否则，合同无效。当然，也有例外。如果预售买受人在向法院提起诉讼前取得预售许可证，则预售合同也可视为有效，前提是它是在提起诉讼前取得的。
21。双方签订预售合同后，没有登记。一方可以要求确认合同无效吗？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第
199条第6款规定:“当事人以商品房预售合同未依法办理登记手续为由，请求确认商品房预售合同无效的，不予支持。”当事人约定商品房预售合同生效的条件是办理登记备案手续的，除一方已经履行主要义务，另一方已经接受的以外，按照约定执行。"因此表明，尽管法律要求在签订商品房预售合同后进行登记，但如果双方在签订预售合同后未能办理登记手续，双方当事人要求确认合同无效，法院不予支持。是否办理登记手续不是预售合同生效的条件。
22。可以要求卖方随时修理房子的质量问题吗？
《商品房销售管理办法》第33条规定:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任双方应在合同中就保修的范围、期限和责任达成协议。保修期从交货之日开始。
商品住宅保修期限不得少于施工承包商向施工单位出具的质量保修书中规定的保修期限；如果持续时间少于《条例》规定的最低保证期，保证期不得少于《条例》规定的最低保证期。
非住宅商品房保修期限不得小于建设工程承包人向建设单位出具的质量保修书中规定的保修期限保修期内出现质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并承担由此造成的损失。房地产开发企业对不可抗力或使用不当造成的损害不承担责任。
此外，中国《建设工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为
基础设施工程、房屋建筑基础工程和主体结构工程，以及设计文件规定的工程合理使用年限。
屋面防水工程，卫生间有防水要求，房间和墙面防渗，为5年；
加热和冷却系统，两个加热和冷却周期；
电气管道、给排水管道、设备安装及装饰工程，为2年其他项目的保修期应由业主和承包商商定。
表明该房屋的保修期比较复杂。为了维护当事人的权益，当事人除了遵守法律规定外，还可以在合同中订立详细的约定，制定房屋的保修条款。因此，要求卖方修复房屋的质量问题并不总是可能的，卖方的保修期是有限的。
23。房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三方恶意串通，签订合同并交付使用。买方能否要求确认第二份合同无效？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第
199条第10款规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通订立单独的商品房买卖合同并交付使用，致使买受人无法取得房屋为由，要求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应当予以支持。”“，因此，买受人与出卖人签订合同后，出卖人与其他人签订合同并交付房屋使用。只要买方能够证明卖方与第三方恶意串通，就可以请求法院确认卖方与第三方签订的合同无效。在现实生活中，如果第三方故意与卖方签订合同，这实际上是恶意的。
24。房屋交付使用后，长期不能发放房产证。开发商是否承担违约责任？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第
199条第18款规定:“买受人因出卖人原因在下列期限届满时未能取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任，但当事人另有约定的除外:第199条《商品房买卖合同》约定的房屋所有权登记期限；商品房买卖合同的标的物是未竣工的房屋，自房屋交付之日起90日内；
商品房销售合同的标的物为竣工房屋的，应当自合同订立之日起90日内合同未约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额计算，参照中国人民银行规定的标准向金融机构收取逾期贷款利息。「上述条文订明发展商在处理逾期的房产证时应承担的责任。
在现实生活中，房产证被延期，部分原因是开发商无法及时完成出售手续。由于开发商的原因，如果买方不能在一定时间内取得房地产证，买方可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自己的权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，时间约定清楚，以防开发商恶意拖延办理房产证的时间。
25，该房屋买卖时，该房屋占用范围内的土地使用权会不会转让？
中国《城市房地产管理法》第32条规定:“房地产转让或抵押时，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让或抵押。”“根据上述法律的规定，房屋买卖时，房屋所占范围内的土地使用权也随之转让。这就是所谓的“土地随房子走”。"
房屋买卖双方签订购房合同后，买卖双方应向房屋所在地县级以上地方人民政府房产管理部门办理房屋产权转移登记手续。买受人和出卖人持变更后的房屋所有权证及相关证明向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。土地管理部门核实后，同级人民政府应当更换土地使用权证书。因此，土地使用权随着房屋买卖而变化。
26，该房屋买卖双方已完成过户手续，此时双方仍可解除合同吗？
中国《合同法》第93条规定:“当事人协商一致，可以解除合同双方可以就一方终止合同的条件达成一致。当解除合同的条件满足时，被解除合同的人有权解除合同。“因此，只要双方通过协商达成协议，即使房子已经转让，合同也可以解除
27。房屋买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效。它能成立吗？
中国《物权法》第15条规定:“除法律另有规定或者合同另有约定外，当事人之间有关不动产物权的设立、变更、转移和消灭的合同，自合同成立时生效；未登记物权不影响合同的效力。”
由此表明，对于房屋买卖双方来说，只要双方签订合同，是否向登记机关登记并不影响合同的有效性除非双方在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否则合同自成立之日起生效。因此，不允许因合同未办理变更登记而声称合同无效。
28。在房屋买卖过程中，买受人延迟支付购房款。卖方可以要求终止合同吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人逾期交付房屋或者买受人逾期支付购房款的，自催告之日起三个月内未履行完毕。如果一方要求终止合同，应予以支持，除非双方另有约定法律没有规定或者当事人没有约定的，行使撤销权的合理期限为对方催告后三个月。对方当事人没有催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。”
因此表明，如果房屋的买受人拖延支付房价款，出卖人可以要求买受人履行合同并支付房价款。如果买方在提出要求后的3个月内仍未付款，卖方可以要求终止合同。此外，终止权有一定的行使期限。
29。出租的房子卖了。租房者有权继续居住吗？
中国《合同法》第229条规定:“租赁期间租赁物所有权发生变化的，租赁合同的效力不受影响《最高人民法院关于实施〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条规定:“在租赁期间，因出售、赠与或者继承而转移私有房屋产权的，原租赁合同对承租人和新所有人继续有效。“由此可以看出，当租赁房屋出售时，承租人有权继续居住，也就是说，出售不能违反租约。
30，承租人的优先购买权是什么？
199房屋承租人的优先购买权是指出租人出售租赁房屋的权利，在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。出卖人未通知承租人的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。房屋的承租人必须满足两个优先购买的条件:第一，
房屋出租时，其他承租人没有此权利；
第二，承租人提供的条件与他人提供的条件相同
